Khi muốn mua căn hộ hình thành trong tương lai (đang trong quá trình xây dựng), khách hàng cần yêu cầu doanh nghiệp phát triển dự án làm rõ 2 cơ sở pháp lý do Sở Xây dựng và ngân hàng phát hành.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó TGĐ Công ty BĐS Him Lam chia sẻ, hiện nay pháp luật đã quy định khá nhiều về cơ sở pháp lý để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.
Trong rất nhiều cơ sở pháp lý này, có 2 loại giấy tờ đơn giản và hiệu quả nhất mà người mua cần quan tâm là văn bản thông báo dự án đủ điều kiện mở bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh từ phía ngân hàng. Khách hàng mua sản phẩm tại dự án hoàn toàn có quyền yêu cầu được kiểm tra 2 loại giấy tờ này. Nếu thiếu một trong 2 loại "giấy thông hành" này, khách hàng cần thận trọng trong việc quyết định bỏ tiền mua căn hộ.
Sở Xây dựng có thẩm quyền cấp văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Văn bản này có ý nghĩa là dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời đã hoàn thành xong phần móng. Đây là thời điểm hợp pháp theo quy định của pháp luật chủ đầu tư được phép huy động vốn từ các khách hàng. Yếu tố cộng thêm về tính an toàn cho người mua nhà là thông thường tiến độ các dự án sẽ được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình này chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân.
Muốn căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có chứng thư
bảo lãnh của ngân hàng và có văn bản của Sở Xây dựng thông báo dự
án đã đủ điều kiện bán hàng.
Còn chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa, nếu chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng thời hạn, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng mua nhà. Chứng thư bảo lãnh có 2 dạng: một là dạng cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá về uy tín doanh nghiệp), hai là cho vay có tài sản đảm bảo (vay có tài sản thế chấp). Nếu mua căn hộ hình thành trong tương lai, khi kiểm tra có chứng thư này, khách hàng có thể yên tâm về mặt pháp lý của dự án, dự án này đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc qua nhiều khâu chặt chẽ. Đây cũng là một yêu cầu đã được quy định trong luật.
Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015 quy định, chủ đầu tư dự án trước khi mở bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền đã ứng trước và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đã ký kết.
Quy định này đã được áp dụng gần 2 năm qua và góp phần làm tăng độ minh bạch, an toàn cho các dự án và hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Quy định này cũng định vị các doanh nghiệp phát triển BĐS theo 2 hướng. Một là bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hai là nếu muốn tránh quy trình bảo lãnh thì doanh nghiệp buộc phải xây dựng xong dự án mới được mở bán.
Ông Phúc cũng cho biết thêm, ngoài 2 cơ sở pháp lý đơn giản và dễ dàng kiểm tra nêu trên, để tránh rủi ro, nhà đầu tư, khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể sàng lọc thông tin bằng một số phương pháp thủ công. Đơn cử như tra cứu lịch sử hình thành và hoạt động của chủ đầu tư dự án trên các phương tiện truyền thông. Hoặc bỏ ra vài tiếng đồng hồ xuống địa bàn (khu vực dự án tọa lạc) để kiểm tra thực địa. Người mua có thể ngồi ở các quán xá gần dự án để nghe ngóng các thông tin từ dân địa phương hoặc phỏng vấn ngẫu nhiên tại địa bàn để nắm được những tin tức ngoài luồng so với các quảng cáo của môi giới BĐS để có thêm cơ sở khi đưa ra quyết định đầu tư.
