Bùng phát chiếm dụng quỹ bảo trì vì chế tài yếu

Tại buổi tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" được báo Đầu Tư tổ chức ngày 25/6, nhiều chuyên gia đầu ngành đã cho biết, phần lớn tranh chấp và xung đột xảy ra tại các tòa nhà chung cư trong thời gian gần đây có liên quan đến quỹ bảo trì. Chỉ vì mức xử phạt còn quá nhẹ, chưa đủ tính răn đe nên tình trạng chiếm dụng hoặc sử dụng sai mục đích dòng tiền lớn này vẫn diễn ra rất phổ biến.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho hay, trung bình quỹ bảo trì có giá trị vài chục tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng, do đó, việc chiếm dụng quỹ có thể mang về nguồn thu đáng kể. Song, các chế tài, xử phạt đối với hành vi chiếm dụng hiện còn quá nhẹ.

Vị chuyên gia này ví dụ cụ thể, trường hợp quỹ bảo trì có giá trị lớn bị chiếm dụng nhưng mức phạt chỉ vài triệu đồng đến vài chục triệu đồng là quá nhẹ, không đủ để ngăn chặn vấn nạn này. Nếu luật quy định doanh nghiệp chiếm dụng quỹ bảo trì của người dân sẽ bị phong tỏa tài khoản thì câu chuyện có thể đã khác. Từ đó, ông Phúc đề xuất cần phải đưa ra chế tài mạnh hơn nữa đối với các chủ đầu tư vi phạm những quy định liên quan đến vấn đề vận hành nhà chung cư để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ của họ.

Đồng thời, ông cũng kiến nghị, các bên nên thông báo cư dân chuyển khoản số tiền này vào một tài khoản phong tỏa ngay từ khi thu quỹ bảo trì và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này. Phần lãi sinh ra từ quỹ bảo trì sẽ vô cùng lớn nếu được quản lý tốt. Vì đây là khoản tài chính chung của các cư dân nên nếu muốn sử dụng cho bất kỳ việc gì đều cần phải có sự đồng thuận và cho phép từ phía người dân.

Quỹ bảo trì chung cư ngày càng bị chiếm dụng nhiều do chế tài xử phạt còn quá nhẹ. Ảnh: Trần Quỳnh

Cũng trong buổi tọa đàm, đại diện Công ty địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, tốt nhất là không nên vội thu quỹ bảo trì nhằm tránh tiêu cực xoay quanh việc chiếm dụng nguồn tiền này. Ông cho biết thêm, đã gắn bó với ngành xây dựng, phát triển dự án, quản lý và vận hành nhà chung cư từ năm 1974 đến nay, ông đã gặp rất nhiều những tiêu cực liên quan đến quỹ bảo trì. Từ đó, vị chuyên gia này đề xuất: "Tôi có 2 đề xuất. Thứ nhất là không nên thu quỹ bảo trì một lần để tránh tiêu cực bị chiếm dụng quỹ. Thứ hai là nếu thu, nên tính trên giá xây dựng chứ không tính trên giá thành sản phẩm".

Vị này kể thêm, có 6 lô chung cư của doanh nghiệp không thực hiện thu phí bảo trì 2%, cũng không thuê một tổ chức bên ngoài quản lý mà tự vận hành. Mức phí vừa vận hành quản lý vừa bảo trì là 4.200 đồng/m2/tháng, trong đó, phí vận hành là 3.000 đồng, phí bảo trì là 1.200 đồng. Quỹ này sau chục năm vận hành vẫn còn dư tới 1 tỷ đồng và hiện chưa phải đóng góp thêm bất kỳ một đồng nào.

Song, nhiều chuyên gia không đồng tình với đề xuất bỏ thu quỹ bảo trì mà ông Đực đưa ra. Theo bà Vũ Ngọc Hương  - Tổng giám đốc Công ty Venus, phí bảo trì có ý nghĩa rất tích cực đối với nhà chung cư trong trường hợp bị hư hỏng, xuống cấp. Chỉ cần có cơ chế minh bạch khi sử dụng quỹ bảo trì là có thể kiểm soát được vấn đề tiêu cực. Trong đó, việc tuân thủ pháp luật, thực hiện đầy đủ các quy định và minh bạch bằng cách giám sát, kiểm tra thường xuyên được xem là nguyên tắc tối ưu nhất.

Còn cựu trưởng ban quản trị chung cư Phú Mỹ và chung cư Hoàng Anh An Tiến, ông Đinh Văn Sự cho rằng, quỹ bảo trì là một khoản chi phí vô cùng cần thiết đối với nhà chung cư. Bởi, khi một hạng mục của tòa nhà hư hỏng, nếu có sẵn tiền sửa chữa kịp thời, mọi chuyện sẽ khác rất xa so với việc chờ huy động tiền để sửa.

Ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng cho biết, phần lớn các vụ xung đột lợi ích khi vận hành nhà chung cư có liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì. Hiện có tất cả 4.422 tòa nhà chung cư (cả cũ và mới) trên cả nước thì 10,3% chung cư phát sinh tranh chấp. Trong đó, tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chiếm 15% số vụ mâu thuẫn.

Theo ông, tranh chấp liên quan đến vận hành nhà chung cư xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau. Một trong những nguyên nhân đó là sự chưa rõ ràng hoặc thiếu các quy định, quy phạm pháp luật liên quan đến vấn đề này. Cùng với đó, các chế tài xử phạt hiện vẫn còn quá yếu, quá nhẹ, chưa đủ tính răn đe. Thêm vào đó, hoạt động mua bán của các chủ đầu tư rất phức tạp, nội dung hợp đồng được soạn thảo theo hướng có lợi cho họ, dẫn đến khách hàng thường yếu thế hơn khi có tranh chấp xảy ra.

Không chỉ vậy, công tác quản lý nhà nước tại một số địa phương còn yếu. Song, điểm quan trọng nhất vẫn nằm ở việc các bên tham gia vào việc quản lý vận hành và sử dụng chung cư chưa hoàn thành tốt vai trò của mình, chưa thể hòa giải. Các bên liên quan phải thực sự hiểu đúng và đủ các quy định pháp luật theo hướng thống nhất thì mới mong tạo được tiếng nói đồng thuận. Mâu thuẫn sẽ rất khó có thể giải quyết được nếu mỗi bên hiểu theo một kiểu.

Vị Phó cục trưởng cũng cho biết thêm, cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang tiếp tục nghiên cứu các đề xuất liên quan đến vấn đề quản lý quỹ bảo trì và sẽ có những ghi nhận ý kiến, kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Đối với việc sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì, hiện đã có Luật dân sự điều tiết. Đồng thời, ông Hưng cũng khuyến nghị, các bên liên quan đến việc vận hành, quản lý và sử dụng nhà chung cư nên tập trung nhiều hơn vào công cụ tòa án để đòi quyền lợi chính đáng cho mình.