Chi phí cho quỹ đất chiếm từ 30-35% tổng đầu tư dự án khiến giá chung cư có thể sẽ bị đẩy lên sau cơn sốt đất thời gian qua, giới chuyên gia địa ốc lo ngại.
Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh nhận định, cơn sốt đất vùng ven Tp.HCM thời gian qua đang ảnh hưởng rất lớn tới giá thành căn hộ chung cư. Do chi phí đất tăng mạnh, các dự án chung cư hình thành từ năm 2017 trở đi có thể thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể.
Sau cơn sốt đất Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2017, giá đất tại nhiều huyện, quận vùng ven tăng gấp 1,5-2 lần trong một năm, thậm chí có nơi tăng tới 300% (gấp 3 lần), ông Thìn cho hay. Có thể nói, đối với các chủ đầu tư căn hộ chung cư, diễn biến này không hề có lợi bởi việc tìm kiếm quỹ đất ngày càng khó khăn hơn, đồng nghĩa với việc chi phí quỹ đất sẽ tăng cao.
Tuy vậy, từ đầu tháng 6/2017 trở đi, đà tăng giá đất tại Tp.HCM bắt đầu chậm lại và xuất hiện tình trạng giảm giá. Song, nếu so với cơn lốc tăng giá trước đó, việc giá đất một số nơi giảm 10-20% vẫn còn khiêm tốn.
Sau sốt đất, các dự án căn hộ ở khu vực xa trung tâm, có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh
có thể tăng giá bán. (Ảnh: Hao Bui)
Chuyên gia này cho rằng, nếu tổng suất đầu tư một dự án nhà chung cư là 100% thì riêng chi phí đất chiếm từ 30-35%. Tỷ lệ này có thể tăng lên đáng kể sau khi cơn sốt đất lan rộng khắp Tp.HCM. Trên thực tế, giá căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí khu đất, thiết kế, tiện ích, chất lượng xây dựng... Đáng chú ý là, giá đất (phụ thuộc vào vị trí) là chi phí ngày càng tăng.
Tại buổi báo cáo thị trường căn hộ những tháng đầu năm 2017, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, giá đất tăng mạnh đang tác động khá lớn tới thị trường nhà chung cư. Tại các dự án mới triển khai, giá bán có xu hướng tăng lên bởi cú hích hạ tầng và giá đất "leo thang" trong nửa đầu năm nay.
Việc chuẩn bị quỹ đất cho dự án bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn bởi cơn sốt đất vừa qua, bà Dung khẳng định. Chi phí đầu vào (mua đất sạch, đền bù giải phóng mặt bằng) tăng lên khiến chủ dự án phải nâng giá thành sản phẩm. Trong thời gian tới, xu hướng tăng giá sẽ tác động mạnh tới thị trường căn hộ bất chấp sức mua đã chững lại trong 6 tháng qua.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá, việc tìm quỹ đất sạch phát triển dự án trở nên khó khăn hơn từ những năm 2015 - 2016 trở đi. Thách thức này càng tăng lên sau khi cơn sốt đất lan rộng vào nửa đầu năm 2017.
Ngoại trừ những khu vực sốt ảo, sự sàng lọc của thị trường có thể khiến giá đất nhiều khu vực đi xuống. Trong khi đó, quỹ đất ngày càng đắt đỏ hơn tại những khu vực sốt thật.
Theo ông Quang, khi các chủ đầu tư phải cân bằng giữa chi phí quỹ đất ngày càng cao và tỷ suất lợi nhuận có nguy cơ bị thu hẹp, phân khúc căn hộ giá phải chăng sẽ phải chịu áp lực lớn. Vậy nhưng, do mặt bằng giá và biên lợi nhuận vốn đã được định vị ở ngưỡng cao ngay từ đầu nên phân khúc căn hộ trung và cao cấp ít chịu ảnh hưởng hơn.
Cơn sốt đất xảy ra ở khu vực vùng ven Tp.HCM thời gian qua có thể khiến giá thành căn hộ tại các khu vực xa trung tâm, có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh tự động nhích lên ít nhất từ 5-10% và cao nhất 15%, ông Quang nhận định.
