Cách nhận biết đất dính quy hoạch? Phải làm gì khi mua phải đất quy hoạch?​

Bài viết dưới đây chia sẻ cách nhận biết một mảnh đất có thuộc diện quy hoạch nào hay không và phương hướng giải quyết khi lỡ mua phải đất quy hoạch.

1. Đất dính quy hoạch là gì?

Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm năm 2013 nêu rõ: "Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định."

Theo đó, quy hoạch đất là việc khoanh vùng phân bổ không gian đất theo mục tiêu, định hướng phát triển của từng vùng kinh tế xã hội, đơn vị hành chính, được hiện thực hóa bởi các kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương trong một thời gian nhất định. Mỗi địa phương tùy tình hình thực tế sẽ có kế hoạch sử dụng đất khác nhau và kế hoạch này cũng sẽ thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo phù hợp với thực tiễn.

Vậy như thế nào gọi là đất dính quy hoạch? Đất quy hoạch là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất, thường gặp nhất là quy hoạch đất để làm dự án, xây dựng khu đô thị, khu dân cư, đường giao thông, công trình công cộng, công trình phúc lợi xã hội...

2. Cách nhận biết đất dính quy hoạch

Hiện có khá nhiều cách để nhận biết một mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hay không. Nhìn chung, có 4 cách nhận biết phổ biến và hiệu quả như sau:

Vì không tìm hiểu kỹ hoặc ham rẻ, nhiều người mua phải đất quy hoạch. Ảnh: Internet

• Hỏi trực tiếp phòng Tài nguyên và Môi trường

Đây là cách kiểm tra đất quy hoạch có độ an toàn, chính xác cao nhất. Người mua đất nên tới trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường tại huyện hoặc quận nơi có đất để hỏi thông tin quy hoạch cụ thể. Tuy nhiên, bạn sẽ tốn nhiều thời gian, công sức hơn. Bởi lẽ, nếu lượng người có nhu cầu kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất quá đông thì cơ quan chức năng có thẩm quyền có thể không phản hồi nhanh, kịp thời thắc mắc của người mua đất.

• Kiểm tra kỹ thông tin trong sổ đỏ

Với đất đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), thông tin quy hoạch thường được thể hiện rõ ở phần ghi chú trong sổ. Cụ thể, phần ghi chú trong sổ đỏ sẽ ghi rõ mảnh đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất nào. Nếu người mua xét thấy quy hoạch đó phù hợp với nhu cầu, kế hoạch của mình thì có thể xuống tiền.

• Tra cứu trực tuyến để kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất

Hiện nay, tại một số thành phố lớn, các quận/huyện đã xây dựng thành công dịch vụ hỗ trợ tra cứu thông tin quy hoạch nhà đất trực tuyến. Qua ứng dụng trên điện thoại hoặc mạng Internet, người dân hoàn toàn có thể tiếp cận các thông tin quy hoạch đất đai một cách nhanh chóng, tiện dụng và chính xác. Người mua đất vì thế tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc kiểm tra xem mảnh đất mình định mua có bị dính quy hoạch hay không. 

• Liên hệ với công ty dịch vụ nhà đất để biết đất quy hoạch hay không

Thông thường, các công ty dịch vụ nhà đất sẽ nắm rõ thông tin quy hoạch đất đai tại địa phương, nơi họ đặt trụ sở kinh doanh bất động sản. Thậm chí, các công ty này cũng nắm được thông tin quy hoạch nhà đất những nơi khác vì đây là lĩnh vực kinh doanh của họ. Thế nên, để kiểm tra xem mảnh đất mình định mua có thuộc diện quy hoạch không, bạn có thể liên hệ với các công ty dịch vụ nhà đất để nắm được thông tin nhanh chóng, dễ dàng. 

Tùy điều kiện cụ thể, bạn sẽ chọn một trong các cách kiểm tra thông tin quy hoạch của mảnh đất. Thậm chí, người mua đất có thể kết hợp cả 4 cách trên đây để có được thông tin tổng quan, chính xác nhất. 

>>> Xem thêm:

• Đất quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng, tách thửa hay không?

• Từ năm 2021, được phép xây nhà trên đất quy hoạch "treo"?

3. Làm thế nào khi mua phải đất quy hoạch?

Mua phải đất quy hoạch là điều không ai mong muốn. Tuy nhiên, nếu rơi vào trường hợp này, người mua đất nên bình tĩnh để tìm hướng giải quyết phù hợp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Lỡ mua phải đất quy hoạch, người mua được trả lại đất trong 2 trường hợp sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng có cam kết đất không thuộc quy hoạch

Thông thường, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng sẽ cam kết đất không nằm trong quy hoạch, không bị thế chấp, giấy tờ hợp pháp, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Bên bán cam kết như trên nhưng sau đó người mua phát hiện đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì người mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền cho mình và bên mua sẽ trả lại đất cho bên chuyển nhượng.

Trường hợp bên bán không thực hiện theo hợp đồng thì người mua đất dính quy hoạch có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

• Bên bán đồng ý nhận lại đất

Với trường hợp này, trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai không có điều khoản cam kết đất không vướng quy hoạch, tuy nhiên bên bán vẫn đồng ý nhận lại đất và trả lại tiền cho người mua. 

Tóm lại, nếu không thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì người mua không được trả lại đất cho bên chuyển nhượng vì nội dung hợp đồng là do đôi bên tự thỏa thuận với nhau, người trừ trường hợp người mua có bằng chứng về việc mình bị lừa dối mua phải đất nằm trong diện quy hoạch.

Trong một số trường hợp, bạn vẫn được trả lại đất, nhận lại tiền khi mua phải đất dính quy hoạch. Ảnh: Internet

Đất quy hoạch vẫn được bồi thường, chuyển nhượng, tặng cho

- Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu đảm bảo các điều kiện sau:

• Có sổ đỏ/sổ hồng hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ mà chưa được cấp, ngoại trừ trường hợp không có sổ vẫn được bồi thường.

• Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Nhà xây trên đất quy hoạch vẫn có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, nếu tại thời điểm xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Khoản 1, Điều 88, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.". Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thuộc quy hoạch mà tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì sẽ được bồi thường.

- Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất cũng như được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,… nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm trên đất. Trường hợp người dân có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép.

Đất quy hoạch được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng thuộc quy hoạch nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

Sau 3 năm tính từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Trên đây là các cách nhận biết, kiểm tra mảnh đất định mua có dính quy hoạch hay không. Cùng với đó là các hướng giải quyết khi lỡ mua phải đất quy hoạch. Hy vọng bài viết mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. 

Lam Giang (TH)