Nợ xấu nhưng có tài sản bảo đảm là BĐS thì "không xấu"

Nợ có tài sản bảo đảm là BĐS thì không phải nợ xấu

Góp ý về dự thảo Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, HoREA đề nghị bổ sung thêm nguyên tắc nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong các dự án BĐS mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/12/2016, nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng đã lên đến hơn 160.000 tỷ đồng, chiếm 2,52% trong tổng dư nợ; tổng nợ xấu mà Công ty mua bán nợ VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được là 195.000 tỷ đồng, chiếm 3,39% trong tổng dư nợ; tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu đã bán cho VAMC chưa được xử lý là hơn 345.000 tỷ đồng, chiếm 5,8% trong tổng dư nợ. Nếu tính gộp tổng số nợ xấu nội bảng và nợ xấu mà Công ty mua bán nợ VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được và nợ có nguy cơ cao, dễ trở thành nợ xấu trên cơ sở tính toán thận trọng của NHNN thì con số này chiếm tỷ lệ khoảng 10,08% trong tổng dư nợ cho vay. Nợ xấu trên đã bao gồm cả hơn 90.000 tỷ đồng nợ đọng xây dựng cơ bản từ nhiều năm qua.

Theo HoREA, nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường BĐS và các ngành có liên quan đến BĐS. Đây cũng chính là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến việc có nhiều dự án BĐS "trùm mền", dở dang.

HoREA cho biết, riêng tại thị trường Tp.HCM đã có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai; nợ xấu thường được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là BĐS, dự án BĐS, nhà ở đã hoàn thành, nhà ở hình thành trong tương lai. Và theo nhìn nhận của HoREA, nợ xấu nhưng có tài sản bảo đảm là BĐS thì không xấu vì khi thế chấp để vay tín dụng, BĐS thường chỉ được tổ chức tín dụng định giá phổ biến ở mức trên dưới 60% giá trị thực. Tài sản bảo đảm của nợ xấu có thể là tài sản của người đi vay, tài sản của bên thứ ba (người bảo lãnh vay tín dụng), cũng có thể là căn hộ của người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp tại tổ chức tín dụng... Vì thế, khi xử lý nợ xấu, đề nghị cần xem xét bao quát các quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

Về cơ bản, HoREA nhất trí với nhiều nội dung của dự thảo Nghị quyết này, tuy nhiên hiệp hội cũng đưa ra một số góp ý bổ sung. Thứ nhất, về đối tượng áp dụng (Điều 2 dự thảo), HoREA đề nghị bổ sung khoản "3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong các dự án BĐS là tài sản bảo đảm".

Liên quan đến nguyên tắc xử lý nợ xấu (Điều 3 dự thảo), HoREA đề nghị bỏ mệnh đề mở đầu "Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:", vì theo hiệp hội, "Nguyên tắc xử lý nợ xấu" không chỉ được áp dụng cho "Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu" mà còn áp dụng cho mọi chủ thể có liên quan trong quá trình xử lý nợ xấu.

Hiệp hội cũng nhất trí với 4 nguyên tắc xử lý nợ xấu của dự thảo, tuy nhiên có đề nghị bổ sung thêm một nguyên tắc "5. Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng".

Hiệp hội đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS để cho phép chuyển nhượng dự án theo cơ chế như nội dung được xác định tại điều 10 dự thảo "Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng" nhằm giải quyết tình trạng nhiều dự án BĐS bị ngừng triển khai hiện nay và coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau.

HoREA cho rằng, với việc ban hành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS trong dự thảo "Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng" được Quốc hội xem xét thông qua lần này, sẽ mở đường cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS trong thời gian tới.