Ký túc xá mini cho thuê - Kênh đầu tư ngách cho dòng vốn nhỏ

Đam mê mô hình nhà nghỉ dorm (nhà ở tập thể - ký túc xá) dành cho giới trẻ và yêu thích du lịch tự túc, anh Võ cùng người bạn hùn vốn bạn săn mặt bằng tại Tp.HCM để thử nghiệm kênh đầu tư này. Nhà đầu tư đã tìm được một ngôi nhà phố cũ, diện tích hơn 30m2 (1 trệt 1 gác) đang rao cho thuê cách phố Tây Sài Gòn - Phạm Ngũ Lão quận 1 chỉ vài phút đi bộ. Anh Võ thương lượng thuê với mức giá hợp lý và lũy tiến trong 1,5 năm mở ký túc xá mini.

Anh Võ chia sẻ: “Thách thức đầu tiên là chúng tôi đã mất mấy tuần liền mới dọn sạch rác trong nhà. Chi phí thu gom, di dời đồ phế thải gần bằng tiền thuê nhà 1 tháng. Khi bắt tay vào cải tạo không gian và chuẩn bị nội thất lại đau đầu vì vốn ít”.

Do ngân sách có hạn nên anh Võ chỉ làm nội thất bằng vật liệu gỗ tạp, đồng thời tìm thợ mộc lành nghề để "đo ni đóng giày" bàn ghế nhỏ xinh. Trong ký túc xá mini này, nội thất, vật dụng và đồ trang trí đều được bố trí theo phong cách cổ điển, nhẹ nhàng, đơn giản. Anh cho kê 9 giường, gồm cả giường đơn và giường tầng, bố trí máy nước nóng, máy lạnh, wifi.

Nhà đầu tư quyết định chào giá thuê khởi điểm từ 100.000-150.000 đồng/giường/đêm sau khi cân đối giữa chi phí đầu tư và tiền thuê nhà hàng tháng. Mặt khác, khách thuê được bao bữa sáng bánh mì, mì gói, ốp la, trà, cà phê và mứt trái cây miễn phí. Ngoài ra, anh tặng thêm gói giặt ủi cho khách thuê từ 2 đêm trở lên. Khách nghỉ trưa tính phí 50.000 đồng/buổi, áp dụng từ 11h30-13h hàng ngày. Trong khi đó, đối với khách thuê dài hạn, anh Võ đồng ý thương lượng giá.

Một dorm cho thuê 150.000 đồng/giường/đêm đang quảng bá trên nhiều
trang thông tin đặt phòng cho khách du lịch. (Ảnh: N.T)

Từ quý III/2017, anh Võ đưa khu ký túc xá mini 9 giường vào hoạt động. Anh cùng người bạn đều đã rất hồi hộp chờ phản hồi sau khi đăng quảng cáo trên một số kênh thu hút giới trẻ và khách nước ngoài. Cuối cùng, khu ký túc xá mini cũng đã kín giường sau 1 tháng vật lộn với việc tìm khách thuê, bối rối trong thương lượng sát ván của người thuê theo tháng, theo tuần, tự làm osin dọn dẹp, giặt ủi, tự quản lý để tiết kiệm chi phí. Anh Võ liên tục nhận được nhiều cuộc gọi đặt hàng của khách mới.

Nhà đầu tư tiết lộ: “Tôi cứ lo chẳng tìm được khách thuê nên chuẩn bị sẵn tinh thần bù lỗ vài tháng đầu. Vì vậy, kết quả kín giường có thể gọi là thắng lợi tạm thời. Nếu duy trì được lượng khách ổn định, có thể hoàn vốn trước 1 năm”.

Hiện tại, mô hình săn nhà cũ ở trung tâm Tp.HCM làm ký túc xá mini cho thuê đang trở thành kênh đầu tư ngách được giới đầu tư sở hữu dòng vốn nhỏ từ vài trăm triệu trở xuống ưa chuộng trải nghiệm. Anh Tuấn, một phượt thủ, khá thành thạo cách bố trí, quản lý nhà nghỉ dạng dorm cũng thuê một căn chung cư cũ trên phố Lý Tự Trọng (quận 1) và cải tạo lại thành một ký túc xá 12 giường tầng, view thành phố đẹp, yên tĩnh, có không gian chung để uống trà, đọc sách, thiền định. Anh Tuấn cho thuê với giá 300.000 đồng/giường/đêm.

Căn hộ rất gần các điểm du lịch nổi tiếng giữa lòng Sài Gòn, sở hữu view độc đáo nên anh Tuấn chấp nhận đầu tư bài bản để có một ký túc xá phong cách, đặc biệt. Tại đây, giá chung cư dao động từ 1.200 - 1.800 USD/tháng, phải trả trước 1 tháng đầu, đặt cọc 2 tháng cộng thêm chi phí nội thất và cải tạo căn hộ không dưới vài trăm triệu đồng. Anh Tuấn cho rằng: “Nếu có lượng khách ổn định, quản lý tốt, tầm 1 năm có thể thu hồi vốn”.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, mô hình phòng cho thuê tập thể (dorm, ký túc xá mini) xuất hiện nhiều ở khu vực bán kính 1-2km xung quanh phố Tây Bùi Viện trong vài thập niên qua. Phần lớn nguồn cung trên thị trường đều do người có nhà nhỏ tự doanh. Mô hình săn nhà cũ để làm dorm cho thuê khá phổ biến trong những năm gần đây khi giới trẻ ưa chuộng trải nghiệm du lịch bụi, phượt giá rẻ. Hiện tại, nhu cầu thuê nhà nghỉ dạng dorm đến từ người trẻ thích lối sống xê dịch kinh phí rẻ, Tây ba lô du lịch tự túc hoặc những phượt thủ tỉnh lẻ muốn khám phá Sài Gòn.

Theo ông Phan Công Chánh, CEO Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phú Vinh, với các nhà đầu tư có dòng vốn nhỏ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, săn nhà cũ làm ký túc xá mini cho thuê được xem là một kênh đầu tư khá hợp lý. Ngày càng có nhiều người muốn thử nghiệm kênh đầu tư này và xem đây như một mô hình đầu tư trải nghiệm bởi vốn ít, thu hồi dòng tiền nhanh.

Đầu tư trải nghiệm là nhà đầu tư tham gia vào mọi hoạt động từ chuẩn bị mặt bằng, cải tạo, thiết kế, marketing, quản lý, cung ứng dịch vụ, làm osin cho chính khu ký túc xá của mình để lấy công làm lời. Đặc điểm chung của mô hình này là, nhà đầu tư phải thật sự am hiểu, yêu thích dự án mới đủ kiên nhẫn theo đuổi bởi đây là kênh đầu tư tốn nhiều công sức lẫn thời gian.

Ông Chánh cho biết, hiện số lượng dorm tại Tp.HCM khá nhiều song quy mô rất nhỏ. Cụ thể, mỗi dự án phổ biến từ 6-10 giường, cao nhất chỉ khoảng đôi ba chục giường. Loại bất động sản cho thuê này được tận dụng từ không gian nhà phố hẻm gần trung tâm TP với diện tích từ 30-40m2. Thậm chí, có những dorm tại phố Tây Bùi Viện chỉ kê giường cho khách ngủ, tối giản mọi tiện ích, diện tích 15-20m2. Như vậy, đây là một thị trường ngách hạn hẹp nhằm phục vụ số ít nhu cầu cá biệt.

Theo chuyên gia này: "Có thể xem các dorm là sản phẩm bổ sung cho thị trường dịch vụ lưu trú, tuy nhiên, xét về yếu tố nguồn cung, do rổ hàng hóa khiêm tốn, nên đây không phải là sản phẩm thay thế các khách sạn 2-5 sao hay khách sạn mini".

Đối với mô hình đầu tư nói trên, quy mô càng nhỏ càng thuận lợi trong quản lý và khai thác bởi mọi khâu nhà đầu tư đều phải tự túc, ông Chánh khẳng định. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng lợi nhuận trung bình 15%, cao nhất 25-30%. Tùy công suất khai thác, thời gian hoàn vốn từ 6-12 tháng. Kinh nghiệm cho thấy, suất đầu tư càng cao thì rủi ro có thể càng lớn do thời gian hoàn vốn kéo dài.

Công suất thuê giường cao với tỷ lệ lấp đầy ít nhất trên 80% là điểm đầu tiên tạo nên thành công của kênh đầu tư này. Bên cạnh đó, suất đầu tư phụ thuộc vào thời hạn thuê mặt bằng đủ để hoàn vốn và có lãi. Trong trường hợp thời gian thuê quá ngắn thì đòi hỏi tốc độ hoàn vốn phải nhanh. Nhà đầu tư cho thuê dài hạn nhưng ế khách, có thể dẫn tới thất bại.