Hà Nội: Giao dịch chung cư sụt giảm mạnh trong quý III/2018

Thanh khoản của căn hộ cao cấp thấp nhất

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết, trong quý III vừa qua, thanh khoản chung cư Hà Nội sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc cao cấp. Toàn thị trường ghi nhận tổng nguồn cung sơ cấp trong quý là 24.000 căn, trong khi lượng căn bán được chỉ đạt hơn 6.000 căn. Căn hộ hạng B (trung cấp) đạt tỷ lệ tiêu thụ là 52%, căn hộ hạng C (bình dân) là 53%, căn hộ hạng A (cao cấp) đạt 15%.

Mặc dù nguồn cung dư thừa, thanh khoản thấp nhưng giá căn hộ chung cư khó giảm, nhất là với căn hộ thuộc phân khúc hạng A. (Ảnh: Dân trí)

Mặc dù nguồn cung dư thừa, thanh khoản thấp nhưng giá căn hộ chung cư khó giảm, nhất là với căn hộ thuộc phân khúc hạng A. Lý do là, căn hộ cao cấp có ngưỡng đầu tư riêng với mức giá được cấu thành từ chi phí đất theo những yếu tố như vị trí, dịch vụ, tiện ích... nên giá căn hô hạng A khó giảm nhiều dù tiêu thụ chậm. Nếu có, chủ dự án sẽ xem xét tặng thêm gói nội thất, gói quản lý... để kích cầu. 

Thế nhưng, tốc độ tiêu thụ cũng như thanh khoản của dự án căn hộ cao cấp không hẳn phụ thuộc vào mức giá mà còn bị chi phối bởi những yếu tố như uy tín của chủ đầu tư, dịch vụ, tiện ích, vị trí. Căn hộ hạng A dù giá rẻ nhưng khách mua vẫn không xuống tiền nếu chất lượng sản phẩm không tốt.

Tuy giao dịch của căn hộ chung cư khá ảm đạm nhưng theo bà Hằng, phân khúc này vẫn đang phát triển theo hướng bền vững. Thực tế cho thấy, sau giai đoạn khủng hoảng, kể từ năm 2011 đến nay, sự phát triển của căn hộ hạng B, hạng C vẫn chi phối lớn tới cục diện chung của toàn thị trường địa ốc. Hai phân khúc này không quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng nên những lo ngại về khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản giai đoạn hiện nay là không cần thiết.

Thị trường trong tương lai sẽ hướng tới việc phát triển những căn hộ có diện tích nhỏ, ít phòng ngủ hơn. Lý giải cho nhận định này, chuyên gia của Savills Hà Nội cho biết, quy mô hộ gia đình của Việt Nam đang có xu hướng giảm, trong khi quy mô hộ độc thân đô thị lại gia tăng. Năm 2017, tốc độ đô thị hóa của Hà Nội là 49%, tới năm 2030 là 69%. Chỉ số này có thể cho thấy những căn hộ có từ 1-2 phòng ngủ sẽ là lựa chọn của đại bộ phận người dân nên sẽ có tính thanh khoản cao.

Những lưu ý khi đầu tư nhà phố thương mại

Nếu như giao dịch căn hộ chung cư đang ở trạng thái ảm đạm thì phân khúc shophouse lại đang hút mạnh dòng tiền đầu tư. Savills thông tin, các sản phẩm lai như shophouse, officetel, shopoffice… bùng nổ trong quý III năm nay. Thị trường Hà Nội hiện không có nhiều dự án shophouse nên các sản phẩm mới bung hàng đều có tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Trong quý III/2018, các dự án shophouse được chào bán ra thị trường Hà Nội đều có tỷ lệ hấp thụ tốt.

Kết quả khảo sát của phóng viên cho hay, trong thời gian qua, những dự án shophouse mở bán tại Hà Nội như T&T DC Complex, TSG Lotus Sai Dong, Shophouse 124 Vĩnh Tuy, Athena Fulland, The Manor Central Park,… đều có tỷ lệ hấp thụ từ 60% tại các đợt mở bán.

Theo Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, trước khi đổ tiền vào shophouse, các nhà đầu tư cần nghiên cứu thật kỹ. Bởi lẽ, để thành công ở mô hình này cần sự tổng hòa của nhiều yếu tố như vị trí tại tuyến phố chính, tuyến phố lớn, dân cư đông đúc, chất lượng sản phẩm tốt, mức giá phải chăng. Nhất là, diện tích shophouse phải phù hợp với việc bố trí mặt bằng kinh doanh, đồng thời gần đó phải có chỗ đậu xe tiện lợi.

Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, ông Dương Đức Hiển đánh giá, hiện tại, các dự án nhà phố thương mại có diện tích nhỏ từ 65-70m2/căn đang bán chạy. Trong khi đó, những dự án lớn và đang hoàn thiện lại khó bán hơn. Chuyên gia này cho biết, các shophouse diện tích nhỏ, giá mềm nhưng lại không có giá trị thương mại cao bởi quá nhỏ, rất khó kinh doanh. Hơn nữa, dân "lướt sóng", đầu cơ đang tham gia nhiều vào các giao dịch. Nhà phố diện tích lớn, từ 150-200m2 sẽ có giá trị thương mại tốt. Ông Hiển lưu ý, khi đầu tư vào phân khúc nhà phố thương mại, nhà đâu tư nên tránh ham yếu tố nhỏ rẻ, thay vào đó nên xét tới giá trị thương mại của sản phẩm cũng như hiệu quả đầu tư.