BĐS Tp.HCM: Giao dịch đất nền giảm mạnh

Tại khu Đông Tp.HCM, mãi lực đất nền của các quận 2, quận 9, Thủ Đức có dấu hiệu chững lại, giá đi ngang từ 10 ngày qua. Theo ông Châu, một môi giới chuyên địa bàn khu Đông, từ nửa tháng nay, giao dịch đất nền tại hệ thống ông phụ trách đã quay đầu giảm. So với mức đỉnh tháng 4/2018, lưu lượng mua bán giảm khoảng 60%. Vậy nhưng, giá cả vẫn khá ổn định theo xu hướng đi ngang và rất khó đoán thị trường đất nền sẽ diễn biến như thế nào trong tương lai gần.

Theo lý giải của ông Châu, sở dĩ giao dịch đất nền sụt giảm là do nguồn hàng ngày càng trở nên khan hiếm sản phẩm mới. Vì thế, nhà đầu tư gần như không có lựa chọn để xuống tiền. Hơn nữa, giá đất nền bán thứ cấp trên thị trường hiện đã ở ngưỡng quá cao với mức tăng bình quân 30-50% so với cuối năm trước. Mức tăng lên đến 100-200% so với 12-18 tháng qua. Điều này giải thích vì sao giới đầu tư mới gia nhập thị trường rất đắn đo khi mua vào, trong khi các nhà đầu tư cũ đang có hàng trong tay lại khó bán ra.

Lực mua trên thị trường giảm mạnh bởi nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi thêm chứ không "lao" vào thị trường thứ cấp. Đối với giới đầu tư lướt sóng đất nền, do thanh khoản giảm nên dòng tiền thu về của họ đang chững lại. Thực tế cho thấy, những người có nhu cầu ở thực lại gặp khó khăn về tài chính, phần lớn họ không đủ khả năng chi trả. Còn nếu vay ngân hàng, họ có thể phải chịu lãi suất thả nổi. Đặc biệt, nhóm khách hàng này cũng quan ngại giá đất đang quá cao, thật ảo lẫn lộn.

Trong gần một tuần gần đây, giao dịch đất nền tại Tp.HCM giảm mạnh. (Ảnh: Vũ Lê).

Tình trạng mãi lực sụt giảm cũng diễn ra đối với đất nền phân lô tại khu Tây Tp.HCM, cụ thể là ở các quận 12, Bình Tân, Bình Chánh. So với 5 tháng đầu năm 2018, lượng giao dịch thành công tại khu Tây đã giảm tới 70%, một công ty chuyên phân phối đất nền tại khu vực này cho hay.

Thị trường ghi nhận hàng loạt dự án đất nền phân lô tại khu Tây có giá tăng vọt từ mức 15 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm lên mức 25-27 triệu đồng/m2 trong vòng chưa đầy 5 tháng. Giá đất nền tại các trục đường Phạm Văn Hai, Lê Minh Xuân, Tân Quý Tây có mức tăng mạnh nhất. Giao dịch thứ cấp được cho là sôi động nhất trong khoảng thời gian từ tháng 4-5/2018. Tuy vậy, hiện giao dịch thứ cấp đã chững lại, giá đi ngang. Mãi lực yếu dần trong khi lượng hàng ký gửi khá nhiều.

Bàn về vấn đề này, ông Đoàn Thiên Việt, Tổng giám đốc Dataland cho biết, từ cuối tháng trước, thị trường đất nền Tp.HCM bất ngờ giảm tốc. Minh chứng là, hoạt động giao dịch chậm hẳn lại, nhất là ở phân khúc đất nền phân lô với thanh khoản giảm từ 50-60% ở nhiều khu vực.

Theo đánh giá của ông Việt, giá đất nền vẫn ở ngưỡng đỉnh. Điều này trái ngược với sự tụt dốc của thanh khoản. Mặt khác, do cột giá đang ở mức quá cao nên thị trường cần có thời gian để "tiêu hóa" và hấp thụ dần.

Cùng với đó, vị này cũng chỉ ra những nguyên nhân khiến lượng giao dịch sụt giảm. Cụ thể như sau:

Một là, trong vòng 1 tháng qua gần như không có dự án đất nền mới tham gia thị trường. Nguồn cung đất nền phân lô ngày càng khan hiếm. Chính vì vậy, thị trường đã bớt sôi động, hoạt động mua bán không còn nhộn nhịp như trước.

Hai là, tuy đã áp dụng vào thực tiễn nhưng việc tách thửa đất theo Quyết định 60 vẫn diễn biến khá chậm so với nhịp chảy của thị trường. Các hồ sơ đất tách thửa đã bán từ đầu năm hiện vẫn chưa có hồi đáp bởi theo dự kiến sẽ hoàn tất thủ tục trong quý III/2018. Do đó, giới đầu tư đều rất thận trọng, họ chưa xuống tiền vội để xem xét lại thị trường.

Ba là, trong một thời gian dài, giá đất nền đã tăng "nóng", khả năng chốt lời ngày một khó khăn. Chưa kể, sự tích lũy giá trong hàng chục năm đã được cộng dồn vào đất chỉ trong 3-4 năm trở lại đây đặt ra nhu cầu cần "nghỉ mệt" của giá đất để có thể quân bình mức độ vênh giá giữa các vị trí trung tâm và vùng ven, ngoại ô, nội đô.

Bốn là, chính sách ngăn chặn sốt đất ở các đặc khu kinh tế ít nhiều tác động tới tâm lý các nhà đầu tư. Tại một thị trường diễn ra sốt đất liên tục trong thời gian qua như Tp.HCM, không loại trừ nỗi quan ngại chính quyền sẽ can thiệp gây áp lực cho thị trường đất nền. Có thể nói, tác động tâm lý này mang tính dây chuyền.

Ông Việt dự báo, trong ít nhất 3 tháng tới, giá đất tại Tp.HCM nhiều khả năng vẫn tiếp tục đi ngang. Quý IV/2018 có thể xuất hiện diễn biến mới. Việc giảm nhiệt thanh khoản đất nền trong thời điểm này là sự điều chỉnh cần thiết để giảm sức nóng của thị trường đất nền, đồng thời tạo lực cản tích cực ngăn sốt đất ảo, vị này nhận định.