Hợp đồng thuê nhà và những lưu ý quan trọng

Trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng tăng cao, việc sở hữu một ngôi nhà hoặc căn hộ cho riêng mình là điều không hề dễ dàng. Do đó, phần lớn người lao động tại các thành phố lớn đều chọn thuê nhà, thuê phòng trọ.

Hợp đồng thuê nhà là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng mà bạn cần phải lưu tâm khi đi thuê nhà bởi nó liên quan tới quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể của cả hai bên - người đi thuê và người cho thuê. Ít nhất, bạn cần nắm rõ các thông tin cần có trong mẫu hợp đồng thuê nhà, khi nào thì bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Về mặt pháp lý, hợp đồng cho thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Đó là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê nhà và bên cho thuê nhà.

Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền cho bên cho thuê. Người thuê nhà có quyền sử dụng nhà vào mục đích để ở, để kinh doanh hoặc làm nhà kho trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận đã ký kết hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà

Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:

- Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Có nghĩa là, bên thuê có quyền sử dụng tài sản cho thuê là ngôi nhà hoặc căn hộ hoặc phòng trọ đã thuê trong khoảng thời gian nhất định. Bên cho thuê và bên thuê sẽ thỏa thuận về thời gian sử dụng hoặc theo quy định của Nhà nước.

- Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng có đền bù: Khoản đền bù chính là số tiền hàng tháng mà bạn phải trả cho bên cho thuê nhà. Giá trị đền bù này sẽ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên hoặc theo quy định của Nhà nước trong trường hợp bạn thuê nhà của nhà nước.

- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ: Bên thuê và bên cho thuê sẽ phát sinh các quyền lợi và nghĩa vụ sau khi hai bên ký hợp đồng thuê nhà ở. Tất cả quyền và nghĩa vụ được hai bên thỏa thuận, thống nhất và ghi rõ trong hợp đồng.

Hợp đồng cho thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Ảnh minh họa

2. Bản hợp đồng thuê nhà cần có những thông tin gì?

Dù được viết tay hay đánh máy thì một mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân đều phải có những nội dung như sau:

Thứ nhất, thông tin của bên thuê nhà và bên cho thuê nhà

Thông tin của các bên tham gia hợp đồng phải rõ ràng, chính xác và đầy đủ bao gồm:

- Họ và tên;
- Năm sinh;
- Số chứng minh thứ nhân dân hoặc căn cước công dân, ngày cấp, nơi cấp;
- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số điện thoại, mã số thuế (nếu có).

Lưu ý, trong trường hợp có nhiều người cùng thuê một căn nhà hoặc căn hộ thì nên ghi đầy đủ tất cả thông tin của người thuê vào hợp đồng thuê nhà ở.

Thứ hai, thông tin về tài sản cho thuê

Tài sản cho thuê ở đây là ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư. Đối với trường hợp tài sản cho thuê là ngôi nhà, hợp đồng cần nêu rõ các thông tin sau:

- Địa chỉ nhà cụ thể;
- Diện tích nhà;
- Kết cấu nhà;
- Tình trạng nhà:
- Mục đích sử dụng nhà.

Với trường hợp tài sản cho thuê là căn hộ chung cư, hợp đồng cho thuê nhà cần phải ghi rõ đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng nhằm tránh trường hợp tranh cãi, khiếu nại sau khi ký hợp đồng.

Thứ ba, thông tin về thời gian thuê nhà

Trong hợp đồng thuê nhà, các thông tin về thời gian thuê nhà cần phải ghi chính xác ngày tháng năm, thời hạn mà người thuê dự định thuê nhà, cụ thể:

- Thời gian giao nhà;
- Thời gian bắt đầu thuê nhà;
- Thời gian tính tiền thuê nhà;
- Thời gian thanh toán tiền nhà mỗi đợt.

Thứ tư, thông tin về giá cho thuê, chi phí liên quan, phương thức thanh toán

- Bên cho thuê và bên thuê nhà thỏa thuận và thống nhất về giá cho thuê bằng một số tiền cụ thể. Cùng với đó là các khoản phí khác liên quan như giá điện, nước, vệ sinh, giữ xe, Internet...

- Về phương thức thanh thoán, có thể theo tháng, quý hoặc năm. Hợp đồng cũng cần ghi rõ hình thức thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản. 

Thứ năm, thông tin về tiền cọc

Tiền đặt cọc khi thuê nhà là khoản tiền cụ thể mà bên thuê phải đưa trước cho bên cho thuê. Khoản tiền này nhằm đảm bảo cho việc thực thi hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp người thuê nhà chấm dứt hợp đồng thuê đúng quy định thì bên cho thuê sẽ trả lại cho bên thuê khoản tiền đặt cọc đã nhận trước đó.

Tiền đặt cọc thường từ 1-2 tháng tiền nhà mà bên thuê phải đóng cho bên cho thuê.

Thứ sáu, thông tin về quyền và nghĩa vụ của các bên

Hợp đồng thuê nhà cần có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên một cách chi tiết, rõ ràng nhất có thể. Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thuê và bên cho thuê nhà.

Dựa trên các quy định của pháp luật, các bên thỏa thuận nội dung, điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên phải ngang nhau, không bên nào chịu thiệt.

Để tránh ảnh hưởng đến bên còn lại, sau khi ký hợp đồng, các bên phải làm đúng trách nhiệm, nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận đã thống nhất, cam kết trong hợp đồng.

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, người thuê cần nắm rõ những thông tin cần có trong hợp đồng mua nhà. Ảnh minh họa

Thứ bảy, thông tin về điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trường hợp hợp đồng thuê nhà còn thời gian hiệu lực nhưng một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Theo đó, bên đương phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại tối thiểu 30 ngày, ngoại trừ các trường hợp khác.

Nếu bên chấm dứt hợp đồng giữa chừng và không báo cho bên còn lại biết trước thì bên chấm dứt phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại theo quy định của pháp luật.

Thứ tám, các điều khoản thỏa thuận khác

Ngoài các điều khoản theo quy định của pháp luật bên thuê nhà và bên cho thuê nhà có thể tự thỏa thuận thêm các điều khoản, nội dung khác. Tuy nhiên, các điều khoản này phải đảm bảo không vi phạm pháp luật.

Đó có thể là những điều khoản về:

- Tiền đặt cọc là bao nhiêu hay là không cần đóng tiền cọc.

- Cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp, nêu rõ mức phạt là bao nhiêu.

- Mức bồi thường cụ thể khi một trong hai bên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.

- Các bên có thể thay đổi, bổ sung các điều khoản thấy không phù hợp trong quá trình thuê ngôi nhà.

- Bên thuê được sử dụng những tài sản (tivi, tủ lạnh, máy giặt, điều hòa, bếp...) nào trong nhà ? Trách nhiệm sửa chữa khi tài sản bị hư hại.

- Khi kết thúc hợp đồng thuê nhà thì tiền cọc xử lý ra sao? Bên cho thuê hoàn trả lại cho người thuê 100% tiền cọc hay cấn trừ vào tiền thuê nhà.

Thứ chín, các bên ký và ghi rõ họ tên

Đây là nội dung cuối cùng, đồng thời cũng là nội dung vô cùng quan trọng trong hợp đồng cho thuê nhà. Nó quyết định việc các bên có thống nhất các điều khoản đã thỏa thuận hay không, bản hợp đồng thuê nhà có giá trị không.

Hợp đồng thuê nhà chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia hợp đồng ký và ghi rõ họ tên. Trường hợp tổ chức, doanh nghiệp thuê nhà thì phải có con dấu đóng vào hợp đồng.

3. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?

Theo Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, đối với trường hợp cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, việc công chứng hợp đồng thuê nhà là không bắt buộc và tùy thuộc vào nhu cầu của các bên. Song, để hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh, các bên nên cân nhắc việc việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là với những hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn.

Hợp đồng thuê nhà được công chứng, chứng thực sẽ được pháp luật đảm bảo giá trị cũng như quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng.

4. Các mẫu hợp đồng thuê nhà phổ biến hiện nay

Hợp đồng cho thuê nhà hiện có nhiều mẫu khác nhau, theo từng loại hình thuê nhà khác nhau. Phổ biến nhất có một số mẫu hợp đồng cho thuê nhà sau:

- Hợp đồng thuê nhà trong trường hợp thuê nhà để ở;

- Hợp đồng thuê nhà để kinh doanh (mở nhà hàng, quán cà phê, thời trang, văn phòng...);

- Hợp đồng cho thuê kho bãi, nhà xưởng phục vụ mục đích kinh doanh;

- Hợp đồng cho thuê nhà chung cư;

- Hợp đồng thuê nhà trọ áp dụng trong các trường hợp thuê nhà, phòng trọ loại nhỏ cho sinh viên, công nhân, người lao động...

Bạn có thể tham khảo:

>> Mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn tại đây.

>> Mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư tại đây.

>> Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh tại đây.

5. Chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Theo quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014, chủ nhà (bên cho thuê) không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. 

Cụ thể, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng đối tượng, không đúng điều kiện, không đúng thẩm quyền theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

• Người thuê nhà không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

• Người thuê nhà sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

• Người thuê nhà tự ý đục phá, phá dỡ, cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê;

• Người thuê nhà cho mượn, cho thuê lại, chuyển đổi nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

• Người thuê nhà làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Bên thu nhà bị lập biên bản đến lần 03 về vi phạm này mà vẫn không khắc phục;

• Chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Các bên tự thỏa thuận giá thuê nhà ở mới, nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho người thuê theo quy định.

Với những trường hợp trên, chủ nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà dù bên thuê có đồng ý hay không. Bên cho thuê chỉ cần thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ các bên có thỏa thuận khác.

Mặt khác, bên cho thuê nhà cũng có thể khởi kiện ra tòa nếu người thuê không chịu trả lại nhà dù đã được thông báo đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Ảnh minh họa

Ngoài 5 trường hợp nêu trên thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Người thuê không có nghĩa vụ trả lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu người thuê có ý định trả lại nhà thì người thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do phá vỡ hợp đồng với lý do không chính đáng.

Tùy thuộc mức độ thiệt hại, bên cho thuê sẽ bồi thường cho bên thuê. Hai bên sau khi đã thống nhất được giá trị khoản bồi thường thì cần lập một hợp đồng xác nhận về mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán bồi thường và quyền lợi, nghĩa vụ của hai bên sau khi việc bồi thường hoàn tất.

Lưu ý, để phòng trường hợp xảy ra tranh chấp, bên thuê và bên cho thuê tuyệt đối không thỏa thuận miệng về việc bồi thường. Bởi nếu tranh chấp xảy ra sẽ không có căn cứ pháp lý để giải quyết.

6. Trường hợp nào người thuê nhà được chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn?

Theo quy định hiện hành, người thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi bên cho thuê có 1 trong 3 hành vi sau:

• Bên cho thuê không sửa nhà khi hư hỏng nghiêm trọng.

• Bên cho thuê tăng giá thuê nhà mà không báo trước cho người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc chủ nhà tăng giá thuê không hợp lý.

• Quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế bởi lợi ích của bên thứ ba. 

Để chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp này, người thuê cần thông báo ngay cho chủ nhà về việc muốn chấm dứt hợp đồng cũng như lý do chấm dứt hợp đồng trước hạn.

Trường hợp người thuê nhà không thông báo cho chủ nhà về việc chấm dứt hợp đồng trước hạn và gây thiệt hại thì người thuê phải bồi thường thiệt hại đó.

Trường hợp người thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn dù chủ nhà không vi phạm 1 trong 3 hành vi trên thì người thuê cũng phải bồi thường thiệt hại. Giá trị khoản bồi thường cụ thể tùy thuộc vào mức độ thiệt hại.

Lưu ý, về tiền cọc, nếu trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản thỏa thuận về việc bên thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vẫn được hoàn trả đầy đủ tiền cọc thì bên thuê sẽ được nhận lại tiền cọc.

Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận như vậy thì bên thuê nhà sẽ không được nhận lại khoản tiền cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

7. Bên thuê nhà có được phép cho thuê lại nhà?

Hợp đồng thuê nhà là dạng hợp đồng thuê tài sản. Người thuê nhà có quyền sử dụng theo đúng chức năng, mục đích đã thỏa thuận và có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở, bảo đảm giá trị sử dụng của nhà cho thuê và có quyền được nhận tiền thuê nhà.

Theo quy định tại Điều 475, Bộ luật Dân sự năm 2015: "Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý". Như vậy, bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được sự đồng ý của chủ nhà. Còn nếu người thuê nhà tự ý cho thuê lại ngôi nhà đang thuê là hành vi vi phạm hợp đồng.

8. Một số điểm cần lưu ý trước khi ký hợp đồng thuê nhà

- Nắm rõ thông tin về chủ nhà:

Điều này sẽ góp phần đảm bảo an toàn cho bạn trong quá trình thuê nhà. Do đó, người thuê nên tìm hiểu kỹ bằng nhiều kênh khác nhau, từ hàng xóm, mạng xã hội đến dò hỏi một cách khéo léo từ chính chủ nhà.

Mặt khác, khi không công chứng hợp đồng thuê nhà, người thuê cần yêu cầu chủ nhà xem giấy tờ nhà, đất để xác định chủ quyền của họ.

Trong trường hợp bên cho thuê không đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng thì yêu cầu họ cung cấp giấy tờ hoặc hợp đồng ủy quyền để xem nội dung ủy quyền có cho phép người được ủy quyền có quyền giao kết hợp đồng thuê nhà không? Thời hạn, phạm vi ủy quyền ra sao...

- Nắm rõ tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp của ngôi nhà:

Mục đích là để phòng tránh rủi ro. Bởi lẽ, trong trường hợp ngôi nhà đang thế chấp, thường thì nó sẽ không được sử dụng để cho thuê nếu phía ngân hàng không đồng ý.

Nếu không tìm hiểu kỹ vấn đề này, người thuê có thể sẽ mất tiền cọc ban đầu và không được tiếp tục thuê nhà.

- Nắm rõ hiện trạng ngôi nhà:

Người thuê cần nắm rõ hiện trạng của ngôi nhà hoặc căn hộ mình thuê và ghi rõ ràng, chi tiết trong hợp đồng thuê nhà về đồ nội thất cùng các trang thiết bị kèm theo.

Thậm chí, bạn có thể chụp ảnh, ghi hình lưu giữ lại hiện trạng ngôi nhà cả phần nội thất và ngoại thất. Đây là căn cứ để các bên sửa chữa, đền bù khi đồ đạc bị hư hỏng.

- Điều khoản về đóng tiền và hình thức thanh toán cần rõ ràng: 

Hợp đồng thuê nhà cần có điều khoản ghi rõ về mệnh giá tiền dùng để thanh toán. Sẽ đơn giản hơn nếu thanh toán theo tiền VNĐ. Tuy nhiên, nếu tính theo mệnh giá khác, ví dụ như USD thì bạn cần nắm rõ giá quy đổi hiện hành của đồng tiền. Cũng có thể cần phải có điều khoản về mức quy đổi cố định trong hợp đồng.

- Giá tiền điện, tiền nước cần ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà:

Người thuê nhà nên chọn những ngôi nhà có đồng hồ nước, đồng hồ điện riêng để thuận tiện sử dụng và kiểm soát dễ dàng hơn. Giá tiền điện, nước cần được quy định một cách rõ ràng ngay từ đầu để tránh tranh chấp, rắc rối về sau.

Ngoài ra, cũng cần ghi rõ một số chi phí khác như phí truyền hình cáp, Internet, phí vệ sinh, dịch vụ... Nếu thuê căn hộ chung cư, bạn cần ghi rõ các thông tin về phí gửi xe, phí quản lý chung cư.

- Hợp đồng thuê nhà cần làm rõ vấn đề tiền cọc:

Thông thường, chủ nhà sẽ yêu cầu người thuê nhà đặt cọc 1-2 tháng tiền thuê nhà. Bạn cần nắm rõ mức đặt cọc cũng như cách thức nhận lại tiền cọc khi kết thúc hợp đồng thuê đúng hạn. Bạn có thể nhận lại 100% tiền cọc hoặc cấn trừ vào tiền thuê nhà - điều này hai bên tự thỏa thuận với nhau và ghi rõ trong hợp đồng.

Nếu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không đúng quy định, người thuê sẽ mất khoản tiền cọc này.

- Chú ý vấn đề đền bù khi chủ nhà lấy nhà trước hạn

Điều này cần được quy định rõ trong hợp đồng như đã đề cập ở phần trên. Tuyệt đối không thỏa thuận miệng về việc đền bù, giá trị khoản đền bù khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không đúng quy định.

Với những chia sẻ trên đây về hợp đồng thuê nhà, bạn đọc đã nắm rõ hợp đồng thuê nhà là gì, các điều khoản nhất định phải có trong hợp đồng, việc bồi thường khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn.

 

Lam Giang (TH)

 

>> Hợp đồng thuê nhà viết tay không công chứng có giá trị pháp lý không?

>> 7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết