Ai được lợi từ việc bảo lãnh bất động sản?

Bảo lãnh bất động sản sẽ có tác động đến nhiều phương diện của thị trường
nhà đất. (Ảnh minh họa, nguồn: internet).

Bảo đảm quyền lợi cho người mua

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty CP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu, đối tượng trực tiếp chịu tác động từ quy định trên đã liên hệ với phía ngân hàng để hiểu kỹ hơn về nội dung của quy định. Nhưng bên ngân hàng vẫn chưa có một con số cụ thể về vấn đề này mà chỉ cho biết mức phí bảo lãnh dao động từ 1-2% của tổng vốn đầu tư cho toàn dự án. Như vậy, phí bảo lãnh nếu nằm trong mức 2%, thì số tiền của mỗi căn hộ được rao bán tại thời điểm luật có hiệu lực sẽ tăng thêm khoảng 600 nghìn đồng/m2, nếu giá của một căn hộ định rao bán là 30 triệu đồng/m2 thì sẽ tăng lên thành 30,6 triệu đồng/m2.

Theo ý kiến của bà Hương Trần Kiều Dung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn FLC, chủ đầu tư sẽ phân bổ chi phí bảo lãnh này vào giá của sản phẩm và người chịu chi phí này chính là người mua.

Còn dưới góc nhìn của người dân, anh Nguyễn Tấn Hùng, khách hàng đang có nhu cầu mua nhà tỏ ý đồng tình với nội dung mới của luật. Anh cho biết, giá nhà có tăng thêm một chút nhưng đảm bảo an toàn thì không sao. Đây cũng như một hình thức mua bảo hiểm và anh tán thành với quy định này. Thực tế, nhiều nước trên thế giới, người mua nhà thường tìm đến các dịch vụ tư vấn và sẽ trả một khoản tiền nhất định cho luật sư để đảm bảo về mặt pháp lý và tránh rủi ro khi thực hiện các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Như ở nước ta, nếu bên ngân hàng có thể bảo lãnh được rủi ro cho người mua khi mua BĐS thì họ cũng sẽ bớt được thời gian và chi phí cho dịch vụ tư vấn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói: Trong điều kiện dư thừa nguồn như hiện nay của thị trường BĐS thì nội dung này là một điểm siết phù hợp, cần phải có. Những ý kiến cho rằng nội dung của luật sử đổi sẽ làm khó chủ đầu tư, nhưng thực tế không phải vậy. Ngược lại, khi quy định được áp dụng vào thực tế giúp thị trường thanh lọc được những đối tượng đầu tư yếu kém, không đủ năng lực, từ đó, quyền lợi của người mua nhà cũng được đảm bảo hơn, nguồn cung ảo cũng sẽ giảm xuống mạnh. Với các đơn vị là chủ đầu tư uy tín thì phía ngân hàng luôn sẵn sàng hợp tác vì việc bảo lãnh khác với vấn đề đặt cọc. Bởi, nếu là đặt cọc thì phía doanh nghiệp phải đóng băng một cục tiền ở ngân hàng nhưng chủ đầu tư chỉ cần trả phí cho ngân hàng với trường hợp bảo lãnh. “Đã đến lúc DN và người dân nên quen dần với việc trả phí cho dịch vụ để được hưởng những tư vấn tốt nhất về pháp lý tránh rủi ro như bảo lãnh ngân hàng hay thuê luật sư”, Thứ trưởng Nam cho biết thêm.

Phải có sự hướng dẫn cụ thể

Còn tới 3-5 tháng nữa Luật Kinh doanh BĐS (sử đổi) mới chính thức được đưa vào áp dụng. Tuy nhiên, đã có không ít chủ đầu tư được ngân hàng ký bảo lãnh tiến độ dự án và điều đó trở thành cơ sở các doanh nghiệp có thể tự tin cam kết với người mua nhà, thậm chí, họ còn thêm vào hợp đồng nội dung về chậm tiến độ. Điển hình là dự án chung cư 89 Phùng Hưng đã nhận được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng Indovina, dự án Goldmark City có được sự bảo trợ của ngân hàng Maritime Bank…

Song, có một vấn đề được đặt ra ở đây là: nhiều khách hàng tin tưởng vào năng lực chủ đầu tư nên không cần có sự bảo lãnh từ phía ngân hàng. Về phía chủ đầu tư, họ cũng mong chờ Nghị định hướng dẫn một cách cụ thể về việc thực hiện nội dung của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và mong luật tính toán sao để phí bảo lãnh không quá lớn làm ảnh hưởng đến giá thành BĐS, từ đó, sẽ gây nên sự bất ổn thị trường, cũng tránh nguy cơ khoản phí này có thể trở thành gánh nặng cho người đầu tư. Ngoài ra, có ý kiến cho rằng,  cần phải có sự phân loại đối với từng dự án, dự án bắt phải mua bảo lãnh và dự án không cần mua để tránh được tình trạng đánh đồng giữa chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh với các doanh nghiệp nhỏ mới tham gia thị trường hoặc những chủ đầu tư năng lực yếu kém.

Theo ý kiến của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, luật cần phải có sự hướng dẫn một cách cụ thể và chi tiết hơn để có thể phân loại rõ ràng, đơn vị kinh doanh nào bắt buộc phải thực hiện ký vốn bảo lãnh và những đơn vị được bỏ qua luật này. Có thể phân chia như sau: Nên bắt buộc những doanh nghiệp đã có tiền sử giao nhà chậm, sử dụng vốn sai mục đích cam kết… dù sai lầm đã được khắc phục nhưng vẫn chưa lấy lại được niềm tin cho khách hàng phải đóng bảo lãnh khi thực hiện các dự án mới, để tạo niềm tin cho người mua. Tiếp đến là những đơn vị mới thành lập cũng cần phải ký bảo hiểm đối với ngân hàng, bởi, thị trường còn chưa kiểm chứng được năng lực của họ. Cùng với đó, những đơn vị có hoạt động không thực sự mạnh, không hoàn toàn nhận được niềm tin từ phía người mua nhà cũng cần phải có một khoản bảo lãnh ở ngân hàng khi thực hiện dự án mới.

Với 3 đối tượng doanh nghiệp trên thì việc thực hiện quy định bảo lãnh là rất cần và phải bắt buộc, còn chúng ta không nên vì tâm lý “con sâu làm rầu nồi canh” mà buộc tất cả các DN BĐS đều phải thực hiện chế định bảo lãnh. 

Từ sự phân tích trên, ông Châu hy vọng, các nhà hoạch định chính sách có thể lưu ý đến những điểm trên khi hướng dẫn thực hiện, để khi quy định được đưa vào thực tế sẽ là nội dung hợp tình, hợp lý và nhận được sự đồng thuận của mọi người. Đồng thời, ông cũng nói thêm về việc phân định các đơn vị chủ đầu tư có năng lực, có uy tín hay không thì nên để thị trường quyết định. Vì người mua nhà hiện nay rất thông minh, nhạy bén, họ có thể nhận ra doanh nghiệp nào uy tín, doanh nghiệp nào không và có sự lựa chọn cho riêng mình.