Nhiều chuyên gia lo ngại, thị trường BĐS hiện nay đang có dấu hiệu mất cân bằng, nguồn cung tăng đột biến, nợ xấu, tỷ lệ hấp thụ chưa theo kịp số lượng hàng hóa... có thể khiến thị trường đóng băng trong thời gian tới.
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, bày tỏ lo ngại về kịch bản đóng băng có nguy cơ xảy ra và gây sốc cho thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới. Ông Đực cũng dẫn chứng nhiều dấu hiệu về những rủi ro có thể giáng xuống thị trường bất động sản bất cứ lúc nào.
Đầu tiên, đó là việc nguồn cung đột ngột tăng mạnh khoảng 40.000 căn (ước tính 100.000 tỷ đồng), tập trung cục bộ vào khu Đông Tp.HCM, chủ yếu là tam giác quận 2 ở Bình Thạnh và Thủ Thiêm. Sự cạnh tranh trực tiếp của các doanh nghiệp bị đẩy lên mức kịch liệt. Thứ hai là, nguồn cung có sự dịch chuyển quá đà vào phân khúc BĐS giá cao, cụ thể giá từ 27-40 triệu đồng/m2. Thứ ba, có sự trùng lặp về thời gian bàn giao sản phẩm là 2 năm tới.
Thứ tư là nợ xấu BĐS chưa có biến chuyển lạc quan, cách xử lý khoanh nợ, đảo nợ giống như mang xe cứu thương chạy lòng vòng, khiến cho quá trình điều trị bị kéo dài mà chưa có những cuộc đại phẫu cần thiết và quan trọng. Cuối cùng là, rủi ro chính sách, liều doping hạ tầng quá đà có thể bóp chết thị trường vừa mới gượng dậy sau cơn bão khủng hoảng. Ông Đực khuyến cáo, bất cứ khi nào. kịch bản đóng băng kiểu mới cũng có thể giáng xuống thị trường BĐS, đặc biệt là ở các khu vực thừa mứa nguồn cung.
Thị trường BĐS có thể sẽ đóng băng trở lại (Ảnh: QH)
Về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành phân tích, thị trường BĐS đang mất cân đối giữa quan hệ cung cầu. Hiện nay, BĐS đã khởi sắc, nguồn khách hàng tăng 50%, tuy nhiên nguồn cung lại tăng đến 500%. Như vậy, dễ dàng nhận thấy, cung quá đà và cầu chưa bắt kịp được với nguồn cung tăng chóng mặt như vậy. Rất nhiều dự án hiện nay, chỉ là dự án hình thành trong tương lai, hoặc những dự án đang nằm đắp chiếu và không hẹn ngày hoàn thành. Trước tình hình đó, ông Nghĩa quan ngại rằng, với áp lực và đà dội bom hàng hóa như hiện nay, thị trường BĐS chưa kịp sốt có thể sẽ đóng băng trở lại.
Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng thừa nhận, thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những tín hiệu mất cân bằng. Thứ nhất, phải kể đến một số dự án chưa xây hoặc chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn qua mọi hình thức. Đối với những dự án không được cấp phép thì rủi ro xảy ra là rất lớn.
Tiếp theo, tình trạng một số dự án bán giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường, tỷ suất lợi nhuận trung bình từ 15% so với tổng mức đầu tư nay đã tăng lên 30%. Trước tình hình đó, nhà băng cũng không chịu đứng nhìn, nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay BĐS, nhưng người mua nhà có thể đối mặt với bẫy lãi suất bất cứ lúc nào. Cũng với đó, các yếu tố về quy hoạch vùng hay cơ sở hạ tầng như khu đặc khu kinh tế, metro, đường vành đai, đường cao tốc, sân bay, cảng biển, ... đang bơm liều thuốc kích thích cực mạnh cho thị trường BĐS.
Theo ông Trần Khánh Quang, các yếu tố này cộng hưởng với nhau đang tạo nên hiện tượng số lượng nhà đầu tư tìm mua bất động sản tăng mạnh, do đó, thị trường đã xuất hiện tình trạng bán chênh lệch, đe dọa tính bền vững của toàn thị trường.
Ông Quang cho biết thêm, chắc chắn có thể xảy ra nóng sốt trong thời gian ngắn sắp tới, nếu cơ quan chức năng và các bộ ngành liên quan không kiểm soát kịp thời. Hiện nay, nhu cầu mua nhà để ở vẫn rất lớn, thế nhưng các sản phẩm dưới một tỷ đồng đang khan hiếm dần. Mà chủ yếu là các giao dịch giá trị từ 1,5-2 tỷ đồng trở lên và người mua đa số là đầu tư. Vì thế nên ngay khi thị trường xuất hiện một số tín hiệu khởi sắc, giới đầu tư đã lập tức bung tiền ra đổ vào nhà đất.
Nếu như thị trường năm 2014 có xu hướng mua nhà để ở, thì thị trường năm 2015 lại bị đẩy theo chiều hướng mua để cho thuê lại. Ông Quang dự báo, với tính hình như hiện nay, cuối năm sẽ sớm xuất hiện nhiều nhà đầu tư lướt sóng. Nếu cơ quan không can thiệp sớm thì thị trường BĐS có khả năng sẽ đóng băng vào cuối quý I/2016.
Trái lại, bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam lại cho rằng, có nhiều dấu hiệu tốt để tin rằng thị trường vẫn chưa rơi vào trạng thái bong bóng. Bởi thứ nhất, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tốt, bình quân trên 50%, giá bán chưa tăng ở mức đáng lo ngại. Thứ hai, hiện chỉ có 20% khách mua nhà cao cấp cần vay ngân hàng, vì vốn của nhóm nhà đầu tư này khá mạnh.
Hơn nữa, dù nguồn cung nhà giá rẻ đang chững lại nhưng nhiều chủ đầu tư ở Tp.HCM vẫn trung thành với phân khúc căn hộ bình dân ở quận Thủ Đức, quận 9, Gò Vấp, Tân Phú, Nhà Bè, Bình Tân.
Bà Dung cũng khẳng định, sẽ đưa ra cảnh báo khi khả năng tiêu thụ của thị trường có dấu hiệu suy giảm đáng báo động. Nhưng giai đoạn sốt đất năm 2007 với năm 2015 có sự khác biệt rất lớn.
Chẳng hạn, năm 2007 thị trường có quá ít dự án để khách hàng chọn lựa, nguồn cung tốt khan hiếm. Bên cạnh đó, nhu cầu lại cao và dòng tiền thắng chứng khoán dịch chuyển sang. Khi đó, nhà đầu tư đói thông tin, khiến cho khách hàng thiếu sự hiểu biết về thị trường. Thời điểm đó, mạng xã hội cũng chưa bùng nổ như bây giờ, khách hàng chủ yếu mua theo truyền miệng. Có thể tâm lý đám đông khiến họ đổ xô nhau mua căn hộ cao cấp.
Năm 2006-2007, sức tiêu thụ của thị trường BĐS Tp.HCM rất mạnh, số lượng nhà đầu cơ cao, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở phân khúc cao cấp đạt 80-90%. Và khi nhà đầu cơ ôm quá nhiều hàng, không bán lại được nữa thì xảy ra khủng hoảng. Thêm nữa, họ còn phải chịu lãi suất cao khi chính sách thắt chặt tín dụng được triển khai.
Trong khi đó năm 2015 nguồn cung đa dạng, phong phú nhiều chủng loại, các căn hộ, nhà ở có diện tích nhỏ hơn, lại có sự cạnh tranh hơn về giá cả. Hơn nữa, sau 8 năm địa ốc khủng hoảng, người tiêu dùng đã thông minh, am hiểu hơn rất nhiều. Khách hàng có rổ hàng hóa đa dạng để lựa chọn và nhiều kênh tiếp cận thông tin. Vì thế, chắc chắn khó có thể xảy ra tình trạng khách hàng đưa ra quyết định mua hôm trước, hôm sau vội vàng bán hoặc xếp hàng mua nhà một lần nữa.
Điều quan trọng, trong năm 2015 số lượng nhà đầu tư mua căn hộ để đầu tư cho thuê lại đã tăng lên rất nhiều so với những năm trước đó. Theo đánh giá của bà Dung, nhóm nhà đầu tư cũng cần lưu ý, nếu thị trường cho thuê bão hòa hoặc suy giảm thì họ có thể gặp khó khăn.
