Cơ hội sở hữu nhà đất của người dân bị "bóp hẹp"

Thời gian gần đây, dư luận không khỏi xôn xao trước thông tin tăng gấp đôi giá nhà đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới công bố tại dự thảo nghị định quy định về khung giá đất năm 2015.

Theo đó, dự kiến giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ sẽ lên tới 162 triệu đồng/m2. Đối với các đô thị hiện hành, khung giá đất tối đa là 67.5 triệu đồng/m2 và tối thiểu là 1.5 triệu đồng/m2.

Với mức giá điều chỉnh trên, so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.HCM thì giá đất ở theo khung giá của dự thảo sẽ cao gấp hai lần.

Giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực liên quan khác, trong đó có giá đất bồi thường. TS.Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, "chỉ lo tăng giá bồi thường đất là không thích hợp".

Đồng thời, ông Liêm cũng nêu ý kiến: Bộ Tài nguyên và Môi trường nên chú trọng thêm việc quản lý giá đất trong thị trường đất cấp hai (nơi các thành phần kinh tế giao dịch với nhau) chứ không nên chỉ tạp trung quản lý giá đất trong thị trường đất cấp một (chỉ có một bên cung là Nhà nước). Bởi vì Bộ đã đưa ra quan điểm lấy khung giá đất làm cơ sở cho bồi thường đất khi thu hồi đất phải dựa trên mặt bằng giá thị trường.

Nếu thế thì giá đất ở thị trường cấp một của năm nay phải dựa vào giá đất ở thị trường cấp hai của năm trước. Song, giá này lại là giá cấp một của năm trước nữa cộng thêm chi phí giao dịch và lợi nhuận (có tác động của quan hệ cung cầu và cơ chế cạnh tranh), vô hình chung đã trở thành một vòng luẩn quẩn giá đuổi theo giá. Điều đó, sẽ dẫn đến việc giá đất đô thị nước ta cao ngang ngửa với các nước phát triển chỉ trong thời gian không lâu. 

Nếu thực hiện bảng giá đất mới, giá đất đô thị nước ta cao ngang ngửa với
các nước phát triển.

Để khắc phục được nhược điểm nêu trên thì Nhà nước cần thực hiện chế độ dự trữ đất. Nghĩa là, đối với đất đô thị sắp được phát triển theo quy hoạch thì chính quyền tạm ứng tiền hoặc vay ngân hàng hoặc vay Công ty tài chính quốc tế IFC hay vốn ODA để giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn khi dự án chưa hình thành. Tiếp đó, lập quy hoạch sử dụng đất cụ thể, phân thành các khu có chức năng sử dụng khác nhau như đường xá, công viên, trường học, khu ở, khu kinh doanh ...

Đồng thời, tùy theo đó mà giá đất cũng được điều chỉnh với các mức khác nhau. Ví dụ, đối với đất kinh doanh thì đấu giá để có tiền hoàn trả chi phí phát triển và trả nợ, còn đối với đất không kinh doanh thì chỉ cần hòa vốn. "Như vậy, chính quyền sẽ huy động được nguồn lực tài chính từ đất để phát triển đô thị thông qua việc dự trữ đất", TS Phạm Sỹ Liêm đánh giá.

Cũng theo ông Liêm, việc tăng giá cao nhất trong khung giá đất lên 162 triệu đồng/m2 (tương đương 8.000 USD/m2) sẽ đẩy chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị ngày càng cao, trong khi số tiền nhà nước thu được lại không đáng kể thông qua việc tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Không chỉ vậy, việc đánh thuế của Nhà nước ta cũng còn nhiều bất cập, chỉ thu thuế đất đối với từng khu vực mà không đánh thuế nhà. Theo đó, mức thuế đối với 1m2 đất của ngôi nhà có giá hàng trăm tỷ đồng cũng bằng với ngôi nhà chỉ có 1 tỷ đồng. Đây là thực tế không công bằng. Bởi, những ngôi nhà sang trọng thường được hưởng nhiều dịch vụ hạ tầng đô thị tốt hơn và có cảnh quan đẹp hơn với mức đầu tư mà Nhà nước bỏ ra cũng nhiều hơn.

Ngược lại với ý kiến đánh giá trên, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường, GS Đặng Hùng Võ lại cho rằng việc tăng đất giá là bước đi tốt. Bởi vì khung giá đất ở chỉ có 60 triệu đồng/m2, Hà Nội và Tp.HCM cao nhất cũng chỉ đưa lên 86 triệu/m2, vì địa phương có thể đưa vượt giá trần khoảng 20%. Và nếu cứ giữ khung giá đất ở mức 60 triệu đồng/m2 thì chắc chắn sẽ dẫn tới "bi kịch". Ví dụ, với một dự án ở Hàng Bài (Hà Nội), trong khi khung giá của thành phố chỉ có 86 triệu/m2 và khung giá của chính phủ chỉ có 61 triệu đồng/m2 nhưng mức giá mà người dân đòi lại đến 700 triệu đồng/m2.

Ở dự thảo khung giá đất mới, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa khung giá là 165 triệu/m2, khi xuống các địa phương, con số này chỉ đưa lên 200 triệu là cùng nhưng thực tế lại lên đến 500 triệu thì Nhà nước bị thiệt thòi là chắc chắn. Vì lẽ đó, theo ông Võ, bảng giá thuế này đang tiến sát lại với giá thực tế. Với tình hình thị trường BĐS đang phục hồi, nền kinh tế đang có những bước tiến mới thì vài năm nữa, giá này còn cao hơn là điều chắc chắn. Vậy, việc tăng mức thuế cũng nhằm tránh việc "sốc" giá.

Trái với ý kiến khả quan của nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường, giới kinh doanh BĐS không khỏi lo ngại với dự thảo này. Bởi lẽ, nếu khung giá đất này được đưa ra thì chắc chắn chỉ cần một năm sau trên thị trường BĐS sẽ hình thành một bảng giá mới cao hơn gấp nhiều lần so với hiện tại. Như thế, vô hình chung đã đẩy thị trường BĐS vốn đang khó khăn lại càng trở nên khó khăn hơn.

Hiện trạng nợ tiền sử dụng đất vẫn khá phổ biến ở nước ta. Tính riêng ở Tp.HCM, vẫn còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Với đà tăng giá thuế đất ngày một cao trong bối cảnh sức mua của thị trường bất động sản còn đang rất hạn chế như hiện nay thì số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước sẽ đội lên đáng kể.

Theo thông tin của giới kinh doanh bất động sản thì hiện nay số tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15 - 25% chi phí đầu tư và chiếm tới 50 - 70% với các loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự. Vì vậy, một khi khung giá đất đối với Hà Nội và Tp.HCM tăng lên gấp đôi, sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà bị tăng cao, sức mua sẽ bị hạn chế.

Hiện tại, nhu cầu thực sự về nhà ở của người dân nước ta tập trung chủ yếu ở phân khúc trung bình. Vì thế, mức tăng giá 30 - 40% ở những dự án hiện được coi là vừa túi tiền như thế trong tương lai sẽ không còn vừa túi tiền nữa.

Theo đánh giá của nhiều môi giới lâu năm trong ngành BĐS thì việc tăng giá đất gấp đôi này sẽ là "đòn tâm lý" khiến cho giá đất tại Hà Nội và Tp.HCM tăng mạnh. Đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất sẽ là người mua. Bởi khung giá đất tại 2 thành phố này vốn đã cao, khi áp dụng khung giá mới thì mức giá này sẽ bị đẩy lên cao nữa, cơ hội sở hữu nhà của người dân cũng theo đó mà bị thu hẹp hơn.