Nhà đầu tư xác định đi đường dài khi rót tiền vào ki ốt, shophouse

Ngụ tại khu vực Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), anh Nguyễn Văn T. cho hay, cách đây khoảng 2 năm anh đã mua hai căn ki ốt liền nhau thuộc dự án nhà ở xã hội vùng ven Thủ đô để cho thuê. Anh T. trước đó đã từng đầu tư ki ốt tại chung cư HH Linh Đàm, thu được lợi nhuận lớn. Hiện tại, anh T. đang cho thuê ki ốt 28m2 với giá 18 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá mua vào chưa tới 1,5 tỷ đồng. Ngoài giá thuê cao và có xu hướng gia tăng, căn ki ốt này luôn có người hỏi mua dù chủ sở hữu không rao bán. Thậm chí, người mua còn trả giá chênh tiền tỷ so với giá thời điểm mua vào.

Khu HH Linh Đàm gồm 12 tòa chung cư cao 35-41 tầng, lượng căn hộ từ 20-24 căn mỗi mặt sàn. Dự án có khoảng 9.000 căn hộ, quy mô dân số 30.000 người. Con số này tương đương dân số 1 phường của Hà Nội. Lượng cư dân đông đúc là nguồn cầu lớn và ổn định đối với các ki ốt tại dự án. Nhà đầu tư cũng hy vọng rằng, hai căn ki ốt tại dự án mới có quy mô nhỏ hơn HH Linh Đàm cũng sẽ mang lại lợi nhuận tương tự.

Tuy nhiên, dự án sau gần 2 năm bàn giao mới chỉ lấp đầy hơn 60% bởi vị trí xa trung tâm, tiện ích, hạ tầng chưa đồng bộ. Mặt khác, cư dân sinh sống tại đây có xu hướng mua đồ ở chợ vì giá rẻ hơn so với ki ốt. Thế nên, ki ốt của anh T. cũng như một số người khác thường biến động khách thuê trong 2 năm qua. Kinh doanh không thuận lợi, khách thuê sẵn sàng mất tiền cọc để trả lại mặt bằng. Tuy bên cho thuê đã giảm giá thuê từ 8-9 triệu đồng mỗi tháng xuống 7-8 triệu đồng/tháng song ki ốt luôn phải để trống thời gian dài. Trước thực trạng ảm đạm đó, anh T. quyết định rao bán hai ki ốt với giá chênh nhẹ. Song, anh T. vẫn chưa thể thoát hàng dù đã rao bán tới 6 tháng, hạ giá xuống bằng giá gốc.

Shophouse dự án, ki ốt khối đế chung cư là mặt bằng kinh doanh bán lẻ nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư.

Chị Hải Vân bỏ ra gần 3 tỷ đồng để sở hữu một ki ốt tại dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp. Sau đó, chị Vân cho khách thuê kinh doanh hàng tiêu dùng. Tuy vậy, việc kinh doanh của phần lớn ki ốt ở đây đều không khả quan dù đã lấp đầy cư dân. Lý do là, ki ốt phải cạnh tranh với rất nhiều cửa hàng tiện lợi, siêu thị đã hiện diện từ trước trong bán kính chưa tới 1km quanh dự án. Loạt siêu thị, cửa hàng này chưa có dấu hiệu ngừng "mọc lên".

Chính bởi vậy, các ki ốt tại đây phải đối mặt với tình trạng biến động khách thuê thường xuyên và giá thuê sụt giảm. Trường hợp sử dụng ki ốt để kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, nhiều khách khi tới hỏi thuê đều không đánh giá cao. Gần đây, một khách hàng đã đồng ý thuê lại ki ốt của chị Hải Vân với mục đích mở văn phòng công ty. Các ki ốt khác cũng chuyển hướng kinh doanh sản phẩm độc lạ hoặc làm văn phòng công ty.

Bên cạnh ki ốt, chủ đầu tư còn quảng cáo sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại) là "gà đẻ trứng vàng". Tuy nhiên, trên thực tế, phân khúc này cũng không dễ mang lại lợi nhuận cao. Xuống tiền mua căn shophouse trong khu đô thị cao cấp, anh Lương Đức Hiếu (Hai Bà Trưng, Hà Nội) phải bỏ trống tận 6 tháng do không có khách thuê. Thời điểm dự án mới bàn giao nhà, chưa có nhiều cư dân về sinh sống, do đó nếu đi vào hoạt động thì các shophouse cũng rất vắng khách. Đa số khách thuê thời điểm đó đều không trụ lâu vì lợi nhuận thấp. Sau đó gần 3 năm, hoạt động kinh doanh của shophouse mới khởi sắc khi dự án được lấp đầy. Lúc bấy giờ, anh Hiếu bắt đầu cho thuê shophouse với giá tốt, thu về dòng tiền ổn định.

Với hơn 10 năm kinh nghiệm đầu tư mặt bằng bán lẻ kinh doanh, anh Nguyễn Thanh Châu (Đống Đa, Hà Nội) cho hay, trước khi rót tiền vào ki ốt chung cư hay shophouse dự án, nhà đầu tư nên tính toán tới nguồn cầu của dự án đó. Vị trí, tiện ích dự án, hạ tầng... là những yếu tố quyết định nguồn cầu này. Cùng với đó, nhà đầu tư nên xác định thu về dòng tiền trong dài hạn bởi lợi nhuận của loại hình bất động sản này chỉ tăng trưởng, ổn định khi khu dân cư hiện hữu đông đảo.