"Ngậm đắng nuốt cay" khi đầu tư đất dịch vụ

Đất dịch vụ hấp dẫn ra sao?

Khái niệm đất dịch vụ được hiểu là loại đất mà Nhà nước hỗ trợ, bồi thường cho người dân khi thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ phát triển kinh tế (xây dự án). Các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi hơn 30% diện tích đất nhưng không được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng sẽ được Nhà nước bồi thường bằng đất dịch vụ phi nông nghiệp nhằm chuyển đổi nghề nghiệp.

Mặt khác, loại đất đấu thầu ở các khu vực công cộng như bến xe, chợ cũng được xếp vào đất dịch vụ. Diện tích các suất đất dịch vụ thường nhỏ, vào khoảng 40-50m2.

Sức hấp dẫn của đất dịch vụ trước hết nằm ở vị trí quy hoạch. Các lô đất này thường sở hữu vị trí đẹp, tọa lạc trong hoặc bên cạnh các khu đô thị có cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ do hướng tới mục đích chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân. Đặc biệt, giá đất dịch vụ chỉ bằng một nửa so với đất dự án.

Khi đồ tiền vào loại hình bất động sản này, nhà đầu tư kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận lớn. Thị trường ven Hà Nội là nơi nở rộ phân khúc đất dịch vụ. Khu vực Yên Nghĩa, Dương Nội, Kiến Hưng, Đồng Mai (Hà Đông); An Khánh, An Thượng (Hoài Đức); Linh Đàm (Hoàng Mai); Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất... là những khu vực có nhiều dự án bất động sản. Các nhà đầu tư đua nhau săn đất dịch vụ tại các khu vực này. Đất dịch vụ theo thời gian dần được thiết lập mặt bằng giá mới.

Đất dịch vụ là một trong những thị trường ngách hấp dẫn giới đầu tư địa ốc. (Ảnh minh họa)

Khảo sát của phóng viên cho thấy, hồi đầu năm 2018, giá chào bán đất dịch vụ khu Nam An Khánh (Hoài Đức) chỉ 14 triệu đồng/m2, nay giá bán phổ biến từ 16-17 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Đồng Chợ, Đồng Đế (Dương Nội), gần dự án trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông cũng biến động về giá thời gian qua. Đầu năm ngoái, giá các lô đất vị trí đường rộng 12m dao động từ 46-47 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên mức 48-50 triệu đồng/m2. Giá bán các lô góc, vị trí đường rộng 22 tăng từ 59-60 triệu đồng/m2 lên khoảng 64-65 triệu đồng/m2. Tại khu vực Đồng Mai, giá chào bán đất dịch vụ cũng tăng từ 13-14 triệu đồng/m2 lên 14-16 triệu đồng/m2.

Ngậm "quả đắng" khi đầu tư đất dịch vụ

Tuy đất dịch vụ có tiềm năng lợi nhuận lớn song việc đầu tư loại hình bất động sản này không hề đơn giản. Theo ông Nguyễn Văn Cường (Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy), cách đây khoảng 10 năm, ông săn tìm đất dịch vụ để đầu tư trong bối cảnh tỉnh Hà Tây (cũ) được sáp nhập vào Hà Nội. Ông Cường đã đổ tiền vào một lô đất dịch vụ vùng ven Thủ đô. Chủ đất cũ và ông Cường phải "chờ đất" vì cần đợi xây dựng xong cơ sở hạ tầng mới được giao dịch đất. Với phi vụ mua "lúa non" đó, ông Cường và chủ đất chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay.

Thế nhưng, thời gian chờ đợi này diễn ra khá lâu. Làm ăn thua lỗ, chủ đất rơi vào cảnh nợ nần chồng chất nên đã đem mảnh đất đó bán cho một nhà đầu tư khác. Điều này đồng nghĩa với việc cùng 1 suất đất dịch vụ nhưng có tới 2 người sở hữu. Sau đó, ông Cường vô cùng mệt mỏi với quá trình khiếu kiện, giải quyết.

Bà Võ Minh Nguyệt (Nguyễn Lương Bằng, Hà Nội) cũng từng mua đất dịch vụ của một người dân tại khu An Khánh. Để chắc chắn chủ đất được cấp đất dịch vụ, bà Nguyệt đã kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý. Hơn nữa, chủ đất cũng đã đóng tiền xây dựng hạ tầng. Vậy nhưng, khi nhận đất dịch vụ, bà Nguyệt mới phát hiện diện tích thực tế của lô đất chỉ khoảng 25m2 chứ không phải là 40m2 như thông tin mà chủ cũ cung cấp. Theo quy định hiện hành, nguyên tắc của giao đất dịch vụ là chủ đất chỉ được giao 10% diện tích đất bị thu hồi. Cụ thể, chủ đất chỉ được giao hơn 20m2 đất dịch vụ. Do diện tích đất quá nhỏ nên kinh doanh không tiện, cũng không chuyển đổi sang đất ở được. Bà Nguyệt phải ngậm đắng nuốt cay với cú lừa này.

Là môi giới địa ốc có nhiều năm kinh nghiệm chuyên khu vực Hoài Đức, anh Phan Minh Hiển cho biết, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng tìm hiểu kỹ lịch sử mảnh đất, các thông tin quy hoạch liên quan khi mua đất dịch vụ. Nhà đầu tư nên tránh giao dịch mua bán đối với các lô đất dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thay vào đó, nhà đầu tư chỉ nên đặt cọc, cam kết đôi bên ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, sang tên khi có giấy chứng nhận.