Căn hộ condotel: Nguy cơ "vỡ trận" hàng loạt

Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng tại phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn. (Ảnh: Tấn Lực)

Thực tế cho thấy, các dự án căn hộ condotel hiện đang gặp không ít khó khăn. Nếu các quy định cụ thể về condotel không được Nhà nước sớm ban hành thì nhiều dự án đối mặt nguy cơ "vỡ trận".

Hàng loạt dự án condotel có nguy cơ đổ vỡ

Theo ông T.K.H (Đà Nẵng), gia đình ông đã mua một căn condotel tại dự án Cocobay và đóng tiền theo tiến độ dự án. Sau hơn 2 năm khi đến thời hạn bàn giao, chủ đầu tư lại bảo rằng không thể bàn giao vì chưa xây xong.

Ông H. thông tin: "Khi gia đình gửi thư yêu cầu chủ đầu tư có phương án giải quyết thì họ không chịu đưa ra bất cứ giải pháp nào. Chúng tôi yêu cầu trả lại tiền thì họ phớt lờ. Khi làm việc, một đại diện của Cocobay cho biết họ chỉ trả lại tiền gốc và trừ thêm của chúng tôi một số tiền mà họ gọi là chi phí môi giới. Nhưng đến nay chờ mãi họ vẫn chưa có động thái chi trả tiền mà gia đình tôi đã đóng".

Trong khi đó, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Đà Nẵng, ông Võ Văn Cường, thị trường địa ốc thành phố ven biển này ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của các dự án condotel thời gian gần đây.

Tuy nhiên, trên thực tế, do không có đủ vốn để triển khai dự án nên chủ đầu tư đã huy động vốn từ khách hàng bằng nhiều hình thức như người mua (chủ căn hộ) ủy quyền cho chủ dự án kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng các căn hộ nghỉ dưỡng - du lịch, đồng thời cam kết chi trả lợi nhuận cho chủ căn hộ từ 8-15%/năm.

Biểu đồ thể hiện nguồn cung mới và giao dịch căn hộ condotel thành công trong 3 quý đầu năm 2019.

Ông Cường cho hay: "Hiện Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel, nhất là điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai, bảo lãnh đối với hoạt động mua bán. Đây là các vướng mắc vô cùng lớn khiến các dự án condotel có nguy cơ đổ vỡ nếu không được tháo gỡ về mặt chính sách".

Theo luật sư Lê Cao (Công ty luật FDVN), việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng vừa thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết 12%/năm cho thấy những rủi ro, bất trắc có thể xảy ra với khách hàng khi rót tiền vào condotel.

Ông Cao cho biết hiện chưa có những quy định pháp luật liên quan tới giao dịch căn hộ condotel, hoạt động giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư. Trên thực tế, những giao dịch mua bán, chuyển nhượng được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự.

Vị này nhìn nhận: "Do đó, khi có sự "bẻ kèo" của chủ đầu tư, thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng với chủ đầu tư ẩn chứa rất nhiều rủi ro đối với khách hàng, nếu khách hàng kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp thì phần thắng không phải khi nào cũng đứng về phía họ".

Dự án Khách sạn, căn hộ Bavico tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. (Ảnh: Duy Thanh)

Dự án condotel: Nơi vô tư mua bán, nơi "sa lầy"

Trong vài năm trở lại đây, ngoài Đà Nẵng thì Khánh Hòa cũng là nơi có nhiều dự án condotel ra đời. Hiện tại, cơ quản lý lẫn nhà đầu tư dự án đều đang trong trạng thái "sa lầy".

Là khách mua căn hộ condotel tại dự án khách sạn và căn hộ Bavico do Công ty TNHH sản xuất - thương mại - dịch vụ Bạch Việt (TP. Nha Trang, Khánh Hòa) làm chủ đầu tư, ông T. cho biết, doanh nghiệp này năm 2015 đã mời gọi nhà đầu tư mua condotel với giá từ 900 triệu đồng tới hơn 2 tỷ đồng mỗi căn, lợi nhuận cam kết 15%/năm.

Ông T. chia sẻ: "Khi chúng tôi đóng tiền mua căn hộ là đóng một lần vào năm 2016, chủ đầu tư "chơi đẹp" bằng cách trừ trước 15% lợi nhuận căn hộ của năm đầu tiên làm ai nấy đều phấn khởi. Tuy nhiên, những năm sau đó thì họ đưa ra đủ lý do để không trả lợi nhuận như cam kết. Chúng tôi nhiều lần phản đối tập thể nhưng ông Đinh Tiến Sử - tổng giám đốc công ty - trốn mất và vừa qua đã bị khởi tố, truy nã vì "lừa đảo, chiếm đoạt tài sản". Chúng tôi giờ như ngồi trên lửa, không biết làm thế nào lấy lại tiền đã mua condotel ở đây".

Kết quả tìm hiểu thực tế của phóng viên cho thấy, hàng trăm khách hàng đã tới chiếm giữ căn hộ condotel mà họ đã mua tại tại dự án Bavico. Trong đó, người khóa cửa không cho kinh doanh, người ở lại như nhà riêng...

Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, các dự án condotel chủ yếu tập trung tại TP. Vũng Tàu, huyện Xuyên Mộc và Đất Đỏ. Tìm hiểu của phóng viên cho biết, hầu hết các dự án condotel tại đây vẫn chưa có sổ hồng cho khách hàng. Bà Rịa - Vũng Tàu là tỉnh "đi sau" về mô hình condotel so với Đà Nẵng, Nha Trang. Tỉnh hiện có hàng chục dự án condotel, trong đó chủ yếu mới hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành.

Đáng chú ý, thị trường Phú Quốc (Kiên Giang) tuy phát triển condotel muộn hơn nhưng hiện đang rất sôi động. Qua giới thiệu của một người chuyên mua bán bất động sản, phóng viên sáng 26/11 đã gọi điện vào máy của bà T. ở thị trấn Dương Đông hỏi  mua căn hộ gần resort N. tọa lạc tại Bãi Trường, xã Dương Tơ.

Ngay lập tức, bà T. giới thiệu có rất nhiều loại biệt thự, căn hộ giá khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn tới 17-20 tỷ đồng/căn. Bà T. cho biết: "Giao dịch nghiêm chỉnh, đóng thuế đầy đủ, bên chị lo hết giấy tờ cho em. Cam kết lợi nhuận đầu tư 9%/năm".

Thế nhưng, theo Trưởng Ban quản lý Khu kinh tế Phú Quốc, ông Nguyễn Thanh Tùng, việc đầu tư condotel hiện chưa có cơ sở pháp lý. Các giao dịch vì thế nếu có cũng chỉ là thỏa thuận riêng giữa khách hàng với chủ đầu tư.

Ông Tùng thông tin: "Chúng tôi khẳng định trên đảo Phú Quốc không hề có bất kỳ dự án condotel nào được cấp phép cả. Nhà nước chỉ cấp phép đầu tư cho các dự án xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, trong đó có thể có căn hộ cao tầng, biệt thự biển, căn hộ biệt lập... nhưng đều là dự án du lịch, chứ không phải 1 loại sản phẩm bất động sản".

Những địa phương có nhiều dự án condotel nhất

Còn quá nhiều vướng mắc

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho biết, tại Việt Nam, các dự án căn hộ condotel chủ yếu tập trung ở các thành phố ven biển, nơi có thế mạnh về du lịch, nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng...

Từ năm 2016, các dự án condotel tại Đà Nẵng bắt đầu phát triển mạnh mẽ. Hiện đã có 9 dự án được cấp phép xây dựng, cung ứng khoảng 9.300 căn. Những dự án quy mô có thể kể đến như Ánh Dương - Soleil (3.252 căn); khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (1.969 căn); Condo1 & Condo2 thuộc dự án Ariyana (1.440 căn); Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng (864 căn);... Thông qua hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở, hầu hết những dự án này đã được cấp phép.

Theo Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng, tại Việt Nam, condotel là loại hình bất động sản còn mới, chưa có tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng cụ thể nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước đều gặp nhiều khó khăn trong thiết kế, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt dự án.

Cũng theo cơ quan này, các chủ sở hữu condotel hiện đã ký hợp đồng cho chủ dự án thuê lại để vận hành, quản lý, khai thác, phân chia lợi nhuận.

Thực tế cho thấy, thỏa thuận dân sự này đã phát sinh rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ, dẫn tới tình trạng một số chủ sở hữu muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê lại đối với chủ đầu tư để ở hoặc tự cho thuê.

Nếu căn hộ condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài thì sẽ không khác căn hộ thông thường, do đó khó có thể yêu cầu chủ sở hữu không được ở tại căn hộ. Tình trạng này sẽ phát sinh nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, khiến hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại khu vực dự án quá tải. Có thể nói, đối với công tác quản lý nhà nước về condotel, đây là khó khăn lớn nhất.

Khách hàng được mời đến tư vấn sở hữu căn hộ condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng tại văn phòng quận Bình Thạnh, TP.HCM. (Ảnh: T.T.D)

Ba phương án gỡ khó cho condotel

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, có 3 phương án tháo gỡ bế tắc cho condotel Việt Nam.

Thứ nhất, chính quyền nên xem xét dự án nào thuộc khu vực có thể điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi thành đất ở thì chuyển, đồng thời buộc chủ đầu tư nộp thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước thay vì thu thêm tiền của khách hàng.

Thứ hai, trường hợp tiếp tục là khách sạn thì nên chuyển đổi hợp đồng mua bán thành hợp đồng thuê căn hộ theo vòng đời của dự án.

Thứ ba, cứ "sòng phẳng luật mà làm", tức chủ sở hữu căn hộ kiện chủ đầu tư ra tòa, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu do giao dịch lừa dối, nhầm lẫn. Theo đó, chủ đầu tư sẽ trả lại tiền cho khách hàng, lấy lại căn hộ để kinh doanh khách sạn. Trong trường hợp thấy thiệt hại do chủ trương của bên cho thực hiện dự án gây ra, chủ đầu tư làm việc với chủ thể đó, nếu không thể thỏa thuận thì kiện ra tòa.

* Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Trọng Ninh: Dự án Cocobay Đà Nẵng cần được thanh tra

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Trọng Ninh

Thủ tướng Chính phủ hồi tháng 4/2019 đã có chỉ thị yêu cầu Bộ Xây dựng bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng condotel (căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng), resort villa (biệt thự du lịch) và officetel (văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn).

Trong khi đó, nhiệm vụ của Bộ TN&MT là ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản trên. Cùng với đó, nghiên cứu bổ sung, sửa đổi chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền trên đất đối với condotel, resort villa, officetel.

Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch được giao ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình resort villa, condotel đúng theo quy định pháp luật về du lịch cũng như pháp luật có liên quan. Trong quý 3/2019, việc này cần được hoàn tất. Thế nhưng, cho đến nay khung pháp lý condotel vẫn chưa được ban hành bởi các bộ, ngành.

Riêng đối với trường hợp Cocobay Đà Nẵng của Công ty Thành Đô, việc chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ về cam kết lợi nhuận cần được xử lý theo pháp luật dân sự, cam kết hợp đồng, xử phạt hành chính theo Nghị định 139 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. Nhiệm vụ của Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng là kiểm tra, thanh tra nhằm đưa ra mức xử phạt tùy theo vi phạm của chủ dự án này.

Đối với vi phạm trong đầu tư xây dựng, mức xử phạt tối đa theo quy định tại Nghị định 139 là 1 tỷ đồng.

* Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Công ty luật TAT Law Firm):

Khách hàng có thể khởi kiện nếu quyền lợi bị xâm phạm

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Công ty luật TAT Law Firm)

Thời gian qua, condotel phát triển mạnh mẽ nhưng các cơ quan chức năng như Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch đều chưa có chính sách, giải pháp quản lý phù hợp. Tuy không phù hợp quy định hiện hành nhưng việc xây dựng và kinh doanh căn hộ condotel vẫn đã và đang diễn ra, gây nhiều hệ lụy cho xã hội.

Theo đó, khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết lợi nhuận 12%/năm thì cần xem lại điều khoản cam kết lợi nhuận này có trong hợp đồng mua bán không, chế tài cụ thể ra sao?

Nếu trong hợp đồng có điều khoản cam kết lợi nhuận 12% thì khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư khi thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm. Mặt khác, chủ sở hữu condotel có thể thanh lý với chủ dự án những căn hộ đã ký hợp đồng, nhận lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng mua bán đã ký.

Pháp luật hiện hành không có quy định cấp "sổ hồng" cho căn hộ condotel Trả lời phỏng vấn Báo Tuổi Trẻ ngày 25/11/2019, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), ông Mai Văn phấn khẳng định rằng, pháp luật hiện không có quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho khách mua căn hộ condotel. Trước việc dự án Cocobay Đà Nẵng vỡ trận về cam kết lợi nhuận, ông Phấn cho hay, khái niệm về condotel không có trong pháp luật hiện hành. Do vậy, không có cơ sở pháp lý và quy định để cấp sổ hồng cho căn hộ condotel. Ông Phấn bày tỏ: "Phải chỉ cho tôi công năng thì tôi sẽ chỉ cho pháp luật quy định ở chỗ nào, còn hiện nay trong các luật không có khái niệm condotel". Xét về thời hạn sử dụng, condotel không phải là nhà ở xây trên đất ở mà được xây trên đất Nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Cho nên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thời hạn cho thuê đất, giao đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là không quá 50 năm. Như vậy, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, condotel chỉ được sử dụng đất có thời hạn theo dự án. Đại diện Bộ TN&MT cho biết thêm: "Hiện nay mới chỉ cấp giấy chứng nhận về tài sản công trình của dự án, có thời hạn cụ thể".

Xem thêm: 

• Thừa nhận vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng "sẵn sàng ra tòa"
• Hơn 1.800 khách hàng bị ảnh hưởng trực tiếp tại Cocobay Đà Nẵng
• Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" về lợi nhuận cam kết