Cần nhiều giải pháp đối với dự án 'đắp chiếu'

Ngân hàng - khách hàng - chủ đầu tư ngồi lại với nhau

Trên thực tế, những dự án bất động không chỉ là các dự án ở những nơi có hạ tầng yếu kém mà ngay cả ở những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như như quận 9, quận 2, thậm chí là khu trung tâm TP. Sở Xây dựng TP cho biết, bên cạnh 201 dự án BĐS đang được triển khai, hiện có tới 689 dự án đã ngưng triển khai. Như vậy, lượng dự án BĐS dở dang rất lớn và  cần có những giải pháp mạnh để giải cứu, bởi nếu càng để lâu bệnh càng nặng, càng khó phục hồi.

Theo đó, để từng bước chấm dứt tình trạng các dự án BĐS 'đắp chiếu' hoặc sử dụng sai mục đích trong nhiều năm qua, cần phải quyết liệt áp dụng các chế tài nghiêm khắc đã được pháp luật quy định, kiên quyết xử lý dứt điểm các dự án vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS và xây dựng để góp phần giúp thị trường BĐS ngày càng minh bạch, bảo đảm sự công bằng, nghiêm minh của pháp luật.

Một dự án dở dang thường có những nguyên nhân như khu vực không hấp dẫn khách hàng, đền bù dở dang, chưa xong pháp lý… Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể, các dự án dở dang đều có một nguyên nhân quan trọng là chủ đầu tư cạn vốn, buộc phải ngưng dự án.

Nếu dự án do khó khăn tài chính một phần thì việc giải cứu khá thuận lợi bằng cách mời đối tác chiến lược rót thêm vốn hay bán lại cho chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt. Đơn cử như, dự án chung cư Tín Phong do Công ty Hưng Thịnh mua lại từ Công ty Tín Phong; chung cư Sài Gòn Lilama SHB Town do Thanh Yến Land mua lại từ Công ty Lilama SHB; Water Garden ở quận Thủ Đức do Đất Xanh Group mua lại từ Công ty BĐS Thái Bình Dương (PPI),...

Vậy nhưng, có những dự án ở vị trí rất tốt, đã gần như xây dựng hoàn thiện phần thô như Kenton Residences (quận 7), Saigon One do CTCP M&C làm chủ đầu tư (quận 1), tòa nhà văn phòng V-Ikon (Bình Thạnh),… Điểm chung của các dự án này là, khách hàng đã đóng tiền gần hết, chủ đầu tư đã sử dụng một phần lớn tiền đóng trước của khách hàng cùng với tiền vay ngân hàng để đầu tư dự án khác nhưng thất bại. Vì thế, nếu cấn trừ công nợ chủ đầu tư không còn gì, thậm chí bị âm; trong khi khách hàng không chịu đóng thêm vì không biết tiền mình sẽ đi về đâu.

Dự án Petro Land quận 2 là một trường hợp điển hình. Nhiều khách hàng đã phải ôm hận sau lần tái khởi động 2013 bất thành. Nhằm giải cứu những dự án kiểu này, không chỉ cần một chủ đầu tư mới có đủ thực lực mà còn cần sự ngồi lại của bộ ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng để đàm phán, tính toán theo hướng mỗi bên phải chấp nhận chịu thiệt hại một phần may ra mới giải cứu được. Nếu ai cũng khư khư giữ quyền lợi của mình, càng để lâu thì thiệt hại với mỗi bên càng tăng lên.

Triển khai từ năm 2009 nhưng đến nay dự án Petro Vietnam Landmark vẫn
chưa thể hoàn thành. (Nguồn ảnh: Trà Giang).

Cần phân loại cụ thể

Đối với mỗi dự án cụ thể, tùy theo những nguyên nhân bị đình trệ mà có những giải pháp hợp lý. Chúng ta có thể phân ra làm 2 loại dự án BĐS dở dang điển hình với các giải pháp tài chính và kinh doanh phù hợp. Cụ thể:

Với dự án đầu tư dở dang nhưng có khả năng phát triển hiệu quả, có thể sử dụng một số phương thức tài chính và tư vấn kinh doanh để phát triển lại dự án, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, khách hàng và trả nợ ngân hàng. Chẳng hạn như định giá lại toàn bộ, tiến hành xác định nhu cầu vốn để hoàn thiện kinh doanh: Một là, tư vấn, môi giới doanh nghiệp bán dự án để trả nợ, ngân hàng đang cho vay cần hỗ trợ cho bên bán (giảm lãi phạt..) và bên mua (tài trợ vốn vay với lãi suất tốt…).

Hai là, chứng khoán hóa dự án, nên chuyển một phần vốn vay của các chủ nợ thành vốn góp đầu tư và mời đối tác có năng lực cùng tham gia đầu tư để phát triển dự án hiệu quả để thu hồi vốn lẫn lợi nhuận.

Ba là, tìm chủ đầu tư có thực lực về tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án để mua lại và phát triển. Tuy nhiên, để thu hút chủ đầu tư mới, ngân hàng cho vay và chủ đầu tư cần có những hy sinh tài chính để giá bán hợp lý với nhà đầu tư mới.

Bốn là, tư vấn hỗ trợ chủ đầu tư mua bán sáp nhập, phát hành cổ phiếu để tăng nguồn lực tài chính và trả nợ.

Nếu dự án BĐS khó phát triển hiệu quả, nhất là với dự án có các khoản nợ quy mô lớn, càng để lâu cộng dồn lãi phát sinh càng tăng quy mô nợ xấu. Với các trường hợp dự án này, cần tập trung các phương thức tài chính để xử lý, gồm: Định giá lại toàn bộ, tiến hành xác định các kịch bản triển vọng; kiếm tìm những nhà tư vấn giỏi để cấu trúc lại dự án có tính khả thi thị trường như thay đổi công năng, quy hoạch, kết cấu sản phẩm; thực hiện mời gọi các đối tác có năng lực và chuyên môn đầu tư vào dự án mới đã cấu trúc lại để đảm bảo khả năng phát triển dự án thành công; trong khi đó, ngân hàng cho vay, chủ nợ khác và chủ đầu tư phải thật sự ngồi với nhau thương thảo để cùng thống nhất thiệt hại mỗi bên, chấp nhận để xác định giá bán tốt nhất cho chủ đầu tư mới.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển