Cam kết lợi nhuận của condotel tiềm ẩn nhiều rủi ro

Hiện tại, trong các sản phẩm nghỉ dưỡng ở Việt Nam, loại hình căn hộ khách sạn được ưa chuộng nhất. Tại các thị trường ven biển, condotel sẽ chiếm tới 80% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tính đến năm 2019. Condotel trên thế giới được xem là sản phẩm “lifestyle product” khẳng định đẳng cấp và phong cách sống của chủ sở hữu.

Song, tại Việt Nam, phân khúc này được nhìn nhận là kênh đầu tư hấp dẫn hơn là sản phẩm "lifestyle product". Theo Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, ông Mauro Gasparotti, phương thức quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư chịu tác động của sự cạnh tranh gay gắt trong bán hàng. Để hút khách, một số dự án đã áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận, tạo áp lực cho các chủ dự án khác. Thực trạng này dẫn tới cuộc chạy đua đưa ra mức cam kết lợi nhuận giữa các chủ đầu tư.

Condotel tại Việt Nam đang được xem sản phẩm đầu tư hơn là “lifestyle product”.

Thay vì quan tâm tới việc quản lý, vận hành dự án, nếu hầu hết chủ đầu tư đều chỉ chú trọng vào việc bán hàng bằng cam kết lợi nhuận thì người mua sẽ gánh chịu nhiều rủi ro, nhất là với những chủ đầu tư ít kinh nghiệm phát triển dự án quy mô lớn, không nhận được sự hỗ trợ từ ngân hàng, năng lực về nguồn vốn yếu kém.

Các sản phẩm condotel thường khó có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lợi hấp dẫn. Bởi lẽ, đặc tính của sản phẩm yêu cầu các dự án phải có tiện ích cũng như khả năng vận hành giống như một khách sạn hoặc resort để có thể cạnh tranh với các phân khúc này. Trên tổng doanh thu, chi phí hoạt động cho một dự án condotel hoặc khách sạn/resort đầy đủ dịch vụ thường dao động từ 45-65%, tùy vào định vị và tiện ích.

Giá bán condotel cũng chi phối khá nhiều tới tỷ suất sinh lời của sản phẩm. Lợi nhuận hoạt động hàng năm đối với những căn diện tích nhỏ, mức giá vừa phải có thể đạt mức 8% trên giá bán. Trong khi đó, mức lợi nhuận của các căn diện tích lớn có mức giá cao hơn thường chỉ đạt 4-5% trên giá bán. Mặt khác, tỷ suất sinh lời của tùy thuộc vào năng lực của đơn vị quản lý vận hành, việc chủ sở hữu sử dụng căn hộ khách sạn như thế nào và điều kiện thị trường. Thực tế cho thấy, một số dự án được ngân hàng hỗ trợ trong cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, đa số các dự án hiện nay đều được cam kết lợi nhuận bởi chính chủ đầu tư.

Đối với mô hình condotel, giai đoạn vận hành sau khi hoàn thiện xây dựng thường gặp rủi ro. Trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cho khách mua cao hơn số tiền thu về từ việc vận hành dự án thì chủ đầu tư phải bổ sung thêm nguồn vốn mới đảm bảo thực hiện đúng cam kết đã đưa ra. Nhằm đảm bảo việc chi trả dài hạn cho khách hàng, ngay từ giai đoạn hoạch định, nhiều chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua thông qua việc tăng giá bán sản phẩm.

Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho rằng, đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua, mô hình condotel có thể rất hấp dẫn. Thế nhưng, ngay từ đầu, chủ đầu tư cần hoạch định tốt để có được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, điều kiện thị trường và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai. Để mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, khách hàng cần lựa chọn sản phẩm có chất lượng từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời nên tìm hiểu thật kỹ sản phẩm cũng như chính sách bán hàng.