7 điều cần biết về đất khai hoang

Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định về đất khai hoang như điều kiện làm sổ đỏ cho đất khai hoang là gì? Có được xây nhà ở trên đất khai hoang? Đất khai hoang có được mua bán, chuyển nhượng hay đền bù khi thu hồi đất...

1. Thế nào là đất khai hoang?

Pháp luật hiện hành không có quy định hay giải thích đất khai hoang là gì. Theo Khoản 1, Điều 2, Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT: "Đất khai hoang: Là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.". Tuy nhiên, đây không phải là văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Hơn nữa, Thông tư này cũng đã hết hiệu lực kể từ ngày 27/11/2017.

Đất khai hoang hiểu một cách đơn giản là loại đất đang để hoang hóa, đất khác và thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khác. Theo đó, việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa chứ chưa hoàn thành thủ tục cho thuê đất, giao đất theo luật định.

Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân về loại đất tự mình khai thác. Ảnh minh họa

2. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Để được cấp sổ đỏ, đất khai hoang cần đáp ứng những điều kiện gì? Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang tùy từng trường hợp, cụ thể như sau:

Trường hợp đất khai hoang có giấy tờ sử dụng đất

Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện xin cấp sổ đỏ đối với đất đai có giấy tờ (áp dụng cho cả đất khai hoang có giấy tờ) như sau:

- Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp, Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính có tên trước ngày 15/10/1993;

- Thông tin giấy tờ về quyền sử dụng trước ngày 15/10/1993 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong suốt quá trình thực hiện theo chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Thông tin giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông tin giấy mua bán nhà ở gắn liền với đất được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 đúng theo quy định;

- Thông tin các loại giấy tờ được coi là hợp pháp về tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác, giấy tờ giao nhà tình thương hoặc nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Thông tin các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo chế độ cũ cấp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất;

- Các giấy tờ thanh lý hay giấy tờ hóa giá nhà ở gắn liền với đất; các giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo đúng quy định của pháp luật hiện hành;

- Các thông tin giấy tờ khác liên quan được xác lập theo đúng quy định của pháp luật và được quy định trước ngày 15/10/1993.

Trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 101, Luật Đất đai năm 2013, đối với đất khai hoang không có giấy tờ sử dụng đất, để được cấp sổ đỏ cần phải đảm các điều kiện sau: 

• Đất khai hoang sử dụng trước ngày 01/07/2004

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có đầy đủ các giấy tờ được quy định tại Điều 100, Luật Đất đai 2013 nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu có đủ các điều kiện như sau đây:

- Đất khai hoang đang được sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004;

- Thửa đất, mảnh đất khai hoang không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Được UBND cấp xã xác nhận là đất khai hoang không có tranh chấp về pháp luật, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Đất khai hoang sử dụng trước ngày 01/07/2014

Khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được quy định trước ngày 01/07/2014 sẽ được cấp sổ đỏ nếu có đủ các điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương và tham gia trực tiếp vào việc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn hay đặc biệt khó khăn;

- Hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định không có bất kỳ tranh chấp về pháp luật nào.

Thời hạn thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang trong vòng 30 ngày. Ảnh minh họa

>>> Xem thêm:

• Đất thổ canh là gì? Có nên mua đất thổ canh?

• Sổ xanh là gì? Đất sổ xanh có được xây nhà ở?

3. Thủ tục làm sổ đỏ đất khai hoang

Thủ tục làm sổ đất khai hoang được thực hiện theo các bước như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ 

Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ dựa vào Mẫu số 04a/ĐK ban hành cùng Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Thông tin giấy tờ chứng thực về nguồn gốc đất đang sử dụng (đối với đất có giấy tờ đầy đủ) hoặc giấy xác nhận đất hoang do UBND xã cấp (đối với đất không có giấy tờ sử dụng);

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm biên lai nộp thuế hàng năm.

• Bước 2: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung trong 3 ngày làm việc.

• Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các việc sau:

- Gửi hồ sơ tới UBND xã để xin ý kiến xác nhận về hiện trạng sử dụng đất. 

- Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác nhận điều kiện được cấp sổ đỏ vào đơn đăng ký.

- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản liên quan tới đất, đăng ký hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu như có).

- Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật).

- Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài Nguyên và Môi trường trình ký cấp sổ đỏ.

- Cơ quan Tài Nguyên và Môi trường trình UBND huyện xem xét và cấp sổ đỏ.

- Cập nhật việc bổ sung sổ đỏ vào hồ sơ địa chính và các cơ sở dữ liệu đất đai;

• Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế trước khi nhận sổ đỏ đất khai hoang được cấp.

• Bước 5: Nhận sổ đỏ 

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, người sử dụng đất sẽ được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác liên quan tới đất.

Lưu ý:

- Thời hạn thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang không vượt quá 30 ngày.

- Thời gian làm sổ đỏ đất khai hoang tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian nghỉ lễ theo đúng quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ ở xã, thời gian trưng cầu giám định, thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính...

4. Làm sổ đỏ đất khai hoang có phải nộp thuế, phí không?

Theo quy định hiện hành, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ đất khai hoang, người sử dụng phải nộp các khoản phí như lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Lệ phí trước bạ

- Trường hợp miễn lệ phí trước bạ: Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất nông nghiệp do cá nhân, hộ gia đình tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp.

- Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

Trong đó:

+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm được cấp sổ (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).

+ Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức được cấp sổ đỏ do Văn phòng đăng ký đất đai xác định, cung cấp cho cơ quan thuế.

Tiền sử dụng đất

Làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và được chia thành các trường hợp sau:

• Cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, Điều 100, Đất đai năm 2013.

- Trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai

+ Đất có nhà ở: Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) sẽ nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở: Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai: Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở sẽ nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở se nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

• Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.

- Trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai

+ Đất có nhà ở: Đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, nộp bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại Bảng giá đất. Với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có), nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở: Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai

+ Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở sẽ nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

+ Diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) sẽ nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

• Cấp sổ đỏ cho đất khai hoang từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014

- Người sử dụng đất nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Tức tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

- Tuy thuộc trường hợp phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp và mức trừ không vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng khác (không phải nhà ở), nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí cấp sổ đỏ

Lệ phí cấp sổ do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, do đó nên mức thu là khác nhau giữa các tỉnh. Ngoài các loại khoản tiền nêu trên, khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang, người sử dụng đất có thể phải nộp thêm phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, phí dịch vụ (nếu thuê người khác làm) và thuế sử dụng đất hàng năm nếu chưa nộp.

5. Đất khai hoang có được chuyển nhượng không?

Đất khai hoang được mua bán, chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

Nếu đất khai hoang đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 thì được mua bán, chuyển nhượng. Các điều kiện gồm:

- Có sổ đỏ, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai năm 2013.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

6. Đất khai hoang có được đền bù?

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, đất khai hoang bị thu hồi trong các trường hợp sau: 

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; 

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.​

Theo Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai năm 2013, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cần đáp ứng điều kiện sau:

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Như vậy, nếu đáp ứng các điều kiện sau thì đất khai hoang sẽ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất: 

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cùng các giấy tờ có liên quan.

- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

7. Đất khai hoang có được xây nhà không?

Căn cứ theo Điều 12, Luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất khai hoang thuộc quyền quản lý của địa phương thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở. Bởi lẽ, việc sử dụng đất phải theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Trong khi đó, với đất khai hoang thuộc loại đất nông nghiệp, nếu bạn muốn xây nhà trên đất này thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp.

Mặt khác, để xây nhà trên đất khai hoang, người sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng, ngoại trừ 03 trường hợp sau theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi 2020:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Trên đây là tổng hợp các thông tin, quy định về đất khai hoang. Qua đó, bạn đọc nắm rõ điều kiện cấp sổ đỏ cho đất khai hoang là gì, có được xây nhà trên loại đất này, có được mua bán, chuyển nhượng đất khai hoang hay không...

 

Lam Giang (TH)