Diện tích chung cư cũ càng nhỏ càng dễ bán, giá cao

Giá vẫn cao dù nhà đã cũ

Hiện nay, có rất nhiều nhà chung cư cũ trong khu vực nội thành được rao bán với giá 30-50 triệu đồng/m2 nhưng vẫn có sức hút lớn đối với khách hàng.

Đơn cử như Khu tập thể Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội), một căn hộ tại đây có diện tích 50m2, 2 mặt ban công thoáng mát, mới sửa và đủ nội thất, được rao bán với giá 1,5 tỷ đồng.

Cũng căn hộ tầng 2 thuộc khu tập thể này, có diện tích sổ đỏ 29m2, sử dụng 55m2, đã sửa đẹp, sàn gỗ, nội thất đầy đủ... có giá bán là 1,3 tỷ đồng. Nếu tính theo m2 sử dụng thì căn hộ này có giá chưa đến 24 triệu đồng/m2, nhưng tính theo sổ đỏ thì giá là hơn 40 triệu đồng/m2.

Tại các quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Long Biên cũng có nhiều căn chung cư cũ đang được rao bán với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2. Tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, những căn hộ cũ ở mức giá từ 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí còn cao hơn, tùy vị trí và nội thất cũng nhận được sự quan tâm khá lớn từ phía người mua.

Chung cư cũ vẫn hút khách bởi đã đánh trúng tâm lý “mua chỗ ở là phụ, mua tiện ích là chính” của khách hàng hiện nay.

Cũ nhưng vẫn rất hấp dẫn, thậm chí còn có giá khá tốt. Điều tưởng chừng như là một nghịch lý lại đang trở thành nguyên lý của loại sản phẩm này. Các “cò” chung cư cũ vẫn thường rỉ tai nhau nguyên lý: “Càng nhỏ càng dễ bán, giá càng cao”.

Nhận xét về thực tế này, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Thái Minh Quang, ông Vũ Kim Giang cho biết, từ trước đến nay, dù thị trường bất động sản có ảm đạm đến đâu thì phân khúc chung cư cũ vẫn có giao dịch tốt. Giá của những căn hộ cũ có thể giảm theo xu hướng thị trường, nhưng vẫn tạo được thanh khoản tốt vì phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Điều đáng nói là mức giá của phân khúc này nhiều khi cao không kém chung cư cao cấp mới hoàn thành ở xa trung tâm thành phố. 

Hưởng lợi từ vị trí và tiện ích

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, chung cư dù cũ nhưng vẫn có nhiều người tìm mua với mức giá không hề thấp là do đa phần những căn hộ này đều nằm ở vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí.

Tuy nhiên, một số khu tập thể vẫn có sức hút mạnh dù không có lợi thế về cơ sở hạ tầng như y tế, chợ búa, siêu thị, khu mua sắm, trung tâm giải trí... là bởi có giá cả phù hợp với đại đa số người có thu nhập trung bình. Nếu tính giá mỗi m2 thì cao, nhưng tổng số tiền để mua căn hộ có diện tích nhỏ lại chỉ khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng, ông Liêm cho biết thêm.

Sở dĩ các căn hộ tập thể ở khu vực Nghĩa Tân (Cầu Giấy), Thành Công (Ba Đình) thu hút được người mua là vì hạ tầng tương đối đầy đủ, đánh trúng tâm lý “mua chỗ ở là phụ, mua tiện ích là chính” của khách hàng hiện nay.

Theo giới kinh doanh nhà đất, nhiều dân có tiền đã bắt đầu tìm đến loại hình chung cư cũ để làm kênh đầu tư. Sự quản lý tại các khu chung cư cũ thiếu chặt chẽ nên nhiều căn hộ có khả năng “cơi nới” thêm diện tích sử dụng cũng là một sức hút lớn với người mua nhà. 

Nguy cơ quá tải

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị, bà Nguyễn Hồng Hạnh cho biết, mật độ dân số tại các khu chung cư cũ ở Hà Nội đang ở mức khá cao, do sự chuyển đổi quyền sở hữu nhiều lần, cũng như số lượng nhân khẩu trong các hộ tăng theo thời gian. Từ đó, họ đã cơ nới thêm diện tích có thể lấn chiếm được, dẫn đến sự quá tải về nhiều mặt trong các khu chung cư. Ví dụ, khu Giảng Võ có diện tích đất ở chung cư là 42.760 m2, diện tích cơi nới là 22.621 m2, bằng 52,9%; khu Nam Đồng có diện tích đất xây dựng khu chung cư là 13.663 m2, diện tích cơi nới là 8.438 m2, bằng 61,7%.

Theo bà Hạnh, tại các khu vực có các chung cư cũ, tình trạng ô nhiễm không khí, tiếng ồn ngày một tăng cao; không gian dành cho các hoạt động công cộng của dân cư thiếu trầm trọng; vấn đề về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn cuộc sống bị suy giảm, quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Có thể nói, chất lượng cuộc sống sẽ bị giảm nếu việc sử dụng các không gian công cộng không đúng mục đích.