Nhà giá rẻ: Cung cầu mất cân đối, 80% người dân thành thị không mua được

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, TS. Trần Kim Chung cho biết thực trạng phát triển nhà giá rẻ Việt Nam tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - Cung ít, vì sao?” được tổ chức bởi báo Nông thôn ngày nay.

Ông Chung cho hay, trong tổng nhu cầu trên thị trường, loại hình nhà ở giá rẻ chiếm tận 60-70% song nguồn cung lại rất hạn chế. Rổ hàng nhà thu nhập thấp năm 2018 chỉ chiếm dưới 20%. Loại căn hộ có giá khoảng 700 triệu đồng, diện tích 60m2 chỉ chiếm khoảng 5%. Điều đáng nói là, có tới 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại có giá bán thấp nhất trên thị trường với chất lượng vào hàng tối thiểu. So với mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung lưu, mức giá của loại nhà ở vừa túi tiền cũng đã cao gấp 8-9 lần.

Thời gian tới, nguồn cầu nhà giá rẻ vẫn duy trì xu hướng gia tăng bởi quá trình di dân đô thị hóa, sự phát triển mạnh mẽ của gia đình trẻ cũng như nhu cầu tách hộ của những gia đình lớn. Thị trường tiếp tục mất cân đối cung cầu bởi trong khi nguồn cung không có những chuyển biến khả quan thì nguồn cầu không ngừng tăng lên. Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia thì đến năm 2020 sẽ xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị song hiện chỉ đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội.

Các chuyên gia đầu ngành thảo luận về những bất cập trong việc phát triển nhà giá rẻ.

Bàn về thực trạng ảm đạm của phân khúc nhà giá rẻ, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính nêu rõ 5 lý do khiến loại hình nhà ở này gặp khó khăn trong phát triển.

Một là, để hỗ trợ và thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản rót tiền mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ, hiện nhà nước chưa có nhiều chính sách thích đáng. Nhà nước đã có một số chính sách tín dụng dành cho nhà ở xã hội nhưng chính sách về tín dụng cho người thu nhập thấp lại chưa có.

Hai là, nhà giá rẻ dường như không có khả năng phát triển ở gần trung tâm thành phố bởi giá đất, tiền sử dụng đất khu vực này rất cao. Do đó, nhà thu nhập thấp chỉ có thể được đầu tư, xây dựng ở những vùng xa trung tâm.

Thế nhưng, điều đáng nói là, những khu vực có thể phát triển nhà ở bình dân lại thiếu thốn về cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông với các khu vực khác, nhất là với trung tâm thành phố. Mặt khác, tại những nơi này, hệ thống hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội cũng thiếu và yếu kém. Thực tế cho thấy, dự án nhà ở bình dân cực kỳ khan hiếm ở những nơi có nhiều doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức phát sinh nhiều lao động làm việc. 

Ba là, chủ đầu tư không mặn mà đổ tiền vào phân khúc nhà giá rẻ bởi việc khai thác sử dụng và bán sản phẩm không mang lại cho họ mức lợi nhuận cao.

Bốn là, hiện thị trường nhà thu nhập thấp cho thuê chưa có sự phát triển mạnh mẽ. Việt Nam hiện chưa có nhiều dự án nhà giá rẻ để người lao động không có khả năng mua nhà có thể thuê để ổn định cuộc sống. Thực trạng này chưa tạo ra được sự linh hoạt, đa dạng trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường. 

Năm là, diện tích bình quân của nhà giá thấp 70m2 mỗi căn vẫn quá lớn và gần như không có loại căn hộ nhỏ nào diện tích 30-35m2. Tính ra, với diện tích bình quân 70m2/căn, tổng giá trị căn hộ vẫn cao so với khả năng tài chính của đối tượng khách hàng phân khúc này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc phát triển nguồn vốn dành cho nhà thu nhập thấp vô cùng cần thiết và quan trọng. Theo ông Võ, tín dụng ưu đãi đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Đối với sự phát triển của phân khúc này, tín dụng Việt Nam hiện là rào cản đáng kể. 

Do sử dụng tín dụng thương mại thay vì tín dụng đầu tư nên chi phí tín dụng cho các dự án bất động sản tại Việt Nam vẫn rất cao. Lãi suất cao của tín dụng thương mại vào khoảng 10%, chỉ lùi được đến mức 5% nếu có ưu đãi. Tại nhiều nước trên thế giới, tín dụng đầu tư ở mức 2%, tín dụng thương mại chỉ 5%.

Không ít quốc gia trên thế giới không sử dụng tín dụng ưu đãi được cấp bởi Nhà nước mà họ sử dụng các chính sách tín dụng nhỏ của rất nhiều ngân hàng tư nhân, đồng thời kêu gọi vai trò đảm bảo nhiệm vụ xã hội của các ngân hàng tư nhân đó. Khác với nhiều nước, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam chưa thành công.

Để phát triển phân khúc nhà giá rẻ, TS. Trần Kim Chung cũng đưa ra một số đề xuất như cần nghiên cứu, chuẩn hóa và định danh nhà thu nhập thấp. Mặt khác, Nhà nước cũng cần có chính sách thích đáng đối với nhà giá rẻ như nhà ở xã hội. Cụ thể, đó là chính sách về thế chấp, tín dụng, lãi suất, thuế, tiền sử dụng đất... Cùng với đó, Nhà nước cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ tương tự như gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây. Quan trọng nhất, Nhà nước cũng cần vận động, tuyên truyền các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá rẻ, đa dạng hóa diện tích căn hộ để đáp ứng nhu cầu của thị trường.