Tồn kho bất động sản vẫn là một ẩn số khó lường

Tồn kho BĐS tại Hà Nội và Tp.HCM chưa bằng 1 dự án lớn

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, tính đến ngày 20/2/2017, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 29.573 tỷ đồng, giảm 98.975 tỷ đồng so với quý I/2013, tương đương giảm 76,99%.

Tính riêng tại Hà Nội, tổng số lượng tồn kho trên địa bàn chỉ còn khoảng 5.538 tỷ đồng, so với tháng 12/2015 đã giảm 1.208 tỷ đồng, tương đương giảm 17,91%; so với tháng 12/2016 đã giảm 52 tỷ đồng, giảm 0,93%.

Các chuyên gia cho rằng, lượng tồn kho BĐS không phản ánh đúng thực tế

Trong khi đó, tổng lượng hàng tồn kho tại Tp.HCM còn khoảng 5.518 tỷ đồng. So với tháng 12/2016, giá trị tồn kho trên đã giảm 283 tỷ đồng, tương đương giảm 4,88%; so với ngày 20/1/2017 đã giảm 105 tỷ đồng.

Tổng cộng lượng tồn kho tại Hà Nội và Tp.HCM chỉ còn 11.000 tỷ. Con số này rất khiêm tốn nếu so với những dự án phức hợp hàng tỷ USD đang được triển khai trên địa bàn Tp.HCM.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân, Chủ tịch Hội đồng quản trị Phu Vinh Investment nhận định, con số 11.000 tỷ đồng tồn kho BĐS không phải là con số lớn. Vấn đề quan trọng ở đây là căn cứ vào đâu để tính, phương pháp tính số liệu tồn kho là gì, và chúng ta có định nghĩa như thế nào về sản phẩm tồn kho. Ví dụ, tồn kho là sản phẩm đã hoàn thiện chưa bán được hay gồm cả hàng đang trong quá trình xây dựng. Cách hiểu của người đọc về hàng tồn kho và phương pháp tính số liệu của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS có thể sẽ có độ chênh nên sẽ không được chính xác.

“Con số tồn kho BĐS hiện tại giảm nhiều vì thị trường đang có nhiều tín hiệu tốt, nhiều dự án đang được triển khai lại. Giá đất hiện tại đang cao gấp đôi so với thời điểm năm 2007, 2008 lúc thị trường khủng hoảng. Giá căn hộ cũng đã đạt được mức độ 80 - 90% so với thời điểm đó. Vì vậy, khi giá trị BĐS tăng lên, việc giải phóng hàng tồn kho sẽ rục rịch trở lại", ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định.

Số liệu tồn kho BĐS thống kê chỉ là “phần nổi của tảng băng”

Ông Trần Khánh Quang phân tích, số liệu hàng tồn kho giảm là con số được thống kê, còn một số hàng tồn kho mới chưa phát sinh thì chúng ta chưa nắm được số liệu cụ thể. Có một số dự án đang triển khai từ gần 4 năm nay chỉ bắt đầu có tốc độ chậm từ cuối năm ngoái đến năm nay thôi, vì vậy cần phải xem xét đó là hàng tồn kho gì. Lượng hàng cũ đã được giải phóng, nhưng vẫn còn một lượng hàng mới bắt đầu triển khai thì cũng có một số dự án vẫn chưa bán hết được. Trong khi đó, dự án mới được tung ra rất nhiều, từ đó sẽ đặt ra câu hỏi là liệu có xuất hiện thêm hàng tồn kho mới nữa không.

“Để số liệu hàng tồn kho BĐS phản ánh đúng nhất thực tế của thị trường thì phải có số liệu thống kê đầy đủ về những khái niệm. Ví dụ như: căn hộ nào đã được bán, căn hộ nào được gọi là hàng tồn kho. Có những căn hộ dù không đủ tiêu chuẩn bán mà cứ bán thì có phải là sản phẩm tồn kho không? Chúng ta cần có một bộ tiêu chuẩn thống nhất và cần có một cơ quan độc lập để làm việc thống kê này, không phải Sở Xây dựng các thành phó. Có như vậy mới biết được con số tồn kho chính xác là bao nhiêu, giá trị, sản lượng bao nhiêu”, ông Quang nói.

Ngoài ra, ông Phan Công Chánh cũng phân tích, hàng tồn kho định nghĩa đơn giản là hàng chưa bán được, thì số liệu nên được cập nhật từ các đơn vị bán hàng, đơn vị phát triển dự án mới chính xác. Tuy nhiên, nếu căn cứ trên số liệu này để tính thì rất khó vì chuyện báo cáo cứ báo cáo, còn vấn đề kiểm soát thì không có ai kiểm soát. Rõ ràng, nếu tính số lượng sản phẩm này vào thì số liệu tồn kho BĐS sẽ rất lớn. Theo ông Chánh, hàng tồn kho cần được hiểu chính xác nhất là sản phẩm đã thành thành phẩm rồi nhưng chưa bán được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nêu ra một thực tế khác, với 500 dự án trên địa bàn TP bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án BĐS dở dang, nguyên nhân thì có nhiều nhưng chủ yếu là do vấn đề giải phóng mặt bằng, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Chính vì vậy, con số thống kê hiện nay chỉ mang tính tham khảo, chưa phản ánh hết thực tế thị trường.