Giữa "cơn sốt” đất nền, Hà Nội vẫn đứng ngoài cuộc chơi

Đất nền vùng ven “sốt nóng”

Gần đây, giá đất khu vực ven đô và các tỉnh, thành giáp Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh, mức thanh khoản cũng khá tốt.

Tại các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên hay xa hơn là Quảng Ninh (Vân Đồn), hiện tượng "sốt đất" cục bộ đã diễn ra từ lâu. Nhiều mảnh đất được sang tay, qua lại đến chục lần, mức giá vì thế cũng tăng vọt.

Đơn cử, trong 1 năm qua, tại Phúc Yên và Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), giá đất nền tăng từ 1,2 đến hơn 2 lần. Có những lô đất đẹp nằm trên trục đường chính, giá đất tăng 100-300 triệu đồng/lô so với giá gốc. Khách mua đất ở đây thường là dân địa phương, những nhà đầu tư đến từ Thủ đô và từ Bắc Ninh.

Nhiều nhà đầu tư đã "ngậm trái đắng" trong "cơn sốt" đất nền tại Hà Nội cách đây vài năm

Tại Phổ Yên (Thái Nguyên), giá đất tăng từ 3,2-4,5 triệu đồng/m2 lên 6,5-8 triệu đồng/m2.

Có thể thấy rằng, “cơn sốt” đất nền đã trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền, kéo theo đám đông các nhà đầu tư, dân môi giới, đầu cơ vào vòng xoáy. Thậm chí, nhiều nhà đầu cơ đã chuyển từ phân khúc căn hộ sang đất nền với mong muốn “hớt váng” thị trường. Những địa phương có dự án đất nền cũng trở thành nơi tụ hội của dân môi giới khi số lượng sàn giao dịch tăng lên đột biến. Tình trạng này có thể khiến cho thị trường bị hỗn loạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tại nhiều nơi, "cơn sốt" đất kéo theo sự xuất hiện của các sàn môi giới. Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động chui, không có đăng ký kinh doanh, không thông báo với chính quyền sở tại. Đây chính là đối tượng góp phần đẩy giá, tạo “cơn sốt” ảo.

Đất nền Thủ đô “miễn dịch” với "cơn sốt"

Giữa lúc thị trường đất nền "sốt nóng", dường như Hà Nội lại khá “thờ ơ” với "cơn sốt". Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2017, chỉ có vài khu vực tại Hà Nội có sự thay đổi nhẹ về giá, mức tăng chỉ khoảng 10% so với năm 2016. Về cơ bản, thị trường đất nền tại Hà Nội không có biến động lớn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đất nền Hà Nội “thờ ơ” với "cơn sốt" là diễn biến tự nhiên của thị trường bất động sản nước ta. Cụ thể, thị trường bất động sản Việt Nam thường tập chủ yếu ở 2 trung tâm lớn là Tp.HCM và Hà Nội. Cả 2 thị trường đều đã tăng trưởng khá nóng trong giai đoạn 2015-2017 và xác lập mặt bằng giá mới nên khó có đột biến.

Trong khi đó, các thị trường bất động sản vùng ven, tỉnh lẻ thường có điểm xuất phát sau nên hiện tại, cơn sốt đất mới bắt đầu lây lan đến các thị trường này. Vì thế, tại các tỉnh, thành phố vùng ven Thủ đô, đặc biệt là những khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế tốt, việc giá đất “sốt” cục bộ là điều không khó hiểu.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội nhận định: “Do Hà Nội đi trước và đã đạt được mặt bằng giá ở mức cao, nên kỳ vọng "sốt" đất nền, tăng giá 20-30% hay thậm chí 50 % là rất khó. Trong khi đó, với các địa phương vùng ven, khả năng tăng trưởng giá cao hơn nhiều. Đây chính là lý do khiến đất nền các tỉnh có sức hút và sự hấp dẫn lớn hơn tại Thủ đô”.

Bà An cũng cho rằng, nhà đầu tư, người dân ở các địa phương thường lấy thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM làm hệ quy chiếu. Khi thu nhập được nâng cao, khả năng chi trả tốt thì nhu cầu về nơi ăn, chốn ở cũng tăng lên. Các địa phương vùng ven vẫn còn thiếu các dự án tầm cỡ, quy mô nên các dự án kiểu như vậy sẽ được người dân đón nhận hào hứng mặc dù nhiều chủ đầu tư mới chỉ công bố dự án chứ tiến độ và khả năng triển khai vẫn chưa rõ ràng.

Không giống như Hà Nội, thị trường đất nền tại Tp.HCM lại diễn biến khá sôi động. Một số nơi như huyện Hóc Môn, huyện Cần Giờ, huyện Nhà Bè, quận Thủ Đức, quận 9 ghi nhận những "cơn sốt" cục bộ. Đặc biệt, tại quận 9 như phường Long Bình, giá đất tăng khoảng 30,6% trong 2 tháng gần đây, tại phường Tăng Nhơn Phú A là 11%, phường Tân Phú là 15%...

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội luôn có độ trễ so với Tp.HCM khoảng 1-2 năm. Vì thế, con sóng này có thể xảy ra ở Hà Nội trong tương lai chứ hiện tại thì chưa có. Ông KK GOH, chuyên gia bất động sản đến từ Singapore nhận định: “Những gì xảy ra ở Tp.HCM thường sẽ xảy ra ở Hà Nội. Tuy nhiên, vì Hà Nội là thị trường đi sau, nên luôn có độ trễ nhất định”.

Theo ông Đính, cơn "sốt đất" cục bộ diễn ra chủ yếu ở những vùng được đầu tư phát triển đô thị, hệ thống hạ tầng mới hoặc bắt đầu có công bố quy hoạch. Các tỉnh, thành phố vùng ven có sự đầu tư mạnh các khu hành chính, khu công nghiệp mới nên việc xảy ra tình trạng "sốt đất" tại đây cũng là điều dễ hiểu. Điều này khiến dân số cơ học tại các địa phương tăng lên, kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng tăng theo. Tại Hà Nội chưa xảy ra tình trạng này một phần là do mức giá ở Thủ đô đã ở mức cao, dư địa tăng sẽ không lớn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, lượng hàng tồn đất nền, biệt thự, liền kề ở một số khu vực tại Hà Nội vẫn còn khá lớn dù có biến động.

Vài năm trước, trong cơn "sốt đất" nền, không ít nhà đầu tư đã “ngậm trái đắng” khi nguồn vốn bị chôn chân ở các dự án. Nhiều người còn sẵn sàng bán rẻ để thu hồi vốn nhưng khó tìm được người mua, đặc biệt là các nhà đầu tư mắc kẹt tại Mê Linh hay Ba Vì.