Những bí quyết "vàng" để thành công khi đầu tư nhà đất

Các nhà đầu tư BĐS cá nhân nên lưu ý 8 bí quyết "vàng" dưới đây để kinh doanh có lãi là lời khuyên của ông Ngô Đình Hãn, Giảng viên BĐS của Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển, Đại học Kinh tế Tp.HCM.

Đầu tiên, chủ đầu tư cần lưu tâm tới câu thần chú: "vị trí, vị trí và vị trí". Bởi vì, vị trí của nhà đất là yếu tố hàng đầu, quan trọng nhất để tạo nên giá trị và cũng là cơ sở để xác định giá trị tài sản. Sản phẩm tọa lạc ở vị trí đắc đại đồng nghĩa với việc BĐS có tiềm năng phát triển cao, nhất là khả năng “tạo thị” (khả năng hình thành đô thị và thu hút người dân về sinh sống).Giá trị BĐS tăng lên khi người dân về ở đông đúc.

Thứ hai, tiến hành khảo sát dự án vào lúc chiều tối. Hiện nay, nhiều người có thói quen đi thăm quan dự án ban ngày. Tuy nhiên, thời điểm đó dân cư phải đi làm nên không có ở nhà, không thể đánh giá được sức sống và hoạt động của khu dân cư. Vì thế, khảo sát ban ngày vẫn cần thiết nhưng cần bổ sung thêm khảo sát vào thời điểm chiều tối, thời gian bắt đầu từ lúc tan tầm tới khoảng 20-21h đêm. Trong khoảng thời gian này, lượng người ra vào dự án, nhà phố mở cửa hay cao ốc sáng đèn thể hiện rõ nhất.

Thứ ba, chủ đầu tư nên lựa chọn BĐS phù hợp với tiềm năng tài chính. Nếu là nguồn vốn vay thì không nên vay quá 50% giá trị nhà đất nhằm tránh gánh nặng trả lãi và hạn chế áp lực phải trả lãi suất thả nổi vượt quá khả năng tài chính. Để tránh trường hợp hụt tiền hoặc bị áp lực phải bán tháo BĐS dẫn tới thua lỗ, chủ đầu tư cần tính toán kỹ dòng tiền cho những đợt thanh toán tiếp theo.

Chủ đầu tư BĐS nên dành thời gian khảo sát dự án vào lúc chiều tối và tan tầm để đánh giá nhịp sống của khu dân cư và tỷ lệ lấp đầy (ảnh: Vũ Lê)

Thứ tư, chỉ nên mua nhà đất có tính thanh khoản cao (mua bán nhanh chóng, thuận lợi). Chủ đầu tư nên hướng vào những sản phẩm tạo ra giá trị gia tăng, có thể đến ở, cho thuê được ngay lập tức hoặc trong khoảng thời gian ngắn nhất. Việc đầu tư nhà đất loại này ngoài lợi tức là tiền thuê hàng tháng, còn có thêm một khoản tiền do giá trị tài sản gia tăng theo thời gian.

Thứ năm, chủ đầu tư nên khắt khe khi kiểm tra pháp lý dự án và lọc ra thương hiệu mạnh để "chọn mặt gửi vàng". Theo đó, cá nhân nên lựa chọn những sản phẩm của công ty BĐS uy tín. Đây là các doanh nghiệp có chế độ hậu mãi tốt, thiện chí phát triển dự án chất lượng, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và chứng minh được tài chính vững mạnh.

Thứ sáu, chú trọng vào yếu tố kết nối giao thông và quy hoạch hạ tầng xã hội. Cụ thể, môi trường sống phải thoáng đãng, trong lành và có quy hoạch bài bản. Chủ đầu tư nên đón đầu các khu vực có hạ tầng chuẩn bị hay đang kết nối nếu tài chính tốt và  xác định dòng vốn dài hạn bởi tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Nếu giao thông thuận tiện và tiện ích đầy đủ thì có thể chọn dự án xa khu trung tâm.

Thứ bảy, chủ đầu tư phải thuộc lòng bài toán trắc địa. Đó là ưu tiên bỏ vốn vào những nơi có giá trị đất đai cao hơn giá xây dựng. Cụ thể, tối thiểu giá mỗi m2 đất phải có giá cao hơn gấp đôi 1m2 xây dựng. Tiêu chí này là trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Đơn cử, hiện nay, giá xây dựng phổ biến là 3 triệu đồng/m2 sàn. Trường hợp giá đất thấp hơn mức này, quá trình thu hút dân cư sẽ rất chậm. Ngược lại, tốc độ đô thị hóa tại những nơi có giá trị đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần rất nhanh.

Thứ tám, quan tâm tới cộng đồng. Chủ đầu tư nên khảo sát kỹ hàng xóm xung quanh trước khi quyết định mua nhà đất. Để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng tại khu vực lựa chọn, chủ đầu tư có thể khảo sát thứ bảy và chủ nhật, ban ngày và ban đêm. Bởi vì, một trong những tiêu chí giúp tăng giá BĐS là cộng đồng văn minh, hàng xóm tốt.