Việc hạn chế tín dụng BĐS được thực hiện theo lộ trình đến năm 2018. Tuy nhiên, chính sách này đã tác động mạnh đến các nhà phát triển dự án cũng như toàn bộ thị trường BĐS năm 2016 vừa qua.
Tín dụng vào BĐS bị hạn chế
Hồi tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu thực hiện lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Thông tư này có nội dung quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Dự thảo sửa đổi theo đó nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên mức 200%. Đồng thời, dự thảo sửa đổi cũng đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS trong 2 năm. Đây được đánh giá là cú sốc đầu tiên trong năm về viễn cảnh nghẽn vốn cho thị trường. Sau nhiều kiến nghị, dự thảo được sửa đổi theo hướng năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%. Kể từ ngày 1/1/2017 giảm còn 50% và từ 1/1/2018 giảm còn 40%.
Như vậy, các DN cần chuẩn bị tâm lý cho việc hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Đa số các DN lo ngại nếu dòng vốn đưa ra thị trường bị hạn chế, trước mắt có thể tác động đến tâm lý thị trường BĐS năm 2016. Về lâu dài, điều này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường trong những năm tiếp theo.
Dự thảo lấy ý kiến về tỷ lệ hạn chế tín dụng BĐS được xem là cú sốc chính sách
đầu tiên đối với DN địa ốc năm 2016. Ảnh: Vũ Lê
Công bố danh sách dự án đang thế chấp
Giữa tháng 7/2016, Sở Tài nguyên & Môi trường Tp.HCM cùng Sở Tư pháp, Xây dựng TP phối hợp công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Đây cũng là lần đầu tiên trên cả nước, cơ quan quản lý công khai tình trạng của các dự án để người dân nắm rõ, tránh bị lừa khi mua nhà.
Sau cuộc "cách mạng" về công bố thông tin nói trên, thị trường BĐS đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều DN đang triển khai và mở bán dự án căn hộ trên địa bàn TP cho biết đang phải liên tục giải tỏa nỗi hoài nghi cho khách mua nhà vì mọi người ngộ nhận rằng dự án đang thế chấp đồng nghĩa là tài sản của họ bị đe dọa, chủ đầu tư có vấn đề về năng lực.
Một số DN còn lo ngại thanh khoản thị trường nhà chung cư Tp.HCM sẽ rơi vào sụt giảm thanh khoản. Nhiều DN cũng phản ánh đã tiến hành rút tài sản đảm bảo nhưng danh sách lại công bố dự án vẫn đang thế chấp. Các cơ quan quản lý liên ngành đều nắn gân DN bằng thông điệp: "Chủ đầu tư phải có trách nhiệm minh bạch thông tin ngay từ đầu".
Không lâu sau đó, Hà Nội tiến hành công bố danh sách dự án thế chấp tương tự Tp.HCM. Hành động này nhận được sự đồng tình của người dân. Các chuyên gia khuyến cáo, khi công bố, TP cần công bố một danh sách đầy đủ, chi tiết, có cập nhật để đảm bảo khách quan, công bằng.
Nghiên cứu việc đánh thuế BĐS
Quý IV/2016, thị trường BĐS rộ thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu đánh thuế tài sản, trong đó nhắm đến trường hợp người có căn nhà thứ hai trở đi. Theo kế hoạch, từ năm 2016 đến năm 2020, bộ sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ, giảm thiểu rủi ro cho thị trường.
Mục tiêu của sắc thuế này được đánh giá tích cực, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, ngăn chặn nạn đầu cơ, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Hơn nữa, việc đánh thuế căn nhà thứ hai còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập DN kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.
Hiệp hội BĐS Tp.HCM đánh giá, thuế được xem là công cụ hạn chế đầu cơ BĐS. Để tránh bong bóng cho thị trường, thu thuế là giải pháp tốt, tuy nhiên phải cân nhắc, thận trọng khi thực hiện.
Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc
Ra đời năm 2013, chính sách nhằm mục đích dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn đồng thời dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội chính thức khóa sổ vào cuối tháng 12/2016. Sau 3 năm thực hiện, hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở, giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Tp.HCM có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng. Trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng.
Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này trước mắt cũng khiến người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền. Hiện nay, đa số người mua nhà xã hội đều phải tiếp cận gói tín dụng có lãi suất thả nổi như nhà ở thương mại thông thường.
Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP gặp nhiều biến động
Việc Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được đánh giá là một trong những nhân tố bất định có thể ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BĐS Việt Nam. Suốt năm 2016, lệch pha cung cầu trên thị trường địa ốc tại các TP lớn trên cả nước nghiêng hẳn về phân khúc hàng hóa cao cấp . Đây được xem là hệ quả của làn sóng đi tắt đón đầu cơ hội TPP.
Vì thế, ngay khi tiếp nhận chuyển giao quyền lực từ Tổng thống Obama, Donald Trump không loại trừ khả năng Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định này đã để ngõ ẩn số tác động đến nhiều phân khúc thị trường BĐS Việt Nam.
Theo các chuyên gia, sự vắng mặt của Mỹ trong hiệp định thương mại này sẽ ảnh hưởng tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam. Hơn nữa, điều này cũng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung và dài hạn. Trước mắt, TPP có thể thay đổi nguồn cầu BĐS nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng tại các đô thị lớn...
