Đầu tư shophouse có mang lại lợi tức như kỳ vọng?

Kênh đầu tư shophouse (nhà phố thương mại và căn hộ tầng trệt của các block chung cư) vài năm trở lại đây đang gây sốt tại thị trường Tp.HCM. Do số lượng hạn chế, tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê cao, tốc độ tăng giá vượt trội nên dòng sản phẩm này có sức hấp dẫn cực lớn.

Theo giới chuyên gia địa ốc, trong 3 năm gần đây, việc cho thuê shophouse tại Tp.HCM mang lại mức doanh thu đạt từ 8-12% mỗi năm. Với sản phẩm này, dòng tiền mà các chủ sở hữu thu về cao hơn hiệu suất cho thuê căn hộ chung cư, gửi ngân hàng, đồng thời cũng ít rủi ro hơn so với kênh đầu tư chứng khoán hoặc vàng.

Thế nhưng, trên thực tế, không phải căn shophouse nào cũng cho mức lợi tức như kỳ vọng. Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nhiều căn shophouse có hiệu suất cho thuê cực tốt khiến giới đầu tư đua nhau săn lùng. Giá thuê những căn này cao ngất ngưởng. Trên trục đường Mai Chí Thọ (quận 2), shophouse trị giá 4 tỷ đồng cho thuê với giá 30 triệu đồng/tháng.  

Do tỷ suất sinh lời quá thấp, nhiều căn shophouse trở thành "bom xịt". Đơn cử, căn shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch có giá từ 71-72 tỷ đồng trong khi giá cho thuê chỉ 5.000 USD/tháng. Tính ra, tỷ suất sinh lời chỉ đạt 1,5-2%, so với mức kỳ vọng 8-12%/năm, con số này thấp hơn 4-6 lần và thua xa lãi suất ngân hàng.

Giá bán trên thị trường thứ cấp căn hộ tầng trệt của các block chung cư trên đường Phạm Hữu Lầu (quận 7) là 2,2 tỷ đồng nhưng khi cho thuê chỉ được 10 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời chưa tới 5%/năm.

Tọa lạc trên đường Võ Văn Kiệt (quận 8), shophouse của khu căn hộ có tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 4%/năm, bằng một nửa so với kỳ vọng do khách thuê kinh doanh không hiệu quả.

Không ít căn shophouse hiện có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê không như kỳ vọng. (Ảnh: H.T)

Tuy tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê của nhiều căn shophouse không được như kỳ vọng song dòng sản phẩm này vẫn được săn lùng ráo riết. Ví dụ, nhà đầu tư phải đặt chỗ tại 5-7 sàn phân phối mới mong có một suất mua shophouse tại một dự án khu đô thị tại quận 9 quy mô 45.000 căn hộ chung cư, chưa gồm nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự và shophouse).

Nhiều chủ đầu tư không bán shophouse mà để cho thuê để tối ưu hóa lợi nhuận. Còn nếu bán bán thì sẽ dành cho những đối tác, khách VIP đã đặt hàng từ trước.

Theo bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, vốn là kênh đầu tư có nhiều đặc tính vượt trội nên shophouse đã và đang tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản. Hiện tại, số lượng shophouse hạn chế, được tích hợp nhiều chức năng, khai thác cho thuê hiệu quả và tiềm năng tăng giá lý tưởng, thậm chí có không ít trường hợp tăng giá gấp 2-3 lần.

Tại những dự án chung cư quy mô trung bình, shophouse thường có số lượng rất ít, chiếm 2-3%. Lượng shophouse tại các dự án lớn cũng chỉ chiếm 5%. Thông thường, căn shophouse tọa lạc trên trục đường chính, huyết mạch dẫn vào dự án.

Xét về mặt chức năng, shophouse là loại hình bất động sản tích hợp được việc ở, kinh doanh buôn bán, cho thuê đặt văn phòng công ty. Dòng sản phẩm này thu hút cả các nhà đầu tư cá nhân lẫn nhà đầu tư tổ chức. 

Bà Hương cho biết, sở dĩ một số shophouse có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê kém hơn lãi suất ngân hàng, chỉ đạt 1,5-2% hoặc ở tầm trung 3-4% là do khu dân cư chưa vào giai đoạn lấp đầy hoặc dự án chưa phát triển hoàn chỉnh. Vậy nên, nhà đầu tư cần chờ thêm một thời gian, giá thuê có thể tăng dần lên khi dân cư về ở đông đúc, nhờ đó hiệu suất sinh lời cao hơn.

Đại diện Đại Phúc Land cho rằng, giá trị của shophuse vẫn phụ thuộc vào một vài biến số. Một là khả năng lấp đầy của toàn dự án phải nhanh; hai là tiện ích dự án phải tốt; ba là số cư dân phải đủ lớn; bốn là có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

CEO này khuyến cáo, khi rót tiền vào shophouse, nhà đầu tư cần cân nhắc đến thương hiệu và uy tín của chủ dự án. Lý do là, nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết và quản lý tốt thì suất đầu tư shophouse mới đạt hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.