Từ năm 2014 đến nay, giá cả thị trường văn phòng cho thuê nói chung ổn định và được dự báo sẽ duy trì mức này trong năm 2017 khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Vậy nhưng, khi nhu cầu gia tăng và nguồn cung hạn chế, văn phòng hạng A được đánh giá sẽ có diễn biến tích cực hơn.
Khách nước ngoài chiếm 76% văn phòng hạng A
Số liệu của Savills cho biết, giá thuê văn phòng trên cả ba hạng A, B, C trong quý IV/2016 ở mức ổn định, lần lượt vào khoảng 28 USD, 16 USD và 13 USD/m2/tháng. Trong quý vừa qua, công suất thị trường đạt 87%, tăng 4% theo năm. Giá thuê bình quân đang đạt 19 USD/m2/tháng, ổn định trong quý IV năm ngoái và tăng 1,4% theo năm.
Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho hay, trong năm 2016, hai dự án Vincom Phạm Ngọc Thạch (27.000m2 sàn) và Vincom Phạm Hùng (khoảng 20.000m2 sàn) đã nâng tổng cung thị trường văn phòng Hà Nội đạt 1,2 triệu m2 sàn. Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê không có nhiều nguồn cung mới, trừ một số khu nhà phía Tây TP.
Thị trường không ghi nhận một dự án hạng A nào đi vào hoạt động trong năm qua, chủ yếu là hạng B và C, tổng nguồn cung tăng 4% theo năm. Sẽ có khoảng 164.000m2 sàn đến từ 6 dự án trong năm 2017, trong đó có 2 dự án hạng A; sang năm 2018 sẽ có khoảng 250.000m2 sàn từ 13 dự án.
Theo chuyên gia này, hiện giá thuê văn phòng đang điều chỉnh theo hướng về ngưỡng mà khách hàng và người cho thuê cùng tìm được động lực phát triển. Trên thực tế, trong 4 năm gần đây, giá thuê văn phòng tiếp tục chạm đáy. Do đó, dù một số trung tâm thương mại đang cải tạo ở Hà Nội và một loạt các trung tâm thương mại mới như AEON Mall Long Biên, Vincom Phạm Ngọc Thạch, Mipec Riverside,… đi vào hoạt động nhưng đa số các dự án này đều đạt công suất tương đối cao. Mặt khác, diện tích cho thuê ở mức tăng trưởng dương trên tất cả các loại hình.
Thời gian tới, dự báo công suất của văn phòng hạng A khu vực trung tâm
Hà Nội sẽ đạt ngưỡng rất cao.
Khảo sát của Savills cho thấy, tại phân khúc văn phòng hạng A, nếu năm 2014, 50% ngành tài chính - ngân hàng thuê địa điểm tại các tòa nhà văn phòng hạng A thì tỷ trọng này đến năm 2015 giảm xuống còn 32 - 35%. Ngành sản xuất và viễn thông là 2 ngành đang có xu hướng gia tăng thuê diện tích văn phòng hạng A.
Bà Hằng cho biết: "Hiện nay, trong các tòa nhà văn phòng hạng A cho thuê, có tới 76% là khách nước ngoài. Những quốc gia dẫn đầu về diện tích thuê gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Anh và Mỹ".
Khan hiếm văn phòng hạng A tại khu trung tâm
Đánh giá về triển vọng của văn phòng cho thuê các hạng trong năm nay, Savills nhận định, công suất lấp đầy tại khu vực trung tâm sẽ cao hơn, nhất là với các tòa nhà văn phòng hạng A. Sắp tới, khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng hạng A trên 900m2 tại khu vực trung tâm Hà Nội sẽ gặp khó khăn vì mặt bằng còn trống trên cùng diện tích hiện nay chỉ còn dưới 900m2. Hơn nữa, diện tích lớn tại các văn phòng cho thuê khu vực ngoại thành cũng đã được lấp đầy.
Khu vực nội thành thời gian qua đã chứng kiến hoạt động tích cực của phân khúc cho thuê văn phòng. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng hạng A tăng đột biến. Có được kết quả khả quan này là do chính sách cho thuê của một số chủ đầu tư hấp dẫn khách thuê. Bên cạnh đó, khu vực này cũng đang có nhiều lựa chọn cho khách thuê và nguồn cung tương lai khá dồi dào.
Trong khi đó, tại khu vực phía Tây Hà Nội, phân khúc văn phòng hạng A hoạt động rất tốt, vượt qua hạng B. Minh chứng là, diện tích trống của các tòa nhà hạng A khu vực này hiện chỉ còn 6%. Giá thuê văn phòng hạng A đã tăng 5% trong vòng 1 năm qua và chủ yếu là cho thuê phục vụ việc mở rộng văn phòng, không phải thành lập mới.
Theo chuyên gia của Savills: “Chúng tôi nhận thấy một số chủ đầu tư có thể tăng giá trong thời gian sắp tới. Đồng thời, chúng tôi cũng nhận thấy, khu vực trung tâm sẽ không còn văn phòng hạng A cho thuê trong vòng 2 năm tới. Điều này có thể hiểu rằng, thời gian tới, diện tích và công suất của văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm sẽ đạt ngưỡng rất cao".
Một số chuyên gia cho rằng, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B khu vực Hà Nội vẫn ổn định trong thời gian tới. Khả năng tăng giá hạn chế khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Thế nhưng, do cầu lấn át cung, khu vực trung tâm thành phố dự kiến có mức tăng giá cao hơn.
