Sở hữu căn hộ dưới 2 tỷ đồng, người mua ở thực phải chấp nhận bỏ tiền chênh

Nguồn cung sụt giảm, căn hộ bình dân giao dịch tốt

Tại Tp.HCM cũng như các tỉnh lân cận, nguồn cung căn hộ mới triển khai khá hạn chế dù thị trường đã bước vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm. Khảo sát cho thấy, toàn thị trường có khoảng 2-3 dự án mới ra hàng và 10 dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo. Do đó, người mua không có nhiều lựa chọn, đặc biệt là đối với phân khúc bình dân, trung cấp. Việc mua đi bán lại tại những dự án mới với mức giá dưới 2 tỷ đồng vì thế đang trở nên vô cùng nhộn nhịp. 

Nhiều dự án được triển khai thực hiện trong năm 2018 hiện đang được giao dịch sôi động. Phân khúc bình dân, trung cấp vẫn tiếp tục giữ vững vị trí về sức mua trên thị trường. Thực tế cho thấy, khách mua rất chuộng các dự án quy mô từ 400-600 căn. Do rổ hàng hạn khan hiếm nên dự án chỉ mất 1-2 tháng để ra hàng sơ cấp. 

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc cho hay, công ty chỉ triển khai duy nhất một dự án thuộc phân khúc trung cấp, quy mô khoảng 500 căn trong năm 2018. Chỉ trong một lần bán, 90% nguồn hàng đã được mua hết bởi dòng sản phẩm này đang khan hiếm, lại phù hợp với khả năng tài chính của số đông khách hàng. 

Tọa lạc tại quận Bình Thạnh, dự án Ascent Plaza quy mô chỉ hơn 300 căn được mở bán chính thức vào tháng 11. Tuy nhiên, giới đầu tư cho biết, dự án cơ bản đã hết hàng. Đồng thời, việc sang nhượng căn hộ đang khá phổ biến bởi dự án chưa có các đợt ra hàng mới. Trong khi chưa được chủ đầu tư cho đặt cọc giữ chỗ song dân đầu tư đã ồ ạt tìm sàn phân phối để đặt hàng trước với môi giới. 

Giao dịch căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân nhìn chung rất khả quan bởi nguồn cung sụt giảm trong quý IV/2018. (Ảnh minh họa, nguồn: Trí thức trẻ)

Trên thị trường thứ cấp, hiện tượng tăng giá bán căn hộ bắt đầu diễn ra khá phổ biến. Theo khảo sát của phóng viên, mức giá thứ cấp của các dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp tăng khá mạnh. Chẳng hạn như, giá thứ cấp của dự án Him Lam Phú An (quận 9) tăng trung bình từ 1,6 tỷ đồng/căn lên khoảng 2 tỷ đồng/căn. Giá thứ cấp của dự án Him Lam Phú Đông cũng gia tăng từ 1,1 tỷ đồng/căn lên 1,6 tỷ đồng mỗi căn, so với mức giá lúc mới bán, con số này chênh lệch 500 triệu đồng.

Tại quận Thủ Đức, giá bán căn hộ thuộc dự án Moonlight Residences tăng từ 22 triệu đồng/m2 lên mức 27-29 triệu đồng/m2. Tuy mới được chào bán vào giữa năm nay, dự án Phú Đông Premium đã có giá thứ cấp chênh 7-10%,...

Người mua thực phải bỏ tiền chênh

Tình trạng giao dịch sang tay nhanh đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường căn hộ do nguồn hàng ít ỏi. Thậm chí, không ít người mua thực không kịp mua nhà đành chấp nhận mua lại từ giới đầu cơ. Chưa kể, dân đầu cơ cũng chuyển nhượng lại các dự án cho nhau với khoản chênh dao động trong khoảng 50-100 triệu đồng/căn, tùy từng thời điểm.

Anh Thuận (nhà đầu tư ở quận 2) đã chi 50 triệu đồng để giữ chỗ căn hộ rộng 60m2 thuộc một dự án tọa lạc ở vị trí giáp ranh giữa Tp.HCM với Bình Dương. Nhà đầu tư cho hay, khi sang tay lại căn hộ cho một người mua thực, anh đã lời 100% số tiền này. Dự án mà anh Thuận rót tiền đầu tư thuộc phân khúc trung cấp với giá từ 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn. Khi dự án chưa mở bán, dân đầu tư đã đặt hết 450 căn hộ. Do vậy, khi chủ đầu tư chính thức mở bán, nhiều người mua để ở buộc phải bỏ tiền chênh 30-50 triệu đồng/căn từ suất giữ chỗ trước đó. 

Người mua thực chấp nhận trả tiền chênh cho dân đầu tư để sở hữu căn hộ. (Ảnh: Internet)

Anh Mạnh, một nhà đầu tư ở Bình Thạnh cũng thu lãi đậm nhờ sang tay căn hộ. Đầu tháng 11/2018, anh chuyển nhượng căn hộ một phòng ngủ thuộc dự án tầm trung ở quận 9 với mức chênh 7% so với giá mua vào cách đó 6 tháng. Thậm chí, từ tháng 11/2017, môi giới đã nhận đặt chỗ, đến tháng 5/2018 mới ra hàng chính thức. 

Tại thị trường Tp.HCM, do không cạnh tranh được với suất mua trong các đợt mở bán, người mua thực buộc phải mất tiền chênh để sở hữu căn hộ từ dân đầu tư. 

Là một công chức ở quận 5, chị Nguyễn Thị Hiền cho biết, do điều kiện tài chính có hạn nên chị chỉ tìm mua căn hộ giá khoảng 1,5 tỷ đồng đổ lại cho con trai lấy vợ. Thế nhưng, những căn hộ có giá phải chăng đã được đặt mua hết khi chủ đầu tư mở bán, chỉ còn lại các căn có giá tầm 1,8-2,2 tỷ đồng. Để có thể mua lại một căn hộ giá 1,4 tỷ đồng từ người khác, chị chấp nhận bỏ ra 50 triệu đồng tiền chênh.

Theo các môi giới kỳ cựu, làm việc lâu năm với nhà đầu tư, lại có lượng khách quen nhất định nên môi giới luôn được ưu tiên sản phẩm tốt dành cho tối tượng khách hàng này. Do vậy, ngay từ khi dự án mới xuất hiện thông tin, dân đầu tư đã gom hết các căn giá tốt. Trong khi đó, người mua ở thực chỉ tiếp cận với rổ hàng khi chủ dự án chính thức mở bán. 

Trong đợt mở bán lần đầu của các dự án mới, đa số khách mua đều là dân đầu tư. Ở giai đoạn này, lượng khách mua đầu tư ngắn hạn có thể chiếm tới 60-70%. Với giá bán mềm nhất nên đây cũng là thời điểm lý tưởng để gom hàng.Trong khi đó, chủ đầu tư sẽ tăng giá bán lên 5-15% ở các giai đoạn tiếp theo nên nhà đầu tư không lãi nhiều, đồng thời khó sang tay thứ cấp. Thế nên, trong giai đoạn đầu mở bán, người mua thực rất khó để dành được nguồn hàng và buộc phải trả thêm khoản chênh cho dân đầu tư nếu muốn sở hữu căn hộ. Trên thực tế, chính sách ưu tiên 70% nguồn hàng cho khách mua để ở, khoảng 30% cho người mua đầu tư rất khó áp dụng.