Tìm lối thoát cho thị trường bất động sản

Từ sự sụp đổ của thị trường bất động sản tại Mỹ, ông Trần Như Trung - Giám đốc Bộ Phận Nghiên cứu &Tư vấn, công ty Savills Vietnam đã có những chia sẻ xung quanh câu chuyện tìm lối giải thoát cho thị trường bất động sản Việt Nam.

- Sự sụp đổ của thị trường bất động sản tại Mỹ đã tác động rất lớn đến nền kinh tế. Bài học ở đây là gì thưa ông?

Thị trường bất động sản Mỹ sụp đổ nguồn gốc do ngân hàng cho vay vượt quá chuẩn.

Để giải cứu thị trường, việc đầu tiên họ đã làm là cải cách lại hệ thống tài chính, sau đó để có tiền trả cho ngân hàng, họ sẽ đảm bảo việc làm cho người vay có thu nhập.

Theo tôi cái cần xem xét ở trường hợp này là Mỹ đã dành rất nhiều thời gian cho việc sửa sai, chỉnh sửa lại hệ thống nhưng phải đến gần đây mới bắt đầu mới có một số kết quả, ví dụ như về chỉ số lao động trong tháng qua. Chỉ số lao động vừa là mục tiêu cho các vấn đề xã hội nhưng chính là cách giải quyết vấn đề từ gốc rễ.

- Một nước khá gần Việt Nam là Trung Quốc, họ cũng đang phải đối mặt với tình trạng bong bóng bất động sản. Qua các nghiên cứu, ông có thể phân tích rõ hơn về điều này?

Một yếu tố cần quan tâm đến thị trường Trung Quốc là quy mô về đầu tư cơ sở hạ tầng rất lớn. Thị trường đi lên bằng nguồn đầu tư lớn và người giàu càng nhiều. Và chính nhóm người giàu đó đã làm ảnh hưởng đến thị trường.

Trong thời điểm thị trường khó khăn, họ vẫn cố gắng đầu tư mạnh để duy trì và vận hành thị trường được. Qua đó, nhóm đầu tư bất động sản hi vọng có thể “hạ cánh mềm”.

Để thị trường chết đột ngột sẽ rất nguy hiểm, vì vậy, hiện nay, họ vẫn bơm vốn, đặc biệt cho các dự án nhà xã hội và bình dân. Trong số liệu về đầu tư thì phần trăm thay đổi khối lượng đầu tư chỉ giảm sút từ khoảng trên 30% năm 2008 giảm xuống khoảng 5% năm 2009 và sau đó duy trì trở lại mức từ 30-35% cho năm 2010 và 2011 (số liệu Savills Trung Quốc và Văn phòng thống kê 2011). Xin lưu ý trong khi nhu cầu nhà ở quá lớn, khoảng cách giàu nghèo tăng cao (Trung Quốc) thì việc đầu tư lớn vào nhà ở xã hôi, nhà ở bình dân là một biện pháp khá tốt vì vừa thúc đẩy (hay duy trì) tăng trưởng kinh tế vừa giải quyết được vấn đề xã hội.

- Còn thị trường bất động sản Việt Nam thế nào, thưa ông?

Những nước mới nổi như Việt Nam, tín dụng được ví theo kiểu đun củi, cho thêm củi vào thì bếp sẽ tắt. Đối với tín dụng của Trung Quốc đã chuẩn hàng trăm năm nhưng họ cũng rất cẩn trọng việc “đưa củi ra củi vào”. Hệ thống tín dụng của Việt Nam có tác động lớn, trước đó “nước sôi sùng sục” là do ném củi vào quá nhiều.

- Vậy việc lúc này là gì thưa ông?

Bản thân thị trường phải sống bằng đôi chân của nó, thị trường hiện nay quá lệ thuộc vào tín dụng, ngân hàng,...Thị trường bất động sản không có những nguồn vốn đầu tư lâu dài của nó như đúng bản chất lâu dài của thị trường bất động sản.

Lúc này, chúng ta nên bình tĩnh, tất cả phải ngồi lại, nhìn nhận lại xem thế mạnh của thị trường như thế nào để đầu tư cho đúng hướng. Chúng ta luôn nên nghĩ kỹ thực ra chúng ta đã góp phần tạo ra được giá trị gia tăng gì ngoài phần đất thô trong sản phẩm bất động sản.

Và cho dù mọi thứ đi theo quỹ đạo thì cũng cần phải có thời gian, mà theo tôi thì chu kỳ này ít nhất phải mất 3 năm.