4 thách thức của thị trường bất động sản năm 2020

Niềm tin lung lay

Theo Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản, thời gian gần đây người mua bất động sản đều cho rằng thị trường đang ở giai đoạn đáy của chu kỳ. Suất đầu tư sẽ không sinh lời nhanh như kỳ vọng nên nhà đầu tư ngại xuống tiền. Trong khi đó, tâm lý đợi giá giảm bao trùm nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Những mô hình bất động sản mới sụp đổ, dự án "ma" bùng nổ là những lý do khiến niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay. Thanh khoản vì thế cũng sụt giảm, giá bán khó tăng. Nhận định về thị trường bất động sản năm 2020, ông Toản cho biết phân khúc nghỉ dưỡng và chung cư sẽ đối mặt với nhiều thách thức nhất.

Thị trường bất động sản năm 2020 sẽ đối mặt với nhiều thách thức về nguồn cung, tín dụng, thanh khoản, niềm tin của nhà đầu tư. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Theo nhận định của Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, trong năm tới, thay vì "đánh nhanh" các chủ đầu tư sẽ "đánh chắc", chú trọng làm tốt sản phẩm mới bán được. Riêng với nhà đầu tư cá nhân, bà Hằng khuyên rằng nên tránh đưa ra quyết định xuống tiền nhanh chóng, không nên có tâm lý kỳ vọng tăng trưởng cao.

Chuyên gia của Savills nhìn nhận: "Bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn phát triển nhất định, đặc biệt các thị trường như Hà Nội, TP HCM và một số thành phố lớn. Còn tại một số thị trường mới thì cần có sự đầu tư và phát triển hạ tầng đồng bộ nên cần thời gian thực hiện. Và như vậy khoản mục đầu tư có thể kéo dài".

Nguồn cung cạn kiệt

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, từ cuối năm ngoái, nguồn cung bất động sản đã bắt đầu sụt giảm. Trong năm 2019, xu hướng này vẫn tiếp diễn, do đó thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung giai đoạn 2020-2022.

Theo dự báo của Phó Cục trưởng Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng), ông Hà Quang Hưng, lý do khiến nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội sụt giảm là bởi không có nhiều dự án mới được duyệt triển khai, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ. Riêng với thị trường đất nền, chính quyền các địa phương sẽ siết chặt quản lý hơn sau vụ "lừa đảo" của Công ty CP Địa ốc Alibaba. Chính vì thế, rất khó có dự án đất nền mới gia nhập thị trường. Ông Hưng cho biết, trong năm 2020, người mua ở thực và nhà đầu tư đều e ngại mua bất động sản đất nền nên lượng giao dịch cũng như nguồn cung phân khúc này sẽ giảm mạnh.

Phó Cục trưởng Quản lý Nhà cho biết thêm, tại một số địa phương như Kiên Giang, Quảng Nam, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh..., phân khúc bất động sản du lịch sẽ gặp nhiều khó khăn sau vụ vỡ trận về lợi nhuận cam kết của một số dự án vào cuối năm 2019.

Lực cản từ pháp lý

Tổng thư ký Hội Môi giới, ông Nguyễn Văn Đính nhận định, những vướng mắc về mặt pháp lý vẫn tiếp tục là rào cản đối với thị trường bất động sản năm 2020. Hiện tại, các địa phương đang trong giai đoạn rà soát quản lý đất đai nên thủ tục dự án mới mất nhiều thời gian khiến chi phí gia tăng. Chưa kể, giá thành sản phẩm sẽ bị đội lên cao khi một số địa phương điều chỉnh khung giá đất. Theo đó, các chủ đầu tư sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, nếu không tính toán kỹ còn sẽ dễ bị thua lỗ.

Một trong những lực cản đối với thị trường địa ốc năm tới là việc chưa biết rõ thời điểm sẽ có quy định pháp lý chính thức, quy chuẩn kỹ thuật cho một số loại hình bất động sản như văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn, căn hộ du lịch hoặc lãi suất phát triển dự án cao hơn...

Siết tín dụng bất động sản

Tín dụng vào bất động sản trong hơn 1 năm nay bị kiểm soát chặt chẽ, nhất là với phân khúc cao cấp. Các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ gặp khó khăn khi chi phí đầu vào tăng do chi phí đất, chi phí vốn đều gia tăng.

Đáng chú ý, khi Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2020, dòng vốn ngân hàng rót vào lĩnh vực địa ốc càng bị siết chặt. Nhà băng chỉ được dùng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Tỷ lệ này được dự báo sẽ tiếp tục giảm xuống.

Theo Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt, chủ đầu tư dự án bất động sản phải chủ động đổi mới, tìm hướng đi phù hợp. Bà Hằng cho rằng, chủ đầu tư nên đa dạng hóa kênh tạo vốn và hợp tác đầu tư linh hoạt hơn. Đặc biệt, với các dự án có thể hợp tác với nhà đầu tư ngoại, doanh nghiệp cần thực hiện sớm nhất có thể, từ đó có kế hoạch kinh doanh cụ thể trong các năm tiếp theo. Bởi lẽ, trước khi đưa ra quyết định, nhà đầu tư ngoại cần thời gian xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng.