Những lý do khiến giá đất tăng cao nhưng khó giảm sau cơn sốt

Giá đất tích tụ sự trượt giá của đồng tiền qua từng năm

Ông Nghĩa cho hay, giá đất nói riêng và giá bất động sản nói chung phản ánh sự tăng lên của chi phí xây dựng và lạm phát. Không chỉ giá đất mà vàng cùng các hàng hóa khác cũng tương tự như vậy. Song, khác với vàng, nhà đầu tư bất động sản có thể thu về một khoản thu nhập từ khai thác cho thuê loại hình tài sản này. Có thể nói, sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua các năm thể hiện rõ nhất ở sốt đất. 

Tại Tp.HCM, giá đất không có dấu hiệu suy giảm trong 2 thập kỷ qua. Giá trị của đồng tiền cách đây 20 năm đã thay đổi. Theo đó, giá đất cũng thay đổi theo chiều hướng gia tăng. Đây chính là nguyên nhân sâu xa dẫn tới giá đất tăng cao theo thời gian. Chuyên gia này cho rằng, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá tích tụ trong thời gian qua đã tăng lên rất cao. Đầu tư bất động sản được đánh giá là một kênh trú ẩn an toàn bởi nó có khả năng chống trượt giá.

Thị trường nhà đất hiện nay có nhiều diễn biến bất thường, rất khó nắm bắt. Thực trạng này làm dấy lên những lo ngại về "bong bóng" giá bất động sản. Trường hợp bất động sản tăng giá thấp hơn mức độ trượt giá thì thị trường sẽ trở về đúng xu thế tự nhiên. 

Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất, chi phí liên quan tới bất động sản ngày càng tăng cao, cuộc chiến thu gom tài sản này lên đỉnh điểm... là những lý do khiến giá đất khó sụt giảm sau cơn sốt. Trong ảnh: Đất nền khu vực Cát Lái, quận 2, Tp.HCM. (Ảnh: Dothi.net).

Chi phí liên quan tới việc hình thành bất động sản không ngừng tăng cao

Bên cạnh tỷ lệ trượt giá, hiện giá đất còn tích tụ trong các chi phí khác liên quan tới bất động sản gồm chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoàn tất các thủ tục pháp lý, xây dựng hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông... Thậm chí, giá vật tư ngày càng tăng, chi phí mặt bằng đắt đỏ, giá nhân công gia tăng cũng được cộng dồn vào giá đất.

Thế nên, sau mỗi cơn sốt đất, mức giá rất khó giảm về vùng đáy như trước bởi giá các chi phí đầu vào hình thành nên bất động sản không ngừng "leo thang". Giá đất có thể được điều chỉnh khi thị trường khủng hoảng, bước vào chu kỳ suy thoái nếu chi phí liên quan tới quá trình hình thành khu đất ở mức rất thấp. 

Cuộc chiến thu gom, tích trữ đất đai lên tới đỉnh điểm

Xưa nay, đối với người dân Việt Nam, tài sản gắn liền với đất được xem là thứ "hàng hóa" thiết yếu của cả một đời người. Nhu cầu về sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc. Điều này dẫn tới tâm lý càng gom mua, ôm đất, tích trữ được càng nhiều đất càng tốt. Thực tế cho thấy, "làn sóng" thu gom đất trong 4 năm qua đã lập đỉnh và sóng sau luôn cao hơn sóng trước.

Bất động sản liền thổ ngày càng trở nên khan hiếm bởi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng. Như một quy luật thông thường, mặt hàng gì càng hiếm thì giá càng cao, dễ lập đỉnh và rất khó quay về vùng đáy như trước. 

Mật độ dân cư phản ánh đúng giá đất

Theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, mức giá cao được duy trì theo thời gian tại các khu vực từng diễn ra sốt đất phản ánh giá trị thật tương đối của bất động sản. Mật độ dân cư đông đúc chính là tác nhân giúp duy trì giá đất, ông Nghĩa khẳng định. Thực tế cho thấy, sau các cơn sốt đất, giá đất tại những khu vực có dân cư đông đúc, tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng đồng bộ... khó bị sụt giảm.

Ông Nghĩa cho rằng, mật độ dân cư hoặc tính năng tiêu dùng của bất động sản sẽ phản ánh được giá đất tại khu vực nào đó là thật hay ảo. Do vậy, nếu nhà đầu tư bỏ qua nguyên lý này, tiến hành thu gom đất ồ ạt thì nhiều khả năng họ đang tích tụ "bong bóng" giá đất.