Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Vậy điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là gì? Hồ sơ, thủ tục ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc này.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là gì?

Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu rõ, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người nộp thuế là người có thu nhập, tức bên bán nhà đất. Thế nhưng, các bên hoàn toàn được quyền thỏa thuận về người nộp khoản thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà, theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi mua bán nhà đất được tính như sau:

Trong đó, giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, gồm cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là khoản thuế mà người chuyển nhượng bất động sản phải nộp. Ảnh minh họa

2. Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất?

Theo quy định, hiện có hai trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, cụ thể như sau:

• Mua bán nhà đất giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng

Điểm a, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân bán nhà, bán đất.

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Giữa vợ với chồng;
- Anh chị em ruột với nhau;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

• Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở

Điểm b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định, khi bán nhà đất, bên bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Lưu ý, chỉ đất ở được miễn thuế, còn các loại đất khác vẫn phải nộp thuế.

Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất, nhà ở trong trường hợp này như sau:

- Một là, tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ có duy nhất quyền sở hữu 01 nhà ở hoặc quyền sử dụng 01 thửa đất ở, bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó.

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

+ Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Hai là, tính đến thời điểm chuyển nhượng, người bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày. Có nghĩa là, tính từ ngày cấp sổ đỏ, sổ hồng đến ngày chuyển nhượng phải đảm bảo tối thiểu 183 ngày.

Nếu được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở vẫn được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ.

- Ba là, nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Lưu ý: Cá nhân chuyển nhượng nhà đất tự khai nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân và chịu trách nhiệm về những thông tin đó. Nếu phát hiện không đúng thì người bán sẽ bị xử lý truy thu thuế, bị xử phạt vi phạm

>>> Xem thêm:

• Bán nhà cũ để mua nhà mới có phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

• Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho đất chưa có sổ đỏ?

Theo quy định hiện hành, có hai trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ảnh minh họa

3. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất 

Khoản 3, Điều 16, Thông tư 156/2015/TT-BTC quy định, hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất tùy từng đối tượng mà khác nhau.

• Trường hợp chuyển nhượng nhà đất giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng

- Bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần một trong hai giấy tờ gồm bản sao sổ hộ khẩu (trường hợp cùng hộ khẩu) hoặc bản sao Giấy khai sinh. Nếu là con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận mẹ, cha, con của cơ quan có thẩm quyền.

- Bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần có một trong hai giấy tờ gồm bản sao sổ hộ khẩu (trường hợp cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

- Bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần có bản sao Giấy khai sinh của cháu nội, bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội hoặc bản sao sổ hộ khẩu thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội.

- Bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần có bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

- Bất động sản chuyển nhượng giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần có bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của vợ hoặc chồng làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là mẹ vợ, cha vợ với con rể hoặc mẹ chồng, cha chồng với con dâu.

- Bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần một trong các giấy tờ gồm bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

- Bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân cần có bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống.

Lưu ý:

- Trường hợp chuyển nhượng nhà đất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân nêu trên nhưng người bán không có sổ hộ khẩu hoặc Giấy khai sinh thì phải có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn về mối quan hệ giữa người bán và người mua. Đây là căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.

- Bản sao các giấy tờ nêu trên phải có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã. Nếu không có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã thì bên bán nhà đất phải xuất trình bản chính để cơ quan thuế kiểm tra, đối chiếu.

• Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở

Đối với trường hợp người bán nhà đất chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định thì người bán bất động sản nộp hồ sơ khai thuế theo hướng dẫn.

Thông tư 92/2015/TT-BTC nêu rõ, hồ sơ miễn thuế nộp kèm hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm các loại giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN;

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất. Người bán ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.

- Các giấy tờ chứng minh cá nhân thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

4. Nộp hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở đâu?

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Nếu địa phương nơi có nhà, đất chuyển nhượng chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc cá nhân, tổ chức được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế.

5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân là bao lâu?

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10, tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất.

Trên đây là các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất theo quy định hiện hành mà cá nhân chuyển nhượng bất động sản nên nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Đồng thời, cần lưu ý về hồ sơ, thủ tục khai thuế, cũng như thời hạn nộp hồ sơ theo quy định.

Lam Giang (TH)

>> 5 loại phí, thuế mua bán nhà đất cần biết

>> Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 lần trong trường hợp ủy quyền bán đất?