Chuyên gia bày cách kiểm tra giá trị nhà phố sau sốt ảo

Theo ông Nguyễn Tấn Phong, chuyên gia tư vấn pháp lý nhà phố Sài Gòn hơn 10 năm qua, cứ 10 khách hàng tìm mua bất động sản thì có tới 9 người tỏ ra hoài nghi và phàn nàn giá nhà đất tăng ảo. Sau các cơn sốt đất diễn ra liên tục trong giai đoạn 2016-2018, đây là hệ lụy tất yếu. 

Ông Phong cho biết, trong vài năm trở lại đây, giá nhà phố tại Tp.HCM đang bị đẩy lên mức ảo quá cao, khiến thị trường bị nhiễu loạn. Điều này cũng tạo áp lực lớn cho người mua trong quá trình mặc cả, thương lượng với bên bán mức giá hợp lý. Vậy nhưng, đây là bài toán không phức tạp tới mức bế tắc, không thể tìm lời giải. Theo chuyên gia này, có ít nhất 3 cách để nhà đầu tư kiểm tra giá nhà phố ảo tới mức nào trước khi ngã giá hoặc đứng bên ngoài quan sát để tránh rủi ro. 

1. Giá trị cao và hiệu quả khai thác nhà phố có song hành?

Giá trị thật sự của tài sản sẽ được phản ánh phần nào qua hiệu quả khai thác, kinh doanh. Thông qua tính thương mại của tài sản có thể thẩm định giá trị thật sự của một ngôi nhà phố. Ví dụ, trong dài hạn, giá trị kinh doanh, khai thác cho thuê của nhà phố có thể đạt hiệu suất bao nhiêu?

Theo đó, nhà phố bị thổi phồng giá trị so với thực tế nếu khả năng khai thác rất thấp trong khi giá bán quá cao. Trường hợp lợi suất cho thuê của nhà đất cao hơn gửi ngân hàng và giá thuê ổn định thì người mua có thể kiểm tra pháp lý và cân nhắc xuống tiền. Nhà đầu tư thông qua mốc tham chiếu với những bất động sản tương đồng, cùng khu vực để khảo sát hiệu quả khai thác kinh doanh của nhà phố mình muốn mua.

Để tránh mua nhà phố với mức giá ảo, nhà đầu tư nên cân nhắc giá chào bán liệu có tương xứng với chi phí cơ hội bỏ ra hay không. (Ảnh: Trần Quỳnh)

2. Không ngại so sánh và mặc cả quyết liệt

Để tìm được mẫu số chung (mức giá trung bình), nhà đầu tư cần so sánh giá của nhà phố đang được chào bán với ít nhất ba vị trí bất kỳ cùng khu vực. Để yên tâm và chắc chắn hơn, người mua có thể mở rộng phạm vi khảo sát lên 5-10 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Thực tế cho thấy, mẫu so sánh giá càng nhiều thì độ chính xác càng cao nên nhà đầu tư đừng ngại so sánh, mổ xẻ các lát cắt của thị trường. Nếu đã hoàn tất khâu kho sánh, người mua hãy mạnh dạn và tự tin đàm phán với bên bán nhà phố. 

Quy tắc "vàng" của các chuyên gia mua hàng là: "Nếu bạn không hỏi điều mình muốn, bạn sẽ không bao giờ phát hiện ra sức mạnh đàm phán thực sự lớn đến đâu". Do đó, trong lần mặc cả đầu tiên, người mua nên đưa ra mức giá thấp dưới mức trung bình của thị trường để xem bên bán phản ứng ra sao. Trong những lần đàm phán kế tiếp, nhà đầu tư có thể nhích giá đặt mua lên nhưng phải luôn dưới mức giá bên bán đề nghị. Cơ hội chống giá ảo càng cao nếu bạn đàm phán thận trọng, ngã giá càng thấp. 

3. Giá chào bán liệu có tương xứng với chi phí cơ hội bỏ ra?

Đứng trước một giao dịch lớn, nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp luôn có bộ quy tắc tính chi phí cơ hội. Cụ thể, đối với nhà phố được chào bán với giá cao, gây hoài nghi là giá ảo, nhà đầu tư nên cân nhắc chi phí cơ hội mất đi là bao nhiêu, liệu có xứng đáng để đặt cược với giao dịch này?

Có nhiều khía cạnh để tiếp cận chi phí cơ hội. Ví dụ, so với các cơ hội đầu tư khác và gửi tiết kiệm, dòng vốn bỏ ra để mua nhà phố có thể thu về lợi nhuận bao nhiêu? Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để mua tài sản, nhưng lại mua phải giá ảo, khi lãi suất thả nổi thì có vỡ trận không?

Trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, tốc độ tăng giá của nhà phố như thế nào? Đặc biệt, trường hợp nhà phố đã có mức giá kỷ lục thì liệu còn khả năng tăng giá trong tương lai? Liệu có xảy ra kịch bản mua giá cao nhưng chờ mãi vẫn không thể bán với với mức giá cao hơn? Thanh khoản của nhà phố nhanh hay chậm khi nhà đầu tư cần tiền để theo đuổi một cơ hội khác. 

Nhà đầu tư cũng cần đặt ra câu hỏi khi đổ tiền vào nhà phố, rủi ro nào có thể xảy ra? Tóm lại, khi tính chi phí cơ hội, nhà đầu tư không nên chỉ nhắm vào kịch bản màu hồng mà cần đặt ra kịch bản màu xám, màu đen. Trước khi quyết định "chọn mặt gửi vàng", người mua cần đặt tất cả lên bàn cân để phân nặng, nhẹ. Trong trường hợp các chỉ số rủi ro lớn thì chi phí cơ hội cũng rất lớn. Đối với nhà đầu tư cá nhân non kinh nghiệm, thiếu thông tin, điều này không hề có lợi.