Mặc dù chỉ số hàng tồn kho trên thị trường BĐS giảm mạnh là tín hiệu vui cho các thành viên thị trường nhưng thực tế cho thấy, con số thống kê chưa hẳn đã chính xác và với lượng cung hàng ồ ạt như hiện nay thì tồn kho BĐS luôn chực chờ tăng mạnh.
Theo số liệu mới công bố từ Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hàng tồn kho tiếp tục xu hướng giảm. Thống kê của đơn vị này cho hay, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS toàn thị trường còn khoảng 41.500 tỷ đồng, so với tháng trước đó đã giảm khoảng 3.400 tỷ đồng và giảm gần 44% so với thời điểm cuối năm 2014.
Lượng tồn kho căn hộ chung cư là 5.959 căn (khoảng 8.458 tỷ đồng); tồn kho nhà ở thấp tầng là 6.179 căn (khoảng 11.509 tỷ đồng); đất nền nhà tồn kho 4.957.554m2 (khoảng 17.625 tỷ đồng) và tồn kho đất nền thương mại khoảng 1.343.818m2 (3.867 tỷ đồng).
Những con số nêu trên cho thấy bài toán về hàng tồn kho đã từng bước được giải quyết. Nhưng nhiều thành viên thị trường cho rằng cần phải cắt nghĩa sâu hơn về con số mới được công bố này.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, số liệu tồn kho BĐS hiện nay chưa phản
ánh đúng thực tế thị trường. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet).
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại Hà Nội cho rằng, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh nhưng có vẻ như chưa thực sự phản ánh được tình tình thực tế của thị trường.
Nhờ hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường, trong 2 năm qua, nhiều dự án vốn đã 'chết lâm sàng' nhiều năm đã được tái khởi động, giúp giảm bớt phần nào hàng tồn kho. Thế nhưng, cũng cần phải lưu ý là, lượng giao dịch thành công không chỉ đến từ các dự án tái khởi động mà phần lớn là các dự án mới với hạ tầng và tiện ích tốt hơn, mức giá cũng hợp lý hơn.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2015, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước với khoảng 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại Tp.HCM. Song, thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường cho biết, lượng mở bán mới cũng đạt tới con số 28.300 căn tại Hà Nội và khoảng 42.000 căn tại Tp.HCM. Dĩ nhiên, chênh lệch cung - cầu này sẽ góp thêm vào con số hàng tồn kho. Mặt khác, với lượng cũng tăng mạnh như hiện nay, kể cả sức cầu vẫn tương đối ổn định thì khả năng hấp thụ hết lượng hàng tung ra thị trường cũng là một kỳ vọng hơi quá lạc quan.
Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Ngọc Thành cho rằng cần phải định ra một chuẩn mới thì mới xác định rõ được thế nào là hàng tồn kho BĐS.
Một công trình mới xây xong phần móng (nghĩa là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hay một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm, do đó không thể tính là bán hàng tồn kho, ông Thành cho hay.
Những con số thống kê mới là tổng kết từ các chủ đầu tư dự án, trong khi khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Tuy các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án nhưng họ mua là để bán lại, do đó nếu chưa bán được thì đó vẫn là hàng tồn.
Theo ông Thành: “Đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, đang xây dở dang thì là bán thành phẩm, không thể nói giảm hàng tồn kho".
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, trong tổng số hàng tồn kho hiện tại thì còn nhiều hàng khó có thể giải quyết được. Nguyên nhân là, còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có cho không cũng không ở được vì ở giữa đồng không mông quạnh hoặc thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như cơ sở hạ tầng, an ninh, môi trường không đảm bảo… Các loại hàng tồn kho này sẽ nằm 'chết' rất lâu trên thị trường. Mặt khác, rất nhiều dự án đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn nhưng thủ tục phát mãi tài sản cực khó khăn hiện nay là thách thức lớn đối với việc 'mở khóa' cho các dự án này đi vào lại thị trường.
Chủ tịch GP-invest , ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định, bối cảnh thị trường hiện nay cần đề phòng khả năng hàng tồn kho sẽ tăng mạnh trở lại. Bởi số lượng dự án mới được bung ra thị trường là khá lớn trong năm nay, với phần lớn là các dự án BĐS cao cấp. Nhu cầu chủ yếu của người mua là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ. Cung - cầu lệch pha lớn sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh, nhất là những dự án mới không có vị trí đắc địa cũng như chính sách hấp dẫn đối với khách hàng.
