Căn hộ bình dân vắng bóng trên thị trường địa ốc Tp.HCM

Nguồn cung căn hộ bình dân sụt giảm mạnh

Số liệu thống kê từ DKRA Việt Nam cho thấy, nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân (giá bán dưới 1.000 USD/m2) sụt giảm mạnh từ giữa năm 2017 đến nay. Đồng thời, phân khúc này luôn bị căn hộ hạng A (căn hộ cao cấp với giá bán từ 1.800-3.000 USD/m2), hạng B (căn hộ trung cấp có giá từ 1.100-1.800 USD/m2) áp đảo. Thậm chí, căn hộ hạng C có những thời điểm không có nguồn cung mới gia nhập thị trường. Nguồn cung căn hộ bình dân trong quý I/2018 chiếm 32% tổng cung của thị trường, đến quý II giảm xuống còn 29% và không có nguồn cung mới trong quý III vừa qua.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Tp.HCM về nguồn cung nhà ở nửa đầu năm 2018, phân khúc bình dân sụt giảm rõ rệt về nguồn cung mới. Cụ thể, nếu nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 41%, phân khúc trung cấp chiếm 39,1% thì căn hộ bình dân chỉ chiếm 19,9%. Có gần 2.000 căn hộ bình dân được chào bán trong khoảng thời gian này, giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2017 (6.200 căn). HoREA cho biết, trong hai quý đầu năm nay, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 41,8% tổng cung, nhà ở trung cấp chiếm 32,6%, phân khúc bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm đến 70%.

Căn hộ bình dân tuy nắm giữ nhu cầu chủ đạo của thị trường nhưng đang dần trở nên vắng bóng tại Tp.HCM. (Ảnh minh họa)

Trong thời gian qua, những dự án được chào bán tại Tp.HCM với mức giá dưới 1.000 USD/m2 chủ yếu thuộc địa phận các tỉnh Đồng Nai và Bình Dương. Như vậy, tỷ lệ nguồn cung giữa các phân khúc đang có biểu hiện bất hợp lý. Bởi lẽ, là phân khúc đáp ứng phần đa nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay nên nguồn cung căn hộ bình dân phải chiếm tỷ trọng lớn hơn so với các phân khúc khác.

Bên cạnh sự sụt giảm nguồn cung, thị trường đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển ngày càng xa trung tâm Tp.HCM của căn hộ hạng C. Vào năm 2016, người mua vẫn có thể tìm được sản phẩm nhà ở có giá dưới 1.000 USD/m2 trong bán kính cách trung tâm 7 km. Thế nhưng, kể từ năm 2017, căn hộ bình dân đã dịch chuyển ra xa khoảng 12km và sẽ xa hơn nữa trong tương lai. Hiện nay, khách mua nhà chỉ có thể tìm thấy căn hộ hạng C ở các vùng ven quận 12, Bình Chánh, Bình Tân, Nhà Bè, nơi cơ sở hạ tầng và giao thông chưa được đầu tư đồng bộ, tiện ích thiếu thốn. 

Tại sao căn hộ hạng C đang dần biến mất trên thị trường?

Lý giải về thực trạng này, theo Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam, ông Phạm Lâm, tuy có nguồn cầu rất lớn nhưng phân khúc căn hộ bình dân chưa hấp dẫn người mua nhà lẫn giới đầu tư. Những yếu tố then chốt dưới đây khiến phân khúc này chưa thực sự thu hút khách mua:

Một là, chủ các dự án căn hộ bình dân phải tìm về vùng ven để phát triển dự án bởi giá đất quá cao. Do đó, căn hộ hạng C thường nằm xa trung tâm TP, tập trung ở những khu vực chưa phát triển về giao thông, hạ tầng, tiện ích. Hơn nữa, các dựa án cũng chưa được chăm chút bởi quy mô nhỏ.

Các dự án căn hộ hạng C ngày càng cách xa trung tâm thành phố. (Ảnh minh họa)

Hai là, chất lượng xây dựng căn hộ bình dân và dịch vụ còn hạn chế. Hiện tại, người mua nhà vẫn có tâm lý e ngại đối với chất lượng căn hộ giá rẻ. Đối với người Việt Nam, nhà cửa là tài sản có giá trị lớn, phải tích lũy cả đời mới có được nên họ luôn có tâm lý phải mua sản phẩm có chất lượng. Niềm tin của khách mua đối với phân khúc này đang giảm sút bởi tình trạng nhà xuống cấp nhanh chóng cùng những tranh chấp về tiến độ, chất lượng, pháp lý diễn ra thường xuyên tại các dự án căn hộ bình dân. 

Ba là, căn hộ hạng C thiếu đơn vị quản lý. Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án thuộc phân khúc này đều không có đơn vị quản lý chứ chưa nói tới đơn vị quản lý uy tín, chuyên nghiệp. Vì vậy, chất lượng sống tại các căn hộ hạng C rất hỗn tạp, đặc biệt là về dịch vụ chung, an ninh khiến người dân rất lo ngại. 

Bốn là, chính sách bán hàng của các dự án bình dân chưa thực sự hấp dẫn. Do chi phí xây dựng tốn kém, giá đất cao, thủ tục pháp lý phức tạp nhưng chủ dự án vẫn phải duy trì mức giá thấp nên họ khó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn như căn hộ hạng A, hạng B.

Năm là, căn hộ bình dân không thu hút giới đầu tư bởi vị trí không đẹp, hạ tầng và tiện ích thiếu thốn, lợi nhuận không cao. 

Vấn đề đặt ra là, liệu căn hộ bình dân còn đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư hay sẽ dần biến mất khỏi thị trường? Các chuyên gia cho rằng, giới trẻ Việt Nam hiện nay chủ yếu hướng tới căn hộ hạng C với mục đích mua nhà lần đầu để ở. Cùng với quá trình đô thị hóa cũng như các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư, căn hộ bình dân vẫn là lựa chọn phù hợp với nhu cầu nhà ở lẫn điều kiện tài chính của đa số người dân. Song, phải có chương trình nhà ở quốc gia dài hạn, đồng bộ giữa các khu vực để căn hộ hạng C phát triển đúng với tiềm năng của nó. Mặt khác, việc tăng cường chính sách hỗ trợ khách hàng, điều chỉnh giá thành sẽ giúp căn hộ bình dân đến tay người tiêu dùng, kết nối nguồn cung với nhu cầu ở thực.