Thỏa thuận thuê đất công nghiệp đổ vỡ do giá cao

Theo báo cáo mới đây của JLL, trong quý 4/2019, nhiều thỏa thuận thuê đất công nghiệp miền Nam (TP.HCM, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương) không thể chốt thành công giao dịch do thiếu quỹ đất có sẵn và giá tăng cao.

Tại khu vực miền Nam, hàng loạt thỏa thuận thuê đất công nghiệp không chốt được do giá đất tăng cao và thiếu quỹ đất sẵn có cho thuê.

JLL cho hay, tuy nhu cầu thuê đất công nghiệp trong quý vừa qua tăng mạnh nhưng không đạt mức cao về lượng hấp thụ ròng. Giá đất tăng cao và khan hiếm quỹ đất sẵn có cho thuê là nguyên nhân dẫn tới thực trạng này.

Báo cáo nêu rõ: "Tỷ lệ lấp đầy trung bình do đó chỉ tăng nhẹ ở mức khiêm tốn, khoảng 100 đpt so với quý II/2019 và đạt 82% trong quý IV/2019 trên năm thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam".

Trong quý 4 năm ngoái, thị trường miền Nam không có bất kỳ khu công nghiệp mới nào gia nhập. Do vậy, thị trường nơi đây đang thiếu hụt quỹ đất sẵn có để cho thuê. Đây là hệ quả của những khó khăn, vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ yếu tập trung tại các khu công nghiệp ở TP.HCM, Đồng Nai.

Biểu đồ tổng nguồn cung và công suất thuê đất công nghiệp tại một số tỉnh, thành phía Nam.

Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng mạnh, chủ đầu tư tự tin hơn hẳn trong việc gia tăng giá cho thuê. Trong quý 4/2019, giá đất bình quân là 101 USD/m2/chu kỳ thuê, so với cùng kỳ năm trước tăng 12,2%.

Vậy nhưng, thực tế cho thấy, việc phát triển cơ sở hạ tầng, logistics không tương xứng với mức tăng giá đất. Bởi lẽ, quá trình phát triển cho những thay đổi về hạ tầng rõ rệt diễn ra rất chậm. Trước tình trạng đó, nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm những giải pháp thay thế khác.

Các doanh nghiệp vừa và nhỏ chuộng nhà xưởng xây sẵn. Giá thuê nhà xưởng từ 3,5-5 USD/m2/tháng. So với quý 2/2019, mức giá này tăng nhẹ tại Long An, TP.HCM, Bình Dương; các tỉnh còn lại giữ ổn định.

Biểu đồ giá thuê đất và nhà xưởng tại các tỉnh phía Nam.

Về triển vọng thị trường trong các tháng tới, theo JLL, dự kiến quỹ đất chưa hoàn thành trong các khu công nghiệp hiện hữu sẽ ra mắt trong quý 2, quý 3/2020.

Trong năm nay, dự kiến có khoảng 1.890 ha đất tại các khu công nghiệp mới, khu mở rộng ở miền Nam sẽ được ra mắt và chủ yếu tập trung tại Bình Dương - nơi nguồn cung gần cạn kiệt.

Đơn vị này cho rằng: "Dù đàm phán thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã đạt được giai đoạn đầu, nhưng đây chỉ được coi là một lệnh ngừng bắn". Nền công nghiệp Việt Nam sẽ hưởng lợi từ xu hướng chuyển đổi sản xuất.

Mặt khác, báo cáo cũng đưa ra khuyến nghị: "Tuy nhiên, các chủ đầu tư khu công nghiệp nên xem lại chiến lược định giá, đặc biệt là khi bảng giá đất mới từ chính phủ sẽ ra mắt vào đầu năm 2020 và kết hợp phát triển logistics/cơ sở hạ tầng để thu hút đầu tư".