Cho tặng nhà đất cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Theo đó, trước khi quyết định cho tặng nhà đất, chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề sau đây.

1. Điều kiện cho tặng nhà đất

Tặng cho đất đai là sự thỏa thuận của các bên, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Điều kiện tặng cho nhà đất được xem xét ở đây bao gồm cả phía người tặng cho tài sản và người nhận tặng cho tài sản.

Điều kiện đối với người cho tặng quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất của mình khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp: 

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

+ Theo Khoản 1. Điều 168. Luật Đất đai năm 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

=> Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

=> Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được tặng cho nhà đất khi có đủ các điều kiện nêu trên.

Người cho tặng nhà đất phải là chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp đối với bất động sản đó. Ảnh minh họa

Người nhận tặng cho không thuộc trường hợp cấm nhận tặng cho

Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.

- Cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng dụng.

Như vậy, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở có đủ điều kiện cho tặng nhà đất nhưng người nhận tặng cho lại thuộc một trong những trường hợp cấm nhận tặng cho thì sẽ không được thực hiện thủ tục cho tặng nhà đất.

2. Việc cho tặng nhà đất phải được lập thành văn bản

Theo Luật Dân sự năm 2015, khi muốn tặng cho nhà đất cho người khác, chủ sở hữu phải lập thành văn bản, hợp đồng với các điều khoản rõ ràng, chi tiết.  

Những thông tin phải có trong hợp đồng tặng cho nhà đất

Hợp đồng cho tặng nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Một bên giao tài sản là nhà đất của mình, một bên nhận tài sản được tặng cho và không có sự yêu cầu đền bù. Loại hợp đồng này cần có các thông tin cơ bản như sau:

• Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Họ, tên của cá nhân, tên tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, số căn cước công dân/chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của các bên.

• Thông tin về quyền sử dụng đất và nhà tặng cho: Cần ghi rõ các thông tin gắn liền với đất như loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, diện tích, thửa số, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, thời hạn sử dụng đất còn lại, giấy tờ pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng, tài sản gắn liền với đất (nếu có),…

• Thời hạn giao nhận thửa đất và đăng ký quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận.

• Nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí do các bên tự thỏa thuận.

• Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác nhưng không được trái với quy định pháp luật.

• Cam kết của các bên: Các cam kết phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, dân sự và không trái với pháp luật khác có liên quan.

Việc tặng cho nhà đất phải lập thành văn bản, hợp đồng được công chứng, chứng thực. Ảnh minh họa

3. Hợp đồng cho tặng nhà đất phải được công chứng, chứng thực

Theo quy định Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật nhà ở năm 2014. Hợp đồng tặng cho đất đai, nhà ở phải được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng thì các bên mới thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Về thời hạn hợp đồng cho tặng nhà đất có hiệu lực, có 2 trường hợp sau:

- Trường hợp tặng cho nhà đất thông thường: Hợp đồng tặng cho nhà đất không kèm theo điều kiện tặng cho. Hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai. Người được tặng cho tài sản hoàn toàn có quyền sử dụng đối với nhà đất đó. Người đã tặng cho không đòi lại được tải sản, ngoại trừ trường hợp chứng minh hợp đồng tặng cho là vô hiệu theo luật định.

- Trường hợp tặng cho nhà đất có điều kiện: Hợp đồng tặng cho kèm theo điều kiện. Khi đó, người được tặng cho phải tuân thủ theo điều kiện đã ký kết. Nếu không tuân thủ điều kiện thì người đã tặng cho có quyền đòi lại nhà đất, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại kể cả khi nhà đất đã đăng ký tên của người được tặng cho.

Để tránh rủi ro khi tặng cho bất động sản, người tặng nên ghi rõ trong hợp đồng cho tặng nhà đất về điều kiện mà người tặng cho yêu cầu người được tặng cho phải thực hiện trước và sau khi làm thủ tục cho tặng quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm:

• Trả lại nhà đất được tặng cho như thế nào?

• Định cư nước ngoài được nhận nhà đất cha mẹ tặng cho ở Việt Nam không?

4. Phải sang tên sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày

Điểm a, Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (cho tặng nhà đất) phải đăng ký biến động theo quy định.

Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu quá thời hạn mà không đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Như vậy, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động, tức thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng tại cơ quan có thẩm quyền. Ngày có biến động được xác định là ngày hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực.

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi tặng cho quyền sử dụng đất

• Chuẩn bị hồ sơ

Để sang tên sổ đỏ khi tặng cho nhà đất, bạn phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng tặng cho;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

• Thủ tục sang tên sổ đỏ cho tặng

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa (với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa);

- Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ 

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, trường hợp đủ điều kiện tặng cho thì thực hiện các việc sau:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận mới thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

- Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý, thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

Không sang tên sổ đỏ khi cho tặng nhà đất sẽ bị phạt tiền. Ảnh minh họa

Hậu quả pháp lý của việc không sang tên khi tặng cho nhà đất

Nếu không sang tên khi cho tặng nhà đất, người được tặng cho có thể gặp nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng tài sản sau này. Có nghĩa là, quyền lợi của người được tặng cho không được đảm bảo.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà đất là tài sản phải đăng ký quyền sở dụng, quyền sở hữu. Vì vậy, hợp đồng cho tặng nhà đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm thực hiện đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng này sẽ không có hiệu lực nếu không được đăng ký.

Và dĩ nhiên, quyền lợi của người được tặng cho tài sản sẽ không được đảm bảo. Bởi lẽ, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, quyền sở hữu khi được Nhà nước công nhận các quyền đó, tức là phải đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đăng ký biến động đất đai.

Như vậy, việc tặng cho nhà đất không nên chỉ "nói suông" mà cần lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Có vậy mới tránh được những rủi ro, phiền phức phát sinh về sau.

5. Không sang tên sổ đỏ khi tặng cho nhà đất sẽ bị phạt tiền

Đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Sang tên sổ đỏ được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác. Vì vậy, nếu không thực hiện đăng ký biến động đất đai, sang tên sổ đỏ khi tặng cho nhà đất thì sẽ bị xử phạt hành chính.

Theo Khoản 2, Điều 17, Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp không đăng ký biến động bị phạt tiền như sau:

• Khu vực nông thôn:

- Phạt tiền từ 1 - 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

- Phạt tiền từ 2 - 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

• Khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.

Lưu ý, chỉ khi hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực thì mới đặt ra vấn đề xử phạt hành chính khi không sang tên sổ đỏ bởi khi đó mới tồn tại sự kiện biến động đất đai, cụ thể là tặng cho nhà đất.

Về biện pháp khắc phục hậu quả, Khoản 2, Điều 17, Nghị Định 91/2019/NĐ-CP ghi rõ: "Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định."

Vậy nên, nếu thuộc trường hợp phải đăng ký biến động đất đai khi tặng cho nhà đất thì bạn nên thực hiện theo quy định, nếu không sẽ bị xử phạt hành chính và không được bảo vệ được quyền lợi của người nhận tặng cho bất động sản.

6. Cho tặng nhà đất phải nộp thuế, phí không?

Theo quy định hiện hành, khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, nhà ở, ngoài phí công chứng, người dân phải nộp thêm các khoản thuế, phí sau đây.

Thuế thu nhập cá nhân

- Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân: Tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

- Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân: Những trường hợp tặng cho ngoài các trường hợp nêu trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được. Giá trị quyền sử dụng đất này thường được lấy bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Cha mẹ tặng cho nhà đất cho con cái không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Ảnh minh họa

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. 

Mức lệ phí trước bạ phải nộp: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho)

- Trường hợp miễn lệ phí trước bạ: Tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

- Trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ: Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất nêu trên thì phải nộp lệ phí trước bạ.

Các chi phí khác

Khi cho tặng nhà đất, người dân phải nộp một số lệ phí như phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Cả hai khoản phí này đều do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu nên mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau.

Lưu ý, khi thuộc trường hợp được miễn thuế, lệ phí khi tặng cho nhà đất, bạn phải có giấy tờ chứng minh mình thuộc trường hợp được miễn thuế, phí đó. Mặt khác, dù thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nhưng bạn vẫn phải khai thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.

7. Lưu ý một số trường hợp tặng cho nhà đất đặc biệt

Khi tặng cho nhà đất, bạn cần lưu ý một số trường hợp đặc biệt như sau:

• Tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam hiện hành không cho phép tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với giao dịch tặng cho nhà ở thì nhà ở đó phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1, Điều 118 thuộc Luật này. Một trong các điều kiện là nhà ở phải có Giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ) theo quy định của pháp luật. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai không đáp ứng được điều kiện này nên không thể thực hiện tặng cho.

• Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung

Đối với trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.

Đồng thời, các chủ sở hữu nhà ở phải thể hiện sự đồng ý bằng văn bản đối với việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất.

• Tặng cho nhà ở đối với nhà ở cho thuê

Đối với nhà ở cho thuê, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước về việc tặng cho nhà bằng văn bản. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở với bên tặng cho, trừ khi có thỏa thuận khác.

Trên đây là những vấn đề quan trọng cần lưu ý khi thực hiện cho tặng nhà đất. Để tìm hiểu thêm thông tin về thủ tục nhà đất này, bạn đọc có thể tham khảo tại đây. 

Lam Giang (TH)

 

>> Mẹ chồng hứa cho đất, con dâu hồ hởi xây nhà để rồi phải ra đi tay trắng

>> Trẻ em có thể đứng tên sổ đỏ khi được tặng cho nhà, đất hay không?