Cơn sốt đất 10 năm trước tại Hà Nội

Giao dịch diễn ra chóng vánh trong cơn sốt đất

Từ giữa năm 2008, Quốc hội đã thông qua việc sáp nhập tỉnh Hà Tây vào Thủ đô Hà Nội. Vậy nhưng, trước đó cả năm trời, thị trường bất động sản ở mọi phân khúc, mọi khu vực như Mê Linh, Hoài Đức, Hà Đông... đều đã tăng giá mạnh. Đã có không ít những căn nhà hộp cao tầng mọc lên thay thế ruộng vườn. 

Từ cuối tháng 3/2008, cơn sốt đất lên tới đỉnh điểm khi phương án mở rộng địa giới hành chính Hà Nội chính thức được công bố. Giá đất so với trước đó nửa năm đã cao gấp 2-3 lần khiến nhiều gia đình tiếc rẻ vì trót bán hết đất tại các vị trí đẹp. Trong bối cảnh ngày càng nhiều người đổ xô về đây đầu tư, đất vườn, đất dịch vụ, thổ cư tại những vùng giáp ranh như Mỹ Đức, Thanh Oai, Anh Khánh, Phú Lương, La Khê... đất nông nghiệp, đất rừng tại Ba Vì, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng được mang ra rao bán.

Anh Trung - một nhà đầu tư cho biết, lúc bấy giờ, ít nhất là 3 lần anh bị các chủ đất ở Thạch Thất, Hà Đông hủy cọc, trả lại tiền. Nguyên nhân là, chỉ vài ngày sau khi ký hợp đồng, giá lại tăng lên nên chủ nhà không muốn bán. Có chủ nhà còn chấp nhận đền tiền đặt cọc gấp đôi để hủy hợp đồng, bán với giá cao hơn cho người khác. Do đó, anh Trung tiếp tục săn lùng lô đất khác với niềm tin "cứ mua là thắng, sớm muộn gì giá cũng lên gấp vài lần".

Một trong những điểm nóng của cơn sốt đất 10 năm trước là khu vực Bắc An Khánh.

Mặt khác, thông tin sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội cũng khiến nhiều nhà đầu tư đổ về đây thực hiện các dự án lớn, nhỏ. Trong khi chưa giải phóng mặt bằng, hạ tầng chưa có nhưng họ đã thu tiền của khách qua hình thức góp vốn, thu chênh. Thậm chí, để có suất mua lô đất với giá cao ngất ngưởng chưa kể hàng trăm triệu tiền chênh, người ta phải bốc thăm, xếp hàng từ nửa đêm hoặc phải thông qua các mối quan hệ để xin suất ngoại giao. Nhà đầu tư lao vào mua đất dù phải vay vốn ngân hàng bởi giá đất tăng theo giờ. 

Hầu hết các giao dịch đất nền đều diễn ra chóng vánh. Chủ các lô đất còn chưa kịp xác định đất của mình nằm ở đâu giữa khu đất um tùm cỏ dại hoặc công trường ngổn ngang. Thậm chí, vị trí khu đất được xác định dựa trên một tấm bản đồ còn chưa ráo mực hoặc từ những "mỹ từ" của giới cò đất.

Vậy nhưng, bất động sản tại các khu vực nói trên đã chững lại khi có thông tin sáp nhập chính thức và giảm theo quyết định siết tín dụng để kiềm chế lạm phát, dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất của ngành xây dựng. Quận Hà Đông được kỳ vọng là nơi đón sóng đầu tiên và mạnh nhất song so với thời điểm trước sáp nhập, giá nhà đất cũng giảm tới 50%.

Đến đầu năm 2009, thị trường nhà đất lại sốt trở lại do ảnh hưởng từ chính sách nới lỏng tiền tệ. Theo đó, dọc các tuyến đường đã, đang hình thành và mở rộng như Quốc lộ 6 (đường Hà Nội đi Hòa Bình), Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 (Hà Nội đi Sơn Tây)... hoặc những tuyến đường vẫn còn nằm trên giấy như đường 70 từ Nhổn đi Hà Đông, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài... cũng quay cuồng trong cơn sốt đất, đỉnh điểm là vào năm 2010.

Những khu vực chôn vốn tiền tỷ của nhà đầu tư

Trước và sau khi Hà Tây sáp nhập vào Thủ đô Hà Nội, thị trường địa ốc được đánh dấu bằng hai cơn sốt giá vào giai đoạn 2007-2008 và 2009-2010. Mức độ của hai cơn sốt này tuy khác nhau nhưng trong đó đều có những dự án được điểm danh nhiều lần và được coi là "hàng nóng" như dự án liền kề Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, HUD Vân Canh, Khu đô thị Vườn Cam, Nam An Khánh, Splendora Bắc An Khánh...

Biến động giá tại một số dự án ở Hà Nội trong 10 năm qua

Giá đất nhiều nơi tăng từ 15-20 triệu đồng/m2 lên 140 triệu đồng/m2 chỉ trong một năm dù dự án chỉ mới giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng. Cuối năm 2010, thị trường bất động sản đổ vỡ đã khiến tiền của nhiều nhà đầu tư bị chôn vùi tại đây. Tuy nhiên, cũng có những dự án đã thành hình, có giao dịch nhưng giá bán không thể chạm tới mốc cao ngất ngưởng.

Khu vực phía Tây Hà Nội cũng được coi là "tử huyệt" của nhiều nhà đầu tư. Cụ thể, khu vực Mê Linh có 47 dự án nhà ở, đô thị được duyệt. Đặc biệt, trước ngày Hà Nội chính thức mở rộng, 18 dự án trong đó đã được ký chỉ trong vòng 1 tháng. Các dự án giao dịch sôi động nhất lúc đó phải kể đến Khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, Hà Phong, Cienco 5, AIC, Chi Đông, VIT Tiền Phong... Tất cả những dự án này đều được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn. Có những dự án 10 năm sau còn chưa giải phóng mặt bằng nhưng nhiều nhà đầu tư đã nộp 70-80% giá trị các lô đất nền liền kề, biệt thự.

Tham gia đầu tư vào giai đoạn này, anh Tuấn cầm hợp đồng mua lô đất nền trị giá hơn 2 tỷ ở xã Tiền Phong, Mê Linh nhưng gần chục năm nay cũng không biết vị trí chính xác của lô đất. Được biết, đây chỉ là 2/3 số tiền thực tế mà anh phải trả vì anh còn trả cho môi giới gần 1 tỷ mà không có hóa đơn.

Thực tế cho thấy, khoản tiền chênh trong cơn sốt đất 2007-2008 hoặc 2009-2010 còn lớn hơn số tiền ghi trong hợp đồng. Chẳng hạn, tại khu Splendora Bắc An Khánh, căn biệt thự 450m2 có giá 11,5 tỷ đồng khi dự án mới làm hạ tầng nhưng sau đó, khoản tiền chênh lên đến 21 tỷ đồng. Một căn biệt thự khác rộng 270m2 có giá gốc 7 tỷ đồng nhưng tiền chênh lên tới 9,5 tỷ. Tuy vậy, nhiều người vẫn lao vào mua.

Cơn sốt đất tại Ba Vì được ví như một cơn lốc mạnh. Hồi đầu năm 2010, trước thông tin chuyển Trung tâm hành chính Quốc gia về Ba Vì, nhà đầu tư đã "cày xới" những làng quê, bìa rừng, ngọn đồi ở Yên Bài, Tản Lĩnh, Vân Hòa... So với trước đó, giá đất đã tăng 2-3 từ 70-80 triệu đồng/sào lên tới 250 triệu đồng/sào.

Sau 2 tháng, giao dịch không còn khi chính quyền khẳng định "thông tin về trục Ba Vì - Hồ Tây chưa được thông qua và câu chuyện trung tâm hành chính phải 20-30 năm nữa mới có thể bàn đến". Chính vì thế, nơi đây trở thành hố sâu chôn vùi hàng tỷ đồng tiền vốn của các nhà đầu tư đón đầu quy hoạch.