Nguyên nhân khiến khiến mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM tăng trong năm 2019

Mới đây, hãng nghiên cứu thị trường JLL đã công bố báo cáo thị trường nhà đất Tp.HCM quý IV/2018. Đơn vị này dự báo, trong năm nay, nguồn cung căn hộ toàn thị trường có thể đạt trên 45.000 căn và 85% trong số đó sẽ được hấp thụ hết. So với năm 2018, giá bán căn hộ năm 2019 dự báo sẽ tăng từ 5-10%.

Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt chỉ ra 3 lý do chính khiến mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM năm 2019 gia tăng.

Thứ nhất, tiến trình cấp phép dự án và phê duyệt chủ trương đầu tư chậm lại khiến nguồn cung sụt giảm. UBND Tp.HCM vừa đồng ý đề xuất của Sở TN&MT về việc thu hồi, hủy bỏ quyết định đối với 180 dự án không triển khai đúng theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Động thái này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung nhà ở mới trên địa bàn Tp.HCM.

Theo dự báo của hãng nghiên cứu, năm 2019 Tp.HCM sẽ có trên 45.000 căn hộ mở bán chính thức. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này đến từ những dự án đã được phê duyệt, triển khai tiền mở bán trong năm vừa qua.

Mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM được dự báo sẽ tăng 5-10% trong năm 2019. (Ảnh: Quỳnh Trần)

Thứ hai, tại Tp.HCM, nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức rất cao. Số liệu thống kê cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành tính đến hết quý IV/2018 đạt 160.000 căn, tương ứng 17 căn hộ/1.000 dân.

Thứ ba, qua các năm giá đất và vật liệu xây dựng gia tăng liên tục buộc nhà đầu tư phải tính toán giá bán hợp lý nhằm giải quyết bài toán về dòng vốn và lợi nhuận. 

Ông Stephen chia sẻ: "Chúng tôi kỳ vọng, nhu cầu nhà ở trong năm 2019 sẽ tiếp nối đà tích cực của năm vừa qua. Trong bối cảnh nguồn cầu diễn biến khả quan, nguồn cung bị hạn chế chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường".

Theo báo cáo mới đây của CBRE, trong năm 2019, giá căn hộ Tp.HCM tiếp đà tăng bởi chi phí đầu vào không ngừng tăng lên.

Trong tháng 12/2018, các dự án chung cư có giá chào bán lần đầu trung bình đạt 1.709 USD/m2, so với quý trước tăng 6% và so với cùng kỳ năm 2017 tăng 10%. Mặt bằng giá thực tế ngày càng tiệm cận với mức giá dùng để phân hạng căn hộ nhiều năm qua.

Ví dụ, giá bán sơ cấp trung bình của chung cư hạng sang hơn 3.500 USD/m2 trở lên, nay thị trường xuất hiện mức giá mới gấp 2 lần giá cũ. Giá chào bán lần đầu trung bình của căn hộ cao cấp từ 1.500-3.500 USD/m2, nay vùng giá 1.500 USD/m2 ngày một khan hiếm. Trong khi đó, mức giá của chung cư trung cấp nằm trong khoảng 800-1.500 USD/m2 nhưng vùng giá phổ biến đang tiệm cận về mốc 1.500 USD/m2 ngày càng nhiều hơn.

Kết quả khảo sát của VnExpress cho thấy, giá căn hộ rẻ nhất tại quận 2 công bố hồi tháng 11/2018 là 1,8 tỷ đồng. Mức giá này so với dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực cao hơn 10-20%. Các dự án căn hộ mới được chào bán hoặc công bố ra thị trường tại khu Nam (nhất là quận 7) có giá thấp nhất từ 39-42 triệu đồng/m2. Mức giá mới khiến các sản phẩm rẻ nhất khu vực thuộc phân khúc trung bình khá cũng tăng vọt lên 30 triệu đồng/m2.

Tại quận 7, mức giá thấp nhất của căn hộ là 30 triệu đồng/m2.

Giá mua đi bán lại của các nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi mức giá mở bán tăng cao. Đại diện Hương Lộc Phát (doanh nghiệp sở hữu quỹ đất 30 ha ở khu Nam) cho biết, giá bán thứ cấp biến động không ngừng. Đơn cử, dự án Green Star Sky Garden đã xuất hiện vùng giá 37,5 triệu đồng/m2, so với giá bán khởi điểm của chủ đầu tư tăng hơn 17%.

Số liệu thống kê của JLL cho biết, Tp.HCM có 8.300 căn hộ mở bán chính thức trong quý IV/2018. Đáng chú ý, có tới 99% các dự án đã tiến hành các đợt mở bán từ 2-3 quý trước. Trên toàn thị trường Tp.HCM, lượng hấp thụ đạt 8.800 căn, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 95%.

Các dự án hiện có giá bán sơ cấp ổn định theo quý, nhất là đối với phân khúc bình dân và cao cấp. Riêng phân khúc trung cấp tăng giá từ 3-6% theo quý.