Dự báo 4 thay đổi có thể tác động mạnh đến thị trường đất nền Tp.HCM

Tại "Diễn biến thị trường địa ốc 6 tháng cuối năm 2018" do Hội cà phê Bất động sản tổ chức, ông Đoàn Thiên Việt, Tổng giám đốc Dataland đã dự báo về 4 thay đổi có thể gây áp lực cho thị trường đất nền Tp.HCM.

Thanh khoản giảm mạnh

Tại khu Đông Tp.HCM, chỉ trong vòng nửa tháng qua, mãi lực đất nền tại các quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 đều chững lại, giá đi ngang. Theo ước tính, lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40% so với thời kỳ lập đỉnh tháng 4/2018. Thanh khoản cũng giảm gần 60% so với trước đó.

So với 5 tháng đầu năm, mãi lực đất nền tại quận 12, quận Bình Tân, huyện Bình Chánh sụt giảm đến 70%. Giao dịch thứ cấp sôi động nhất trên thị trường đất nền Tp.HCM diễn ra trong giai đoạn tháng 4, tháng 5. Tuy nhiên, bước sang tháng 6, giá đất đã đi ngang, giao dịch chững lại, hàng ký gửi khá nhiều trong khi mãi lực giảm dần.

Ông Việt nhận định, một trong những yếu tố quan trọng nhất để đánh giá chuyển động của thị trường chính là tính thanh khoản. Khi giao dịch đất nền đi xuống sẽ tạo áp lực cho phân khúc đất nền. Trong ngắn hạn, thị trường sẽ hạ nhiệt và kém sôi động do tâm lý hoài nghi, chờ đợi.

Sạch bóng nhà đầu tư lướt sóng

Khi thanh khoản đất nền giảm mạnh, mọi hoạt động mua bán nhanh đều bị chững lại. Điều này khiến cho các nhà đầu tư lướt sóng sẽ rời bỏ thị trường để tìm kênh đầu tư khác ưu việt hơn hoặc tạm dừng một thời gian. Khi không còn sóng để lướt, việc các nhà đầu tư ngắn hạn rời khỏi đường đua cũng là điều dễ hiểu.

Thị trường giảm bớt nhà đầu tư ngắn hạn, khi đó, nhà đầu tư dài hạn sẽ là những người cầm trịch thị trường. Do đó, có thể nói rằng, thay đổi đáng kể nhất là thị trường sẽ đi theo xu hướng dài hạn.

Khu Đông Tp.HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Sẽ có nhiều môi giới chuyển nghề

Sự thay đổi của thị trường đất nền khiến lực lượng môi giới phải thay đổi theo để có thể thích nghi với sự biến động cung cầu trên thị trường. Môi giới bán đất nền có thể dịch chuyển sang phân khúc bất động sản khác như căn hộ, bất động sản cho thuê, nhà phố riêng lẻ, nhà phố xây sẵn... Nguồn cung đất nền hạn chế và mãi lực thị trường thứ cấp quá thấp là những nguyên nhân chính khiến môi giới chuyển nghề.

Trên thực tế, môi giới sống chủ yếu nhờ phí giao dịch (hoa hồng), lương cơ bản của họ khá thấp, thậm chí chỉ ở mức tượng trưng. Do đó, khi thanh khoản đất nền sụt giảm, thu nhập của họ cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Điều này dẫn đến việc một số môi giới đất nền sẽ rời bỏ thị trường vì cảm thấy không còn phù hợp.

Ông Việt nhận định, môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc thức đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi thanh khoản thị trường sụt giảm, lực lượng môi giới sẽ có sự tự sàng lọc và có sự phân hóa. Đây chính là chức năng tự cân bằng của thị trường.

Có thể xuất hiện tình trạng bán tháo

Thanh khoản sụt giảm đồng nghĩa với việc thị trường sẽ cần thêm thời gian chờ trước khi xuất hiện diễn biến mới. Tình trạng bán tháo có thể xảy ra khi nhà đầu tư không còn tin tưởng vào kênh đầu tư này hoặc gặp khó khăn về tài chính nên cần rút tiền khỏi đất nền càng sớm càng tốt.

Trên thực tế, dòng tiền đổ vào đất nền thường là vốn nhàn rỗi vì khách hàng mua đất nền chủ yếu bằng tiền mặt. Có khoảng 60% khách hàng mua đất nền sử dụng tiền mặt khi chủ đầu tư áp dụng chương trình khuyến mãi tốt, chiết khấu nhanh.

Do đó, chỉ những nhà đầu tư đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà hoặc niềm tin vào kênh đầu tư bị lung lay. Tuy vậy, do người Việt có tâm lý tin tưởng vào kênh đầu tư đất nền nên tình trạng bán tháo chỉ diễn ra một cách nhỏ giọt, tỷ lệ bán tháo nằm trong ngưỡng 10-15%.

Ông Việt cũng cho biết, trong thời điểm thị trường nóng sốt, không ít nhà đầu tư tỏ ra tiếc nuối vì không mua bất động sản cách đây 5 năm (khi đó các tài sản có giá mềm hơn). Tuy nhiên, đây chỉ là sự tiếc nuối muộn màng bởi khi thị trường có các dấu hiệu giảm tốc, thay vì tìm kiếm cơ hội, nhiều nhà đầu tư lại tỏ ra hoài nghi và có tâm lý chờ đợi. Chính điều này sẽ trì hoãn những phiên bán tháo trong ngắn hạn.