Nhu cầu và giá thuê văn phòng gia tăng mạnh mẽ

Năm 2012-2013, do nền kinh tế khủng hoảng, thị trường địa ốc "đóng băng" nên phân khúc văn phòng rơi vào tình trạng dư thừa nguồn cung. Thế nhưng, đến nay thị trường này tại Hà Nội và Tp.HCM đang khan hiếm nguồn cung mới khiến giá thuê văn phòng liên tục tăng lên trong 3 quý đầu năm 2018.

Sau khi thị trường văn phòng khủng hoảng cách đây 5 năm, phần lớn các dự án mới ngừng triển khai do thừa nguồn cung. Từ năm 2013 đến nay, nền kinh tế dần phục hồi trở lại, có nhiều khởi sắc trong 2 năm qua, thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động hơn. 

Tăng trưởng GDP đạt 6,9% trong 9 tháng đầu năm 2018, mức tăng 9T cao nhất trong 8 năm qua. Theo dự báo của Chính phủ, tăng trưởng kinh tế cả năm 2018 sẽ đạt 6,7%. Động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế là ngành chế biến chế tạo, tăng trưởng 13% theo năm. Mức tăng trưởng của lượng doanh nghiệp thành lập mới cũng khá cao, vào khoảng 30%, nhất là ở lĩnh vực công nghệ, ngân hàng và bất động sản (chiếm tỷ lệ 40%).

Những lý do trên khiến nhu cầu thuê văn phòng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM tăng cao trong những quý qua. Chỉ số giá thuê văn phòng của Savills mới đây cho thấy giá thuê văn phòng đang "leo dốc".

Nguồn cung văn phòng mới tại Tp.HCM khan hiếm, giá thuê tiếp tục tăng lên

Theo số liệu thống kê từ Savills, trong quý III/2018, Tp.HCM chỉ đón nhận 1 dự án hạng B và 1 dự án hạng C chào thuê, cung ứng gần 9.000m2 văn phòng, nâng tổng cung đạt hơn 1,8 triệu m2, tăng 6% theo năm, tăng 1% theo quý.

Hoạt động của thị trường văn phòng tiếp tục sôi động khi giá thuê tăng 7% theo năm và tăng 3% theo quý do giá thuê tăng đều ở các hạng, nhất là hạng A. Đơn vị nghiên cứu cho biết, công suất trung bình đạt 97%, xét theo quý tăng 1 điểm %. Dự kiến, phân khúc này sẽ hoạt động tốt trong các quý tới bởi nguồn cung thiếu hụt và tỷ lệ sàn trống thấp. 

Ước tính, đến năm 2020, thị trường văn phòng sẽ đón nhận thêm gần 387.000m2.

Biểu đồ chỉ số văn phòng tại Tp.HCM từ năm 2013 đến quý II/2018

Do giá thuê tăng cao hơn nên chỉ số văn phòng khu trung tâm tăng nhiều hơn so với khu ngoài trung tâm, đạt mức 3% theo quý. Chỉ số văn phòng khu trung tâm quý II/2018 đạt 99 điểm, tăng 9 điểm theo năm và 3 điểm theo quý. Với giá thuê tăng trưởng khoảng 1% theo quý, chỉ số văn phòng khu ngoài trung tâm đạt 101 điểm, tăng 6 điểm theo năm và 1 điểm theo quý.

Theo dự kiến, trong tương lai, chỉ số văn phòng khu trung tâm sẽ vượt qua chỉ số khu ngoài trung tâm bởi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng. 

Tổng lượng tiêu thụ văn phòng toàn Tp.HCM trong quý II năm nay là 36.100m2, tăng 42% theo năm nhưng giảm 39% theo quý. Nhờ công suất thuê tốt tại các dự án mới nên lượng tiêu thụ văn phòng tăng lên. 

Biểu đồ giá thuê và công suất thuê văn phòng

Giá thuê văn phòng tại Hà Nội tăng 5,4% 

Savills cho biết, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt gần 1,7 triệu m2, tăng 6,7% theo năm và 3,4% theo quý. Trong quý vừa qua, thị trường ghi nhận một tòa nhà hạng B mới đi vào hoạt động. Nguồn cung tăng trưởng bình quân trong 5 năm qua đạt 7,2%/năm.

Công suất trung bình giảm -0,2 điểm % theo quý nhưng tăng 0,8 điểm % theo năm. Giá thuê gộp trung bình tăng 5,4% theo năm và 0,2% theo quý. Công suất và giá thuê của các tòa nhà Hạng A ở khu trung tâm tăng lên trong khi một số khu vực khác ghi nhận diện tích trống. Đáng chú ý, văn phòng hạng B tăng cả về giá thuê lẫn công suất. 

Biểu đồ chỉ số văn phòng tại Hà Nội từ năm 2013 đến quý II/2018

Với công suất giảm nhẹ -0,4 điểm phần trăm theo quý, chỉ số văn phòng khu CBD tăng 3,2 điểm theo năm và 0,4 điểm theo quý. Các dự án văn phòng khu ngoài trung tâm đều có giá thuê tăng nên chỉ số văn phòng tăng 4,9 điểm theo năm và 1,6 điểm theo quý, trong khi công suất giảm -0,7 điểm phần trăm theo năm.

Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ đón nhận 6 dự án mới với 109.000m2 sàn trong quý IV/2018. Những dự án này chủ yếu đang trong giai đoạn hoàn thiện, tập trung ở khu vực phía Tây thành phố. Thị trường sẽ có thêm 145.000m2 văn phòng đến từ 17 dự án mới trong năm 2019.

Biểu đồ giá thuê gộp trung bình và công suất thuê văn phòng

Trong năm 2019, giá thuê văn phòng khu vực CBD được dự báo sẽ tiếp tục tăng lên. Đồng thời, khu vực này cũng sẽ đón nhận 2 dự án mới đi vào hoạt động. Khách thuê sẽ có thêm nhiều lựa chọn ở khu ngoài trung tâm nhờ nguồn cung dồi dào. Các dự án trong khu vực vẫn duy trì thế cạnh tranh.