Có thể khởi kiện khi đất đã mua bị chủ cũ chuyển nhượng cho người khác?

Hợp đồng chuyển nhượng nêu rõ, bên mua thực hiện thủ tục sang tên công chứng xong mới giao hết tiền. Tuy nhiên, bên mua không ghi thời hạn làm thủ tục sang tên, công chứng.

Vào năm 2009, chủ đất đã bán toàn bộ lô đất này mà không thông báo cho tôi. Tôi vừa biết chủ nhà hiện sống tại phường Long Tâm, TP. Bà Rịa.

Vậy xin hỏi, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, tôi cần làm gì? Liệu tôi có thể khởi kiện chủ đất hay không? Hồ sơ thủ tục cụ thể ra sao?

Chân thành cảm ơn!

(phuongcdco3008@...)

Người mua đất có quyền khởi kiện khi đất đã mua bị chủ cũ bán cho người khác.  (Ảnh minh họa)

Trả lời:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122, Bộ Luật Dân sự năm 2005 như sau:

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi thỏa mãn các yếu tố như nội dung giao dịch, chủ thể, sự tự nguyện của các bên và hình thức giao dịch dân sự (nếu có).

Khoản 2, Điều 689, Bộ Luật Dân sự năm 2005 nêu rõ: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Mặt khác, thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chính là thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Căn cứ theo các quy định trên, hợp đồng mua bán của bạn với chủ đất tính tới thời điểm hiện tại là giao dịch dân sự vô hiệu vì vi phạm hình thức của hợp đồng.

Điểm d, Khoản 1, Điều 688, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có nêu: "Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau: d) Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này."

Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày: đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức". Như vậy, từ năm 2006 đến năm 2019 đã quá thời hạn để bạn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, chủ sở hữu đã sang nhượng toàn bộ lô đất từ năm 2009, nay bạn mới biết chủ đất sống tại phường Long Tâm, TP. Bà Rịa. Điều 166, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định rõ: "Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi tài sản không có căn cứ pháp luật". Bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để đòi lại 8 cây vàng từ chủ đất. Bởi lẽ, chủ nhà chỉ mới là người chiếm hữu 8 cây vàng này, không có căn cứ làm chủ sở hữu của 8 cây vàng.

Bạn sẽ nộp đơn khởi kiện cùng tài liệu chứng minh lên Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú. Trình tự giải quyết vụ việc sẽ thực hiện theo Luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Để khởi kiện, bạn cần chuẩn bị một số tài liệu sau đây:

- Bản gốc đơn khởi kiện;

- Bản sao có công chứng giấy tờ tùy thân;

- Bản gốc giấy tờ chứng minh về việc bạn chuyển giao cho chủ đất 8 cây vàng;

- Bản gốc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Một số giấy tờ khác có liên quan.