Thị trường căn hộ: Xé nhỏ diện tích để "tìm" thanh khoản

Nguyên nhân dẫ đến nghịch lý thừa căn hộ lớn thiếu căn hộ nhỏ trên thị trường là do điều kiện kinh tế của người dân chỉ đủ để chi trả cho những căn hộ có diện tích nhỏ. 

Theo đánh giá của giới kinh doanh cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này thì sự lên ngôi của căn hộ có diện tích trung bình hoặc nhỏ sẽ trở thành xu hướng của thị trường thời điểm hiện tại và trong tương lai. Với mong muốn giải quyết được những căn hộ diện tích lớn đang tồn kho ra thị trường, các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) thi nhau lập hồ sơ trình UBND TP xin được chia nhỏ diện tích căn hộ. Hầu hết DN đều cho rằng, đây sẽ là biện pháp hữu hiệu nhằm đẩy mạnh đầu tư với nguồn cung tốt, thanh khoản sẽ tăng lên, đảm bảo sự phát triển ổn định cho thị trường.

Thị trường BĐS đang tồn tại nghịch lý thừa căn hộ lớn thiếu căn hộ nhỏ.

Các vấn đề chia nhỏ căn hộ như thủ tục, chỉ tiêu, quy định đã được Bộ Xây dựng ban hành cụ thể và chi tiết tại Thông tư số 02, Công văn 1245 và Quyết định 895 của Bộ này. Tuy nhiên, việc giải quyết vấn đề này tại Tp.HCM vẫn chỉ dừng lại ở việc xem xét các trường hợp đã được các chủ đầu tư đệ trình đầy đủ thủ tục và điều kiện có thể chứ chưa thực hiện đầy đủ các bước như quy định của Bộ.

Lý giải về sự việc trên, UBND Tp.HCM cho biết, thành phố không cấm các DN xẻ nhỏ căn hộ, song phát triển thị trường BĐS không có nghĩa là phá vỡ quy hoạch chung của cả thành phố. Cụ thể, với những dự án nằm ở ngoại thành, có hệ thống giao thông thuận lợi thì được, còn đối với những dự án nằm trên trục đường hẹp sẽ rất khó khăn trong việc chia nhỏ diện tích vì sẽ ảnh hưởng lớn đến môi trường sống.

Căn cứ vào thực tế trên, UBND Tp.HCM đã kiên quyết xem xét một cách kỹ lưỡng hồ sơ các dự án mà DN xin chia nhỏ. Tháng 8/2014, trong cuộc họp về tình hình kinh tế - xã hội Tp.HCM, UBND thành phố đã khẳng định thêm một lần nữa, UBND thành phố đã giao Sở Xây dựng nghiên cứu, xây dựng tiêu chí cũng như điều kiện điều chỉnh cơ cấu các căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại để chuyển đổi từ căn hộ diện có tích lớn thành diện tích nhỏ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó, cũng tiến hành điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thuộc khu vực các quận nội thành. Song, tất cả điều chỉnh trên đều phải đảm bảo không phá vỡ quy hoạch chung trong khu vực nội thành. 
 
Theo đó, tại thời điểm này, các thủ tục liên quan đến việc điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở tại các quận nội thành tạm thời chưa được UBND thành phố xem xét giải quyết.
 
Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện địa bàn Tp.HCM đang có 21 dự án xin điều chỉnh cơ cấu 10.242 căn hộ diện tích lớn thành 13.599 căn diện tích nhỏ. Đến nay, đã có năm dự án được phê duyệt với tổng số hơn 3.800 căn thành 4.700 căn. 

Đa phần các dự án BĐS xin chuyển đổi vẫn phải nằm chờ sự chấp thuận của UBND thành phố. Đơn cử như Công ty CP Địa ốc Đất Lành đã nộp hồ sơ xin chia nhỏ tầng trên cùng của một dự án chung cư từ 15 căn penhouse thành 52, nhưng chỉ được thành phố cho phép chia nhỏ thành 36 căn. Tuy đã gần 2.5 năm kể từ ngày xin phép đến khi UBND TPHCM chấp thuận nhưng hiện DN này vẫn chưa thể tiến hành thực hiện điều chỉnh vì Sở Xây dựng vẫn chưa ban hành quyết định cho phép.

Tương tự như trên, Novaland - đơn vị cũng đang có một số dự án chung cư đã có chủ trương được chẻ nhỏ căn hộ nhưng vẫn chưa được hợp thưc hóa bằng văn bản. Đại diện của Novaland cho biết, nếu theo quy trình, DN phải gửi hồ sơ lên quận, rồi từ quận sẽ chuyển đến Sở Quy hoạch - Kiến trúc, tiếp theo là Sở Xây dựng, cuối cùng là UBND thành phố. Nếu được chấp thuận hoặc không thì quy trình trả hồ sơ lại cho DN. Tuy nhiên, quy trình đang được thực hiện lại đi ngược lại hoàn toàn so với thực tế.
 
Thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, căn hộ có diện tích lớn vẫn "vật vã" tìm đường ra trong khi nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp với diện tích bé lại rất cao. Vậy nên, các DN luôn mong muốn được thành phố tạo điều kiện và quy trình xét duyệt phương án chẻ nhỏ căn hộ được thuận lợi hơn. Nếu vấn đề chẻ nhỏ căn hộ được thực hiện nhanh chóng sẽ không chỉ đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đa phần người dân mà còn giúp thị trường BĐS thoát được cái khó hiện tại, tiến tới thúc đẩy nền kinh tế quốc gia.