Khoảng 2 năm gần đây, BĐS nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư được quảng bá rầm rộ với những chiêu bán hàng mới lạ. Hơn nữa, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện những vụ tranh chấp. Điều này gia tăng sự hoài nghi cho phân khúc béo bở này.
Bắt đầu có nhiều tranh chấp
Những vụ tranh chấp liên quan đến căn hộ, đất nền, trước đây khá phổ biến. Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ đến năm 2016 mới bắt đầu rộ lên sau giai đoạn phát triển khá mạnh mẽ. Điển hình là các dự án như Alma tại Cam Ranh, Khánh Hòa, Fusion suites tại Đà Nẵng, Flamingo Đại Lải tại Vĩnh Phúc…
Có nhiều yếu tố trực tiếp dẫn đến tranh chấp tại các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Vừa qua, hàng chục khách hàng mua Condotel tại Đà Nẵng đã đồng loạt ký đơn cầu cứu cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban Quản trị giám sát hoạt động khách sạn. Động thái này nhằm minh bạch hóa tài chính, khẩn trương tiến hành làm các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Nhiều dự án được cam kết lợi nhuận rất cao nhưng nếu thiếu minh bạch
trong cách chia lợi nhuận nên gây ra tranh chấp
Tại dự án Alma, nhiều khách hàng đã mua kỳ nghỉ đã không thể bình tĩnh khi tiền đã đóng mà tiến độ xây dựng dự án thì cứ “ì ạch”. Dự án này có mô hình kinh doanh lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam: “Sở hữu kỳ nghỉ” (Timeshare). Đây là hình thức được định nghĩa là việc mua kỳ nghỉ trong một khoảng thời gian cố định trong năm, kéo dài một, hai hoặc vài chục năm tại căn hộ của một khu nghỉ dưỡng (resort) nào đó. Khách hàng khi sở hữu kỳ nghỉ có thể sử dụng dịch vụ tại một resport cố định hay trao đổi Timeshare của mình với resort khác trong hệ thống các resort có kết nối là thành viên của của một hệ thống. Chị Thanh, một khách hàng mua Condotel bức xúc cho biết, dự án bán ra bắt đầu từ cuối năm 2013 cho tới giữa năm 2015. Tới nay, sau gần hai năm, khách sạn hoàn thành và đi vào hoạt động, các chủ sở hữu căn hộ vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của mình dù các chủ căn hộ đã đóng hết tiền và nộp lệ phí làm các thủ tục theo yêu cầu của chủ đầu tư. Các vấn đề thu chi tài chính theo đó cũng không được công khai kiểm toán minh bạch, nhiều chi phí phát sinh ngoài dự tính của khách hàng.
Mô hình này trên thế giới đã có lịch sử ra đời phát triển hàng chục năm. Tại Việt Nam, khi áp dụng loại hình sở hữu kỳ nghỉ này vào thị trường du lịch nghỉ dưỡng đã xuất hiện nhiều lo ngại về nguy cơ “biến tướng” khó lường gây rủi ro cho khách hàng. Khi dự án chưa xây dựng xong nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn bằng những ràng buộc tinh vi trong hợp đồng điều này càng tiềm ẩn rủi ro.
Cẩn trọng với bẫy cam kết
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, BĐS nghỉ dưỡng nói chung, Condotel nói riêng đang là kênh đầu tư được truyền thông mạnh mẽ, thu hút nhiều sự quan tâm. Khách hàng vẫm cần hết sức thận trọng chú ý đến uy tín, sự minh bạch của chủ đầu tư dự án. Nhiều dự án được cam kết lợi nhuận rất cao nhưng nếu thiếu minh bạch trong cách chia lợi nhuận, chi phí quản lý dự án… có thể gây tranh chấp.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng, nhiều chủ đầu tư đã đánh vào yếu tố tâm lý khách hàng khi đưa ra mức lợi nhuận rất cao. Trước đây, mức cam kết khoảng 6%/năm thì hiện nay đã xuất hiện những dự án cam kết lợi nhuận lên đến 12%, thậm chí 15%/năm.
BĐS có cam kết đánh vào tâm lý khách hàng là chỉ cần mua và có lợi nhuận mà không phải lo lắng. Tuy nhiên, các chủ đầu tư còn đối mặt với những rủi ro ngoài hệ thống. Các yếu tố bất định luôn tồn tại xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Do đó, khách hàng phải xem đến cả uy tín của đơn vị quản lý dự án.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Việt An Hòa cho rằng, mức cam kết lợi nhuận trên thực tế chỉ là “ảo thuật” về mặt tài chính. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể đẩy giá lên cao gấp đôi để lấy chi phí trả lợi nhuận theo cam kết cho khách hàng. Khách hàng cần lưu ý xem những chi phí phát sinh khác đã được tính hay chưa. Những chi phí phát sinh thường do phía chủ đầu tư đưa ra và nó có thể vượt qua cả phần lợi nhuận mà họ cam kết.
Theo các chuyên gia, mức cam kết lợi nhuận dưới 10%/năm đối với BĐS nghỉ dưỡng có thể khả thi nếu dự án của chủ đầu tư uy tín, thương hiệu quản lý tốt và ở thị trường du lịch đang tăng trưởng cao. Với những dự án không hội tụ những yếu tố này, việc chạy đua cam kết lợi nhuận chỉ là cái bẫy đối với khách hàng.
