Mua nhà cầm cố ngân hàng - có nên không?

Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ, bên thế chấp được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý hoặc phù hợp với quy định của pháp luật.

Chỉ mua nhà cầm cố ngân hàng khi được sự đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp.

Với những căn nhà đang cầm cố ở ngân hàng, bạn được thực hiện hành vi mua bán nếu có sự đồng ý của ngân hàng đó. Mặc dù mua nhà cầm cố ngân hàng là thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật nhưng để tránh rủi ro, chỉ nên thực hiện trong các trường hợp như sau:

- Bên bán cùng ngân hàng nhận thế chấp tài sản và bên mua tiến hành lập thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán cùng việc thanh toán nợ vay ngân hàng của bên bán.

Trong trường hợp số tiền bán nhà lớn hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng thì bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Đồng thời, bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận về khoản tiền mua nhà còn lại sau khi đã trừ đi số tiền trả nợ cho ngân hàng.

- Bên bán thay thế ngôi nhà đang thế chấp bằng một tài sản đảm bảo khác cho ngân hàng. Khi đó, bên bán cùng ngân hàng sẽ thỏa thuận về việc thay thế tài sản đảm bảo bằng một tài sản khác, đồng thời tiến hành giải chấp ngôi nhà đã thế chấp trước khi bán cho bên mua.

Khi nhận được giấy tờ nhà, bên bán và bên mua sẽ tiến hành thủ tục mua bán nhà theo quy định tại Khoản 6 Điều 9 Thông tư số 24/2014 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 19 Thông tư 2/2015 ban hành ngày 27/1/2015 và Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 33/2017 ban hành ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quy định cụ thể như sau:

Bước 1. Bên bán và bên mua đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2. Bên bán hoặc bên mua tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.

- Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.

Bước 3. Mang hồ sơ đến nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất.

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội