Đất 5% là gì? Có được mua bán, chuyển nhượng không?

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất công ích thuộc trường hợp đất trích từ quỹ nông nghiệp của xã từ sau năm 1993 thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đồng thời, cũng không được sử dụng vào mục đích ở, xây dựng, kinh doanh. Theo đó, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của phường, xã, thị trấn thuộc trường hợp này không được cấp sổ đỏ.

Các trường hợp không cấp sổ hồng, sổ đỏ được quy định tại Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của phường, xã, thị trấn.

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8, Luật Đất đai năm 2013.

• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghiệp.

• Người nhận khoán đất trong các lâm trường, nông trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng đặc dụng, ban quản lý rừng phòng hộ.

• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy trường hợp cụ thể, đất công ích vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp đất 5% có thể được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp đất 5% được trích từ quỹ nông nghiệp của xã trước ngày 15/10/1993 và kể từ đó đến nay xã không thu hồi, hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận cho đất đó.

Tuy nhiên, trường hợp này yêu cầu người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể, cần có một trong những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương, nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo luật định;

• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

5. Thuê đất 5% có được xây nhà trên đất?

Như đã đề cập ở phần trên, đất công ích 5% thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích, do UBND cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo kế hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo Điều 12, Luật Đất đai năm 2013, nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích đã quy định. Theo đó, đất nông nghiệp chỉ được dùng để sản xuất nông nghiệp, không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp.

Nếu muốn xây ở trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thực tế cho thấy, không phải mọi trường hợp đất nông nghiệp đều có thể chuyển lên thổ cư, xây nhà ở.

Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất 5% sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện hành. Mức phạt tiền tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm là tổ chức hay cá nhân. Thông thường, mức xử phạt ở khu vực thành thị gấp 2 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn. Mức phạt đối với tổ chức sẽ gấp đôi mức phạt cá nhân.

Không chỉ bị phạt tiền, người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Thuê đất 5%, cá nhân, hộ gia đình không được xây nhà ở trên đất. Ảnh minh họa

6. Đất 5% có được mua bán, chuyển nhượng?

Đất 5% thuộc nhóm đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Loại đất này do xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý, sử dụng. Hộ gia đình, cá nhân được thuê đất công ích để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản thông qua hình thức đấu giá đất để thuê.

Đồng thời, cá nhân, hộ gia đình thuê đất công ích chỉ được sử dụng đất đúng với mục đích đã thuê. Hết thời hạn sử dụng đất (không quá 5 năm), người thuê đất phải trả lại đất hoặc tiếp tục làm đơn thuê đất nếu có nhu cầu. 

Như vậy, cá nhân, hộ gia đình chỉ được thuê đất 5%, không được phép mua bán, chuyển nhượng loại đất này.

7. Thu hồi đất 5% được bồi thường không?

Theo quy định tại Điều 76, Luật Đất đai năm 2013, có 5 trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Cụ thể, đó là các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của phường, xã, thị trấn;

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình quy định tại Khoản 1, Điều 54, Luật Đất đai năm 2013.

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, ngoại trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất 5% của phường, xã, thị trấn thì người thuê đất công ích sẽ không được bồi thường về đất, mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu có.

Khoản 2, Điều 3, Nghị định 47/2014/NĐ-CP nêu rõ, chi phí đầu tư vào đất còn lại là những chi phí mà cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất, tuy nhiên đến thời điểm cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.

Cụ thể, chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau đây:

- Chi phí san lấp mặt bằng;

- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, chống xói mòn, thau chua rửa mặn đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cần có hồ sơ, giấy tờ tài liệu chứng minh đã đầu tư vào đất, gồm: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất; văn bản thanh lý hợp đồng, hóa đơn chứng từ thanh toán đối với từng chi phí đã đầu tư vào đất; văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất xác lập tại thời điểm đầu tư.

Nếu không có hồ sơ, giấy tờ chứng minh chi phí đầu tư vào đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Công thức tính chi phí đầu tư vào đất 5% còn lại

P= ((P1 + P2 + P3 + P4)/T1) x T2

(P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, chống xói mòn, thau chua rửa mặn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại)

Lưu ý: Với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Trên đây là các quy định của pháp luật hiện hành về đất 5%. Loại đất này chỉ được sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Có thể cho cá nhân, hộ gia đình thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê với thời hạn không quá 5 năm.