Gần đây, nhiều nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền 3 - 5 tỷ đồng chuyển hướng săn đất vườn giá rẻ ở các quận ngoại thành. Sau đó, những nhà đầu tư này chuyển đất vườn thành đất thổ cư, xây nhà vườn để bán lại, làm phòng trọ mini cho thuê thu lợi nhuận hàng tỷ đồng chỉ sau 1 - 2 năm.
Tháng 3/2016 vừa qua, ông Kiên mua 1.800m2 đất trồng cây lâu năm và đất vườn trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, Tp.HCM, với giá 3,5 tỷ đồng. Trung bình mỗi m2 ông mua với giá 1,9 - 2 triệu đồng. Với thửa đất nông nghiệp này, người mua được chuyển đổi lên 200m2 đất thổ cư cho mục đích xây nhà.
Chủ đất đã đầu tư thêm gần một tỷ đồng để xây căn nhà trên diện tích 150m2, thiết kế theo kiểu biệt thự vườn sinh thái, thỉnh thoảng về đổi gió. Đến quý IV/2016, giá đất Sài Gòn tăng mạnh trên diện rộng, ông Kiên đã bán khu nhà vườn này với giá 7,2 tỷ đồng. Trừ đi các khoản thuế, ông lãi hơn 2 tỷ đồng chỉ sau 9 tháng quay dòng vốn.
Với nguồn tiền mới là 7 tỷ đồng, ông Kiên tiếp tục thực hiện săn đất nông nghiệp, đất vườn để đầu tư xây nhà sinh thái bán lại. Theo ông Kiên, cơ hội của thị phần này còn rất lớn vì hiện nay, các DN bán biệt thự diện tích 200 - 300m2 đã có giá khoảng 6 - 8 tỷ đồng/căn, như vậy nhà vườn cả nghìn m2 của ông vẫn có giá cạnh tranh hơn lại không đụng hàng.
Năm 2015, bà Phương mua mảnh đất vườn 1.200m2 trên đường Lã Xuân Oai, quận 9, Tp.HCM với giá 3 tỷ đồng. Sau khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn lên thổ cư và xây 60 phòng trọ, tổng suất đầu tư đã lên đến 6 tỷ đồng.
Thị trường đất vườn, đất lúa, trồng cây ngắn ngày, lâu năm, đất ao, kênh rạch...
vùng ven Sài Gòn đang diễn ra sôi động (Ảnh: Vũ Lê)
Bà Phương cho biết, buôn đất vườn chuyển thành thổ cư nếu bán liền tay là có lợi nhuận. Hơn nữa, giá trị tài sản càng lên cao khi xây dãy nhà trọ cho thuê nên bà quyết theo đuổi mô hình này. Nếu xây dựng nhiều phòng hơn, lợi nhuận có thể vượt mức 3,5 tỷ đồng. Mặt khác, sau hơn một năm khai thác cho thuê, doanh số của dãy nhà trọ bắt đầu tăng dần đều từ 35 - 40 triệu đồng mỗi tháng lên 55 - 60 triệu đồng bởi tỷ lệ lấp đầy tăng lên. Đầu năm 2017, bà Phương sang tay dãy nhà trọ nói trên với giá 10 tỷ đồng. Sau khi trừ thuế, phí, bà lãi 3,5 tỷ đồng.
Chị Ngọc Lan, một nhân viên của công ty khởi nghiệp BĐS có nghề "tay trái" là săn đất nông nghiệp, chuyển lên thổ cư rồi xây nhà trọ cho thuê. Sau khi đầu tư xây 25 căn nhà trọ quy mô nhỏ từ đất vườn, doanh thu hàng tháng 25 triệu đồng, chị Lan tiếp tục mua một khu đất vườn khác rộng 1.000m2 tại phường Long Thạnh Mỹ, quận 9 để phát triển dự án tiếp theo.
Chị Lan chia sẻ, chị săn đất vườn để tích lũy tài sản chứ không bán vội nên hiện chưa có khoản lãi bạc tỷ. Trong 3 - 5 năm tới, do đã hoàn vốn và có thể chốt lời từ việc bán cả 2 dãy nhà trọ nên lợi nhuận sẽ đầy hứa hẹn.
Ông Nguyễn Tấn Phong, người có gần một thập niên tư vấn, môi giới BĐS liền thổ tại Tp.HCM cho biết, đất vườn nói riêng và đất nông nghiệp các quận ven Sài Gòn như quận 9, 12, Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ hiện đang là mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư BĐS cá nhân trong 2 - 3 năm qua.
Theo ông Phong, bên cạnh đất thổ cư, thị trường buôn đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất lúa, đất ao... càng trở nên sôi động trong năm 2016, khi BĐS liền thổ đang có dấu hiệu tăng cao về cuối năm.
Chuyên gia này cho rằng, kiểu làm mua đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng thành thổ cư rồi tách thửa, phân lô bán nhanh đang bị siết lại để giảm nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị. Các nhà đầu tư săn đất vườn có mục tiêu dài hơi hơn. Hầu hết các nhà đầu tư này không chọn cách chia nhỏ thửa đất mà giữ nguyên lô đất lớn, biến tài sản này thành BĐS tiêu dùng, khai thác cho thuê hay tiến thêm một bước nữa là làm nhà vườn để bán lô lớn.
Nếu đầu tư thành công, với mỗi suất, biên lợi nhuận có thể cao hơn lãi suất ngân hàng nếu khai thác cho thuê, giá trị đất tiếp tục tăng theo thời gian. Nếu bán cả đất và tài sản gắn liền với đất, mức lãi có thể đạt 50 - 70% hoặc gấp đôi.
Ông Phong cũng thông tin thêm, vẫn có không ít trường hợp nhà đầu tư săn đất vườn bị thất bại vì lý do định vị sai. Việc thẩm định chưa đúng tiềm năng cho thuê của khu vực hoặc vị trí của khu đất không kết nối giao thông thuận lợi là một minh chứng. Hơn nữa, các thủ tục nhà đất, cấp phép xây dựng nếu kéo dài có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, chi phí cơ hội mất đi.
