Theo Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam, ông Dương Đức Hiển: "Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, khi quyết định đầu tư đất nền nên xác định nó là dài hạn, mua và quên nó đi. Cái sai lầm khi đầu tư đất nền là chỉ để mua đi bán lại…"
Sau vụ việc Công ty CP Địa ốc Alibaba lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng thông qua đầu tư, kinh doanh bất động sản, Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam, ông Dương Đức Hiển đã có những chia sẻ hữu ích về phân khúc đất nền. Trong tương lai, đất nền có là phân khúc sáng để nhà đầu tư xuống tiền?
|
|
| Theo ông Hiển, sai lầm khi đầu tư đất nền là chỉ để mua đi bán lại. |
PV: Thị trường đất nền nói chung, đặc biệt là thị trường phía Nam sau vụ việc Địa ốc Alibaba lừa bán dự án "ma" dường như trở nên trầm lắng hơn. Thưa ông, ông có thể phân tích diễn biến tâm lý của nhà đầu tư đất nền?
Thị trường chứng khoán mới nổi từ năm 2015. Lúc bấy giờ, cái gì người ta bảo ra tiền thì nhà đầu tư đều lao vào, họ chỉ biết mỗi mã chứng khoán mà không cần quan tâm công ty đó là cái gì.
Tương tự đối với phân khúc đất nền, nhà đầu tư khi nghe người ta bảo nơi này, chỗ kia đang sốt nóng thì đua nhau xuống tiền mà quên mất bản chất, khái niệm đất nền là gì.
"Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, tôi mua mảnh đất chưa có nhu cầu xây dựng thì không ai bắt phải xây cả, 20 năm nữa, tôi xây dựng cũng không sao. Bản chất đất nền chỉ là một mảnh đất và không có tính thương mại."
Sau sự việc Địa ốc Alibaba lừa bán dự án "ma", tâm lý nhà đầu tư đất nền đã thận trọng hơn về mặt pháp lý. Các nhà đầu tư phân khúc này đã được cảnh tỉnh, khuyến cáo rất nhiều về điều này.
Trên thế giới, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất. Sau 1-2 năm phân lô bán nền xong, không ít khu vực đã có người ở, trở thành khu dân cư hiện hữu. Thế nhưng, thực tế cho thấy, cũng có nhiều nơi phân lô bán nền xong cả thập kỷ vẫn là khu đất trống. Đây là vấn đề liên quan tới vị trí dự án và định hướng phát triển.
Do đó, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm tới pháp lý của dự án trước khi quyết định xuống tiền. Để biết dự án đã được phê duyệt hay chưa, nhà đầu tư có thể tới cơ quan, chính quyền địa phương nơi có đất để tìm hiểu.
PV: Thưa ông, trong tương lai, đất nền có phải là phân khúc sáng giá để đầu tư?
Khi rót tiền mua đất nền, nhà đầu tư cần xác định đây là suất đầu tư dài hạn, mua rồi quên nó đi. Tương tự như đầu tư chứng khoán, khi nhận định mã cổ phiếu có tiềm năng, nhà đầu tư dài hạn mua nó và để đó, sau 10 năm quay lại xem ra sao.
|
|
Chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư đất nền cần quan tâm tới pháp lý dự án.
(Ảnh: Minh Thư) |
Phân khúc đất nền chỉ là một trong rất nhiều sản phẩm của kênh đầu tư bất động sản. Sai lầm khi đầu tư đất nền là chỉ để mua đi bán lại, chờ giá tăng lên. "Bong bóng" địa ốc xảy ra bởi nguyên nhân chính này.
Các mảnh đất không có tính thương mại, không được đầu tư xây dựng song lại được mua đi bán lại khiến giá vọt lên mức cao. Trường hợp những mảnh đất này được đem đi thế chấp ngân hàng thì "bong bóng" bất động sản sẽ phát sinh từ đó, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
"Với tôi, tôi chỉ nhìn vào đất nền giống như một lương khô, tôi đầu tư mua một mảnh đất để sau này cho con cái thay vì việc mua xong và kỳ vọng trong vòng 1-2 tháng hay 6 tháng, 1 năm bán nó đi để kiếm lời gấp đôi."
Đặc biệt, trong trường hợp cả nước đổ xô đầu tư đất nền sẽ dẫn tới tình trạng nhiều người sở hữu rất nhiều đất song không "đẻ" ra tiền.
Xét đến cùng, bất động sản không phải là kênh đầu tư ngắn hạn. Bởi lẽ, các dự án bất động sản tối thiểu phải là trung hạn trở lên để xây dựng, phát triển dự án đi vào hoạt động.
PV: Ông có thể cho biết những yếu tố mà nhà đầu tư đất nền cần phải lưu ý để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang"?
Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư có dòng vốn nhàn rỗi có thể quan tâm đầu tư đất nền. Nhà đầu tư không nên đi vay tiền để đầu tư vào đất nền. Nếu vay tiền mua đất xong, sau đó không có tiền để đầu tư xây dựng, kinh doanh thì đất không bán được, hình thành nợ xấu, từ nợ xấu sẽ thành bong bóng địa ốc.
Đối với nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, họ cũng nên xác định đầu tư đất nền từ trung đến dài hạn, tránh đầu tư trong ngắn hạn, tìm cách bán lại.
Mặt khác, trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần xem xét quy hoạch khu đó ra sao, khi nào thì phát triển, có gì đảm bảo mang lại giá trị thương mại cho khu đất đó hay không...
Pháp luật hiện hành quy định, dự án bất động sản cần công khai minh bạch, đặc biệt là giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, giấy phép xây dựng, chấp thuận đầu tư, quyết định 1/500... Nhà đầu tư tuyệt đối không đầu tư nếu chủ dự án không cung cấp được các giấy tờ đó.
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
