Nhà đất tại Nhơn Trạch có thực sự nóng sốt?

Nhà đất tại Nhơn Trạch đang sốt nóng?

Có nhiều thông tin về giá đất tăng cao, giao dịch mua bán bất động sản hết sức sôi động tại Nhơn Trạch. Bảng giá nhà đất cập nhật sau mỗi quý, mỗi kỳ tăng từ 10-20%; hàng loạt dự án hạ tầng quy mô sắp triển khai; phòng công chứng luôn đông kín người chờ làm hồ sơ... Những miêu tả này cho thấy một thị trường địa ốc cực kỳ hấp dẫn.

Theo tìm hiểu của phóng viên Batdongsan.com.vn, giá nhà đất tại Nhơn Trạch, đặc biệt là ở khu vực giáp ranh Sài Gòn đang ở mức khá cao. Bất động sản khu trung tâm huyện Nhơn Trạch có giá rao bán từ 25-30 triệu đồng/m2; nhà đất mặt tiền những tuyến đường dẫn tới Phà Cát Lái dao động trong khoảng 35-40 triệu đồng/m2; đất trong hẻm khoảng 20 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm trước, giá nhà đất khu vực này đã tăng ít nhất 50-60%.

Tại khu vực gần chợ Hiệp Phước, giá đất nền thổ cư vào khoảng 45 triệu đồng/m2, trên ngưỡng 40 triệu đồng/m2 gần chợ Đại Phước, giá tăng khoảng 10% so với thời điểm đầu năm 2019. Đất thổ cư khu vực các xã Phú Đông, Đại Phước, Phú Hữu có giá từ 12-55 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí cụ thể.

Hình ảnh một lô đất mặt tiền đường Hùng Vương (Nhơn Trạch) được  rao bán với giá 2,1 tỷ đồng.

Theo thông tin từ các sàn môi giới địa phương, trong 1 quý tỷ suất lợi nhuận bình quân có thể đạt xấp xỉ 20% và lượng giao dịch thành công khả quan hơn nhiều. Nhà đầu tư mua một lô đất đẹp tại khu vực này hồi đầu năm 2017 giá 300-800 triệu đồng thì 3 năm sau sẽ bán ra với giá bán ra thấp nhất khoảng 850 triệu đồng, cao nhất lên tới gần 5-7 tỷ đồng/lô. Giá đất trước đây ở khu vực Long Thọ nằm trong ngưỡng từ 1,5-8 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 6-20 triệu đồng/m2. Thậm chí, giá đất nông nghiệp năm 2017 chỉ mấy trăm nghìn mỗi m2, nay ở mức 2,5-4 triệu đồng/m2. Giới đầu tư bất động sản không khỏi dao động trước những con số vừa nêu.

Thế nhưng, giao dịch bất động sản tại Nhơn Trạch trên thực tế lại không dễ dàng như vậy. Một nhà đầu tư lâu năm ở Đồng Nai chia sẻ: "Bất động sản dưới Nhơn Trạch đang rất nóng nhưng không phải chỉ toàn theo chiều hướng tích cực". Việc môi giới thay nhau đẩy giá đất và nhà đầu tư sốt ruột tìm mọi cách ra hàng nhanh dẫn tới tình trạng sốt đất ở Nhơn Trạch.

Giao dịch nhà đất thực tế khan hiếm

Giao dịch nhà đất tại Nhơn Trạch hiện nay chủ yếu là mua đi bán lại giữa dân đầu tư trong khi khách mua ở thực rất hiếm. Minh chứng là, khách mua để đầu tư thứ cấp chiếm 50-60% tại một số dự án khu dân cư bung hàng thời gian gần đây. Mặt khác, người mua chủ yếu là nhà đầu tư từ Sài Gòn đổ về, rất ít dân địa phương. Thực tế cho thấy, người lao động có nhu cầu ở thực, sản xuất khó tiếp cận sản phẩm bởi các dự án khu dân cư có giá khá cao.

Theo đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại Đồng Nai, bà Đỗ Ngọc Quyên, môi giới bất động sản đã lợi dụng thông tin tỉnh Đồng Nai đề xuất làm cầu Cát Lái nối huyện Nhơn Trạch với quận 2 (TP.HCM) và một số dự án đường cao tốc bắt đầu triển khai để đẩy giá đất lên cao hòng trục lợi.

Một lô đất nông nghiệp rộng gần 10.000m2 tại huyện Nhơn Trạch đang được rao bán.

Bà Quyên nhận định: "Việc giao dịch chủ yếu là từ dân đầu cơ khiến mỗi lần sang tay, giá đất lại tăng thêm một bậc. Dân lướt sóng thì sau 6 tháng đến 1 năm sẽ ra hàng, thành thử cứ khoảng vài quý là giá đất lại cập nhật tăng. Giá đất tăng thì môi giới lại vịn vào đó vẽ lên bức tranh đẹp cho nhà đầu tư đến sau. Thực tế giá đất chính quyền công bố với giá đất giao dịch thật tại Nhơn Trạch đang chênh lệch khá lớn.

Trong khi đó, hầu hết thông tin biến động giá đất hiện nay khách hàng chủ yếu được cập nhật qua môi giới, mà môi giới thì không thiếu chiêu trò tạo sức nóng, tạo hiện tượng khan hiếm, tạo cơn sốt giao dịch hay dàn cảnh mua đất tấp nập để đánh vào tâm lý khách hàng. Chiêu thức tuy không mới nhưng tỷ lệ thành công cũng không ít. Nếu cứ như vậy quả bóng giá đất được bơm ngày càng lớn, người đến sau dễ nhận hậu quả nếu không thận trọng tính toán khi mua vào".

Theo ông Đặng Đức Tiến (một nhà đầu tư tại TP.HCM), chọn hình thức đầu tư "lướt sóng", nhiều tay chơi thời vụ đang bị mắc cạn với đất Nhơn Trạch. Đối với những người vay vốn để đầu tư, nếu bán giá thấp sẽ bị lỗ; không bán thì phải đối mặt với áp lực lãi suất ngày càng gia tăng. Giới đầu tư lướt sóng cho hay, bị ép giá và không tìm được người mua nên họ không ra được hàng. Môi giới địa ốc thời điểm này sẽ là đối tượng được trục lợi nhiều nhất khi chủ đất chấp nhận nâng phí môi giới lên cao nhằm ra được hàng sớm.

Giới chuyên môn khẳng định, thị trường nhà đất tại Nhơn Trạch có tiềm năng rất lớn khi giáp ranh TP.HCM, là tâm điểm của xu hướng giãn dân ra ngoại thành. Song, vấn đề tiên quyết là chọn hình thức đầu tư nào, đầu tư ra sao cho phù hợp. Nhà đầu tư cần có cái nhìn thận trọng đối với lộ trình phát triển dài hạn của thị trường nơi đây. Thực tế cho thấy, không phải ai cũng thành công bằng đầu tư lướt sóng. Nhà đầu tư nếu chỉ dựa vào thông tin dự án hạ tầng giao thông quy mô sắp thi công để rót tiền vào bất động sản sẽ có nguy cơ gặp nhiều rủi ro. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần xác định được hướng đi dài hạn và bền vững vì các dự án hạ tầng xung quanh có thể còn lâu mới được thực hiện.