Sáng suốt nhận định giá địa ốc trước khi giao dịch

Trước khi thực hiện giao dịch bất động sản, thẩm định giá là khâu quan trọng, phải ưu tiên hàng đầu, cần thực hiện nghiêm túc. Người mua hoặc bán nên trang bị kiến thức và thông tin thẩm định giá chính xác để không bị cò đất ép giá và tránh được tình trạng chênh giá.

Công ty Propzy đã đưa ra 5 phương pháp định giá bất động sản có thể được nhà đầu tư tham khảo và áp dụng tại Việt Nam.

So sánh trực tiếp

Đối với phương pháp này, người mua hoặc bán thực dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất ở Việt Nam cũng như trên thế giới hiện nay khi dùng để ước tính giá trị thực của tài sản.

Dùng phương pháp thu nhập

Cơ sở của phương pháp này là dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản. Tuy nhiên, phương pháp này có hạn chế là các tham số để tính toán giá trị bất động sản cần độ chính xác cao mà việc xác định lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Do đó, độ chính xác của kết quả tính toán thường mang tính tương đối. Nếu kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

Người mua hoặc bán có thể sử dụng 1 trong năm phương pháp định giá
để tránh được những rủi ro không đáng có khi giao dịch BĐS
(Ảnh: Vũ Lê)

Áp dụng phương pháp chi phí

Các BĐS không hoặc rất ít xảy ra mua bán trên thị trường như nhà thờ, bệnh viện, trường học, công sở… thường được áp dụng phương pháp chi phí để định giá. Theo đó, phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế sẽ cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, bao gồm giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Phương pháp lợi nhuận

Các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn, cùng các tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ chính tài sản đó thường được định giá bằng phương pháp lợi nhuận. Tuy nhiên, phương pháp này chỉ ứng dụng được với các BĐS mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.

Áp dụng phương pháp thặng dư

Căn cứ vào mục đích sẽ sử dụng trong tương lai, người ta dùng phương pháp thặng dư để định giá các tài sản theo hướng này. Có thể dựa vào quy hoạch được phê duyệt hay tương tự như vậy để định giá… Phương pháp thặng dư thực chất là một dạng của phương pháp giá thành. Nguyên tắc thực hiện của phương pháp là giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Mỗi loại bất động sản sẽ được áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Các phương pháp nêu trên đều được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Song, việc tự nhà đầu tư tham gia vào quá trình định vị trước ngưỡng giá trị tài sản và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp là điều nên làm.