Tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất ổn trong giao dịch bất động sản Đà Nẵng

Thị trường nhiều tiềm năng

Trong hai năm 2015 – 2016 là thời gian thị trường bất động sản Đà Nẵng quy tụ hàng loạt những “ông lớn”. Những nhà đầu tư này đã tạo nên “cơn sốt” đất chưa từng thấy tại khu vực phía đông thành phố Đà Nẵng với nhiều dự án khách sạn, biệt thự và khu nghỉ dưỡng cao cấp, đất tại một số địa điểm tại khu vực này vào đầu năm 2017 đã tăng đến 300% giá trị so với thời điểm giữa năm 2016.

 Nhiều dự án đất nền được quy hoạch xong nhưng không xây dựng công
 trình mà được nhà đầu tư bán trao tay kiếm lời.

Về yếu tố tích cực, sự xuất hiện của những nhà đầu tư này đã làm thay đổi một cách toàn diện hạ tầng kỹ thuật ở khu vực các quận phía đông như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, góp phần tạo ra một sản phẩm “du lịch biển” mang đặc trưng riêng của Đà Nẵng. Chính quyền Đà Nẵng cũng kỳ vọng các siêu dự án ven biển sẽ trở thành “con gà đẻ trứng vàng” cho ngành công nghiệp không khói, được định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Với sự xuất hiện của những đại gia này cũng đã tạo ra sự sôi động chưa từng thấy về giao dịch bất động sản. Theo đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của Công ty CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng được đưa ra giao dịch trên thị trường trong năm 2016 bằng 05 năm trước cộng lại, tỷ lệ thành công cũng đạt trên 60%.

Nhu cầu bất động sản ở Đà Nẵng cũng rất đa dạng, không chỉ có khách hàng trong nước mà khách quốc tế cũng tham gia giao dịch ngày càng nhiều hơn nhờ vào sự cho phép của Chính phủ Việt Nam. Một trong những điểm nhấn thu hút nhà đầu tư là do thị trường bất động sản Đà Nẵng gắn liền với chiến lược phát triển du lịch, dịch vụ và thương mại của thành phố, trong đó phân khúc bất động sản du lịch được coi là mũi nhọn trong thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Không thể phủ nhận, sự xuất hiện của nhiều dự án bất động sản lớn ở phía đông Đà Nẵng đã góp phần làm cho đời sống bộ phận người dân ở các khu vực này khá lên trông thấy nhờ các dịch vụ phụ trợ đi kèm, nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn những dấu hiệu không ổn định khi thị trường phát triển quá nóng.

Sự bất ổn trong giao dịch

Số liệu thống kế của Công ty CBRE Việt Nam có đến trên 80% số lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng thành công thuộc về những khách hàng đến từ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Nhưng những khách hàng này mua không phải để ở mà để kinh doanh kiếm lời. Trên thực tế, những giao dịch này không phải là “bóng bóng” bất động sản vì đây là những giao dịch đã thành công.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, người mua thực hiện giao dịch thành công nhưng lại sử dụng sản phẩm với mục đích kinh doanh kiếm lời sẽ tạo ra sự bất ổn đối với thị trường bất động sản, những người kinh doanh thứ cấp mua đi bán lại, mỗi lần như vậy giá bán sẽ được đẩy lên. Số liệu thống kê cho thấy, số lượng giao dịch thực hiện mua đi bán lại cũng đã tăng gấp 3 lần trước đây, chiếm tới 15% tổng giao dịch thành công.

Những giao dịch mua bán sang tay giữa các nhà đầu tư thứ cấp đã tạo ra hiện tượng “bong bong giá” bất động sản. Nguy hiểm hơn đó là sự canh tranh về giá chiết khấu cho khách hàng của các nhà đầu tư thứ cấp đã xảy ra tình trạng hỗn loạn trên thị trường ở một số thời điểm, nhiều nhà đầu tư thứ cấp bị thua lỗ và phải bán tháo sản phẩm để thanh toán nợ ngân hàng.

Anh Nguyễn Quốc Vũ, môi giới bất động sản tại một sàn giao dịch trên đường Dương Tự Minh (Sơn Trà - Đà Nẵng) cho biết, sau khi đất ở các dự án được bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp họ sẽ đua nhau chiết khấu cho khách hàng với giá cao ngất ngưởng từ 8 – 8,5%.

Tìm hiểu thực tế được biết, sau khoảng 2 tháng đầu năm 2017, giá đất tại khu vực phía đông Đà Nẵng được môi giới thổi lên “chóng mặt” thì đến thời điểm hiện tại "bong bóng" giá đang tạm thời lắng xuống. Nguyên nhân dẫn đến việc này được đại diện các sàn giao dịch lý giải là do sau khi nhà đầu tư lớn bỏ tiền gom dự án, thuê mối giới “thổi giá” để “bung” sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp, khi nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục bán trao tay cho nhau thì hiện tượng “bong bóng giá” cũng dừng lại.

Mặc dù có dự án nhận được chiết khấu lên đến 8%, sau một thời gian chững giá mà phải chịu lãi suất ngân hàng, khiến nhà đầu tư thứ cấp như ngồi trên đống lửa, buộc họ phải đưa ra mức chiết khấu cao hơn, lên tới 8,5% để “bán tháo” sản phẩm. Như vậy, chỉ tính riêng giá chiết khấu trao tay đã lỗ 0,5% giá trị, chưa kể tiền lãi ngân hàng trong thời gian chờ.

Một trong những bất ổn đáng báo động hiện nay đối với thị trường bất động sản tại Đà Nẵng đó là tình trạng dây dưa bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đỏ) cho khách hàng. Theo đó rất nhiều khách hàng mặc dù đã cầm trong tay hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nhưng sau 2 - 3 năm vẫn chưa thể nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Các chủ đầu tư, chủ sử dụng đất tự ý thực hiện việc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà ở, căn hộ tại một số dự án cho các tổ chức và người dân khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý về quy hoạch đất đai, nhà ở.

Lý giải về điều này, ông Phạm Quang Thức - Nguyên Phó trưởng Ban quản lý các dự án đô thị Đà Nẵng cho biết, nhiều dự án chỉ dựa trên sơ đồ ranh giới sử dụng đất dự kiến hoặc quy hoạch dự kiến nhưng chưa được UBND TP phê duyệt nhưng đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất, dẫn đến tình trạng bất ổn khi hoạt động giao dịch chưa đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của khách hàng cũng bị ảnh hưởng.

Thành phố Đà Nẵng có hơn 30 km đường bờ biển, điểm đặc biệt là trải suốt chiều dài này đều là những bãi biển đẹp, địa hình bằng phẳng thuận lợi cho việc xây dựng kết cấu hạ tầng, nên rất hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo một số đơn vị tư vấn bất động sản, các nhà đầu tư trước khi triển khai dự án cần phải tính đến vấn đề cung cầu, nếu triển khai hàng loạt các dự án trong cùng một thời điểm sẽ khiến cho cán cân cung - cầu chênh lệch, tạo ra khủng hoảng thừa sẽ dẫn đến rủi ro lớn cho nhà đầu tư.